Immobilienfinanzierung für Rentner, Selbständige und Unternehmer

Die niedrige Rente und die oftmals niedrigen Rentenerwartung bei Selbständigen und Unternehmern, reicht zur Bedienung des Kapitaldiensts in vielen Fällen nicht aus. Selbstständige und Unternehmen investieren oft in Aktien oder Sachwerte und nicht in Rentenprodukte, die von Banken als sichere Einkommensarten akzeptiert werden. Sogar die Branche und die Familienplanung spielen eine Rolle bei der Bewertung. „Bank intern“  schreibt dazu, dass sich Alternativen bilden, weil ältere Menschen „auf den bekannten Bank-Wegen früherer Zeiten“ Schwierigkeiten haben ein Darlehen zu bekommen.

Es reicht nicht aus, dass ein Darlehensnehmer nachweist, dass er die Immobilienfinanzierung aus seinem Vermögen zurückzahlen könnte. Ebenso reicht es nicht aus, dass eine Immobilie zu einem kleineren Teil von zum Beispiel nur 30 Prozent beliehen wird und die Bank aufgrund der Grundschuld 100 Prozent der Immobilie als Sicherheit hat. Die Kreditgeber müssen insbesondere auf das aktuelle und zukünftige sichere Einkommen abstellen. Welche Voraussetzungen gibt es konkret, damit der Kredit für Rentner und andere Kundengruppen genehmigt wird?

Eine Immobilien­finanzierung darf seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht mehr ausschließlich auf das zu finanzierende Haus oder die Wohnung abstellen. Die prognostizierte Wertentwicklung der Immobilie ist allerdings nach der Umsetzung der Richtlinie weiterhin wichtig. Wir empfehlen Ihnen sich an den Grundsatz „Lage, Lage, Lage“ zu halten. Mehr Informationen dazu und zu dem „Klumpenrisiko Immobile” können Sie in unserem „Plädoyer für eine ausgewogene Vermögensanlage“ nachlesen.

Einer der Hauptpunkte ist, dass man der Bank nachweisen muss, dass Zinsen und Tilgungen, zusammen Kapitaldienst genannt, auch zu einem späteren Zeitpunkt bedient werden können. In der Verordnung ImmoKWPLV steht dazu:

ImmoKWPLV § 2 

(1) Die Kreditwürdigkeitsprüfung bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag dient der Bewertung, ob es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird. Hierfür muss der Darlehensgeber nach einer Gesamtschau der relevanten Faktoren zu einer vernünftigerweise vertretbaren Prognose gelangen.

(2) Der Darlehensgeber hat die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen.

(3) Der Umfang der Prüfung der zu berücksichtigenden Faktoren und der hierfür einzuholenden Informationen sowie die anzuwendenden Verfahren richten sich nach dem jeweiligen Einzelfall. Auch wenn der Darlehensgeber standardisierte Vorgaben für die Kreditwürdigkeitsprüfung anwendet, kann er von diesen abweichen und auf die besonderen Umstände des Einzelfalles abstellen.

Die individuellen Lebensplanungen und Einkommensentwicklungen werden daher intensiv betrachtet. Bei Kreditlaufzeiten von beispielsweise 40 Jahren sind schon Menschen mittleren Alters betroffen, die später eine nur niedrige Rentenzahlung erwarten.

Um nachweisen zu können, dass zukünftig der Kapitaldienst aus Zinsen und Tilgung erbracht werden kann, können unter anderen folgende Einkommensarten angesetzt werden:

• Arbeitslohn aus selbständiger oder nichtselbständiger Tätigkeit
• Kindergeld
• Einnahmen aus Kapitalvermögen
• Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
• Rente
• Unterhaltszahlungen
• Sonstige Einkünfte

Die Banken und Versicherungen sind allerdings sehr konservativ hinsichtlich der Berechnung der zukünftigen Einkommenssituation des Kreditnehmers. Je nach Einkommensart werden Abschläge vorgenommen und nur „sichere“ Einkommen berücksichtigt. Selbstverständlich wird zudem die Steuersituation des Kreditnehmers betrachtet.

Das Thema trifft besonders Selbständige und Gesellschafter-Geschäftsführer, die im Zweifelsfall keine Rentenansprüche aufbauen. Banken prüfen bei Selbständigen die Leistungsfähigkeit des Unternehmens. Gehaltszahlungen von neugegründeten Unternehmen oder Unternehmen mit unzureichender Eigenkapitalausstattung oder Verlusten, werden kaum berücksichtigt. Wenn ein Selbständiger die Gewinne im Unternehmen belässt, was steuerlich oft sinnvoll ist, dann werden diese nicht angerechnet. Selbständige zahlen außerdem selten in die gesetzliche Rentenversicherung ein. Attraktiver ist der langfristige und breit gestreute Aufbau der Altersvorsorge über beispielsweise Aktiensparpläne. In der Kreditvergabe können Banken und Versicherung dies aber nicht als zukünftige Einnahme berücksichtigen – im Gegensatz zu einer sicheren, aber renditeschwachen Rentenversicherung.

Einkünfte aus Kapitalvermögen werden nur begrenzt angesetzt. Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien nur beispielsweise zu 85 Prozent bei Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien oder 75 Prozent bei Mieteinnahmen aus Gewerbeimmobilien.

Niedrige Renten sind ein Problem. Nach Inkrafttreten der ImmoKWPLV ist das verringerte Einkommen aufgrund des Eintritts in den Ruhestand zu berücksichtigen, nachzulesen unter:

§ 4 (3)  „Zukünftige wahrscheinliche negative Ereignisse wie beispielsweise ein verringertes Einkommen für den Fall, dass die Vertragslaufzeit in die Zeit des Ruhestands hineinreicht… sind ausreichend zu berücksichtigen.“

Die Bank oder der Finanzberater können seit Einführung für eine Beratung und nicht entsprechende Kreditvergabe haftbar gemacht werden. Folge ist, dass der Verbraucher den Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann und nur die Refinanzierungskosten der Bank bezahlen muss. Entsprechend strikt halten sich die Banken an die Regelung. Trotzdem: Immobilienkredite sind möglich. Unsere Tipps.

Bereits dargestellt haben wir die Berücksichtigung der Einkommensarten. Selbstverständlich betrachtet die Bank bei der Kreditvergabe ebenso die Ausgaben. Hierzu gehören Zinsen und Tilgungen, zum Beispiel aufgrund von Schulden oder bestehenden Immobilienkrediten, die regelmäßigen Lebenshaltungskosten, aber auch die nicht zu vernachlässigenden Risiken aufgrund des Anstiegs des Sollzinssatzes der Immobilienfinanzierung und die Änderung von Wechselkursen. Die Banken und Versicherungen müssen prüfen, ob der Kapitaldienst erbracht werden kann, wenn in Zukunft nach Ende der Zinsbindungsfrist die Zinsen steigen sollten. Bei einem solchen Stresstest kann das zukünftige Einkommen schnell nicht mehr ausreichend sein, um die Kreditvergabe zu begründen.

Kreditgeber müssen in der Immobilienfinanzierung muss zahlreiche positive und negative Einflüsse im Rahmen der Kreditprüfung beachten. Die Gesamtschau ist entscheidend und trotz einer Standardisierung sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend.

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Je nach Höhe der Belastung ist es sehr schwierig, ein zusätzliches Darlehen abzuschließen. Banken stellen sich ungern in die zweite Reihe. Das bedeutet, dass Sie zuerst mit der Bank sprechen sollten, die Ihnen bisher Ihr Haus beliehen hat und damit am ersten Rang im Grundbuch steht. Eine Nachfinanzierung ist dann deutlich einfacher.

Je nach Laufzeit Ihrer bestehenden Immobilienfinanzierung kann es Sinn machen, dass Sie mit einer neuen Bank über die komplette Ablösung und Erhöhung des Immobiliendarlehens sprechen. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sogar mehrere Jahre im Voraus die Anschlussfinanzierung abschließen und sich das aktuelle Zinsniveau zu sichern. Allerdings ist ein solches mit erheblichen Aufschlägen verbunden und daher selten empfehlenswert. Alternativ kann es möglich sein, dass Sie Ihren bestehenden Kredit kündigen können. Spätestens mit Ablauf von zehn Jahren haben Verbraucher ein Sonderkündigungsrecht. Mehr Informationen erhalten Sie in unserem Ratgeber Immobilienkredit.

Senioren und Selbständige haben in vielen Fällen Schwierigkeiten einen Immobilienkredit zu akzeptablen Konditionen zu erhalten.

Seit dem Jahr 2018 gibt es zumindest eine Verbesserung bei dem Kredit für Rentner hinsichtlich des Sterberisikos. Die Verwertungsmöglichkeit der Immobilie und anderer Vermögensgegenstände durch den Kreditgeber oder die Erben darf für den Sterbefall berücksichtigt werden.

Hier sind unsere wichtigsten sechs Tipps, damit Ihre Immobilienfinanzierung genehmigt wird:

Sie sollten in der Selbstauskunft keine Einnahmequellen vergessen, die die Bank für Sie positiv berücksichtigen wird. Hierzu zählen zum Beispiel:

• Arbeitslohn aus selbständiger oder nichtselbständiger Tätigkeit
• Kindergeld
• Einnahmen aus Kapitalvermögen
• Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
• Rente
• Unterhaltszahlungen
• Sonstige Einkünfte

Wir empfehlen im Rahmen der Kreditvergabe weitere positive Faktoren aufzuzeigen, die nach § 4 (1) und (4) ImmoKWPLV  berücksichtigen werden dürfen, wenn sie „bezogen auf die konkreten Umstände, wie beispielsweise die Branche und den Beruf, nach der Lebenserfahrung voraussichtlich anzunehmen“ wären:

• Künftige Einnahmen aus Immobilieneigentum
• Sonstige Einkommen, Ersparnisse oder Vermögenswerte, Ausschüttungen
• Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit nach einer Elternzeit
• Zukünftige Kostensenkungen, zum Beispiel Entfall der Miete bei Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung
• Aufstockung der Arbeitszeit nach Teilzeittätigkeit oder eine Beförderung
• und einige mehr.

Schufa Holding AG

Üblicherweise überprüfen Kreditgeber zur Genehmigung der Immobilienfinanzierung zusätzlich Ihren Schufa-Score. Es geht hierbei nicht nur darum, dass Sie keine negativen Schufa-Einträge haben. Der Score gibt die statistische Ausfallswahrscheinlichkeit an. Ein Score von 97 Prozent bedeutet, dass die Schufa mit einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 3 Prozent rechnet. Score-Werte über 95 Prozent sind gut. Unter 90 Prozent sollte der Score nicht liegen. Der Schufa-Score wird anhand vieler Kriterien ermittelt, die der Schufa bekannt sind, zum Beispiel: Aktuelle Adresse und frühere Adressen, Vorhandensein von Krediten, Telekommunikationsverträgen, Bankkonten und Kreditkarten oder Bonitätsanfragen im Handel oder Versandhandel. Sie können alle Daten abfragen, die der Schufa zur Verfügung stehen. Dank DSGVO ist eine Online-Abfrage kostenlos möglich , die Daten werden per Post zugeschickt. Sollten Angaben nicht stimmen, zum Beispiel die Adresse oder schon lange gekündigte Konten enthalten sein, dann sollten Sie die Änderungen der Schufa mitteilen. Diese Änderung kann Ihren Score und damit die Bonitätseinschätzung der kreditgebenden Banken oder Versicherungen beeinflussen

Damit eine Immobilienfinanzierung doch bewilligt wird, können Kreditnehmer mit ihren Banken angepasste und flexible Konditionen besprechen. Zum Beispiel, damit ein Kredit in kürzerer Zeit zurückbezahlt werden kann. Hierzu zählen insbesondere die Erhöhung der Tilgung und des Eigenkapitals. Ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate ist schneller zurückbezahlt als ein Tilgungsdarlehen. Bei höheren Tilgungen muss die Einkommenssituation ausreichend sein, damit der Kapitaldienst weiterhin erbracht werden kann. Mit dem Finanzierungsberater der Bank kann außerdem besprochen werden, dass die Höhe der Tilgung mit Beginn der Rente reduziert werden kann. Aber Achtung: Im Ergebnis können die Maßnahmen für den Verbraucher so nachteilig werden,  dass das Kreditangebot unattraktiv wird.

Damit Sie für einen Immobilienkredit nachweisen können, dass Sie nach Renteneintritt den Kapitaldienst, also Zinsen plus Tilgungen, stemmen können, kann in Absprache mit dem Kreditgeber der Abschluss einer Rentenversicherung eine Lösung sein. Es ist möglich, mit Erhalt der Immobilienfinanzierung, eine Einmalzahlung zu tätigen und Sie erhalten mit Renteneintritt eine monatliche Rentenzahlung. Teilweise ist eine Einmalzahlung wählbar. Allerdings akzeptieren Banken ausschließlich sichere Produkte, die eine entsprechend niedrige Rendite und oftmals hohe Abschlusskosten beinhalten. Ebenso sollten Sie die Versteuerung prüfen. Sie sollten sich genau überlegen, ob dieser Weg der Richtige für Sie ist und ziehen Sie in Zweifelsfällen Ihren Steuerberater hinzu.

Schließlich gibt es spezielle Kreditangebote, die sich an ältere Menschen richten. Als erster großer und bundesweiter Anbieter hat die Allianz Baufinanzierung das Kreditprodukt “Allianz BestAger” ins Leben gerufen. Kreditnehmer ab 60 Jahren erhalten eine flexible Immobilienfinanzierung. Die Tilgung kann zwischen null und zehn Prozent variiert werden. Der Kredit kann von Erben fortgeführt oder ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Trotzdem erfolgt eine Kreditwürdigkeitsprüfung und höchstens 40 Prozent des Immobilienwerts werden als Darlehen ausgereicht.

Lassen Sie sich aktuell informieren zu Immobilienkrediten und weiteren Themen rund um Immobilien und Finanzen:

Ein Kredit für Rentner wird von klassischen Banken oftmals abgelehnt. Neben der klassischen Immobilienfinanzierung gibt es zunehmend Angebote, die ohne Banken auskommen. Sie können sogar komplett ohne Bonitätsprüfung Ihre Immobilie zu Geld machen und trotzdem wohnen bleiben. Hierzu gehören neue Modelle und Unternehmen, die einen Teilverkauf, eine Immobilienrente oder den Verkauf mit Rückanmietung anbieten.

In einem Interview mit Munich Startup  am 27. August 2020 erklären die Gründer der Firma Heimkapital, dass sie den Bedarf gesehen haben. Kundengruppen im Alter von über 60 Jahren erhalten nur selten Immobilienfinanzierungen von mehr als 100.000 Euro. Das Teilverkauf-Angebot von Heimkapital löse das gesellschaftliche Finanzierungsproblem und helfe die Lebensleistung zu monetarisieren, so die Aussage von Heimkapital.

Trotzdem bleiben die Umstände des Einzelfalls und die zukünftige Lebensplanung wichtig. Um Geld aus dem Immobilieneigentum herausholen zu können, gibt es unterschiedliche Varianten. Unter Beibehaltung des Wohnrechts und ohne Bonitätsprüfung

Wir empfehlen allen Verbrauchern eine ausreichende Prüfung aller Möglichkeiten vorzunehmen. Schließlich geht es bei vielen Menschen um eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Zur Berechnung der Alternativen haben wir einen umfassenden und kostenlosen Online-Rechner mit Expertenfunktion entwickelt, der die Modelle Teilverkauf, Leibrente und Privatverkauf vergleicht. Außerdem empfehlen wir unseren Online-Check. Damit können Sie kostenlos und anonym die beste Variante ermitteln