Silver Tsunami: Steht Deutschland vor einer Verkaufswelle am Immobilienmarkt?

Eine aktuelle Analyse beziffert den möglichen Umfang auf rund 4,8 Millionen Immobilien, die sich in Deutschland in der Hand der sog. Babyboomer-Generation befinden.

Aber bedeutet das tatsächlich, dass Millionen Häuser gleichzeitig auf den Markt kommen und die Immobilienpreise fallen?

Die wissenschaftliche Forschung zeichnet ein differenzierteres Bild. Der demografische Wandel dürfte das Immobilienangebot erhöhen und in einigen Regionen die Preise unter Druck setzen. Ein plötzlicher, bundesweiter „Tsunami“ ist dagegen eher unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher ist ein langfristiger und regional sehr unterschiedlicher Generationenwechsel am deutschen Immobilienmarkt.

Der Begriff „Silver Tsunami“ verbindet zwei Bilder: „Silver“ steht für die ältere, grauhaarige Generation, „Tsunami“ für eine große Welle, die innerhalb eines vergleichsweise kurzen Zeitraums auf einen Markt trifft.

Auf den Immobilienmarkt übertragen lautet die These: Die geburtenstarken Jahrgänge besitzen einen erheblichen Teil des deutschen Wohneigentums. Mit zunehmendem Alter werden diese Immobilien verkauft, vererbt oder aufgegeben. Dadurch könnte das Angebot an bestehenden Häusern und Wohnungen deutlich steigen.

Eine im März 2026 veröffentlichte Analyse des Immobilienportals Jacasa  kommt zu dem Ergebnis, dass sich etwa 4,8 Millionen beziehungsweise rund 32 Prozent der betrachteten Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand befinden. Die Analyse erwartet insbesondere zwischen 2040 und 2050 einen erheblichen Eigentümerwechsel.

Dabei handelt es sich allerdings um eine Modellrechnung eines Immobilienportals und nicht um eine amtliche Prognose. Vor allem bedeutet „frei werden“ nicht automatisch „verkauft werden“.

Eine Immobilie kann beispielsweise vererbt und anschließend von den Kindern selbst genutzt werden. Sie kann vermietet, innerhalb einer Familie übertragen oder erst Jahre später verkauft werden.

Die Zahl von 4,8 Millionen Immobilien beschreibt daher eher die Größenordnung des bevorstehenden Eigentümerwechsels als das künftige Verkaufsangebot.

Dass hinter der Silver-Tsunami-These ein realer demografischer Effekt steckt, zeigen die aktuellen Bevölkerungsvorausberechnungen des Statistischen Bundesamtes.

Nach der 16. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung  wird bereits 2035 jede vierte Person in Deutschland mindestens 67 Jahre alt sein. 2024 gehörte erst jede fünfte Person zu dieser Altersgruppe.

Durch den Übergang der Babyboomer in den Ruhestand steigt die Zahl der Menschen im Rentenalter laut Destatis bis 2038 um mindestens 3,8 Millionen.

Gleichzeitig gibt es immer mehr Haushalte mit älteren Bewohnern. 2025 existierten in Deutschland gut 41,1 Millionen private Hauptwohnsitzhaushalte. In 33 Prozent dieser Haushalte lebte mindestens eine Person ab 65 Jahren. In 26 Prozent aller Haushalte lebten ausschließlich Menschen ab 65.

Damit ist klar: Deutschland erlebt in den kommenden Jahrzehnten einen außergewöhnlich großen Generationenwechsel.

Für den Immobilienmarkt ist dabei entscheidend, dass Wohneigentum nicht gleichmäßig über alle Altersgruppen verteilt ist.

Deutschland ist zwar insgesamt kein klassisches Land der Immobilieneigentümer. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes betrug die Wohneigentumsquote 2022 auf Haushaltsebene lediglich 41,9 Prozent.

Das Eigentum ist allerdings stark vom Lebensalter abhängig.

Eine aktuelle Destatis-Untersuchung auf Grundlage der Zensusdaten 2011 und 2022 zeigt, dass sich die Wohneigentumsquoten zwischen Altersgruppen deutlich unterscheiden. Die Untersuchung betrachtet ausdrücklich Alter, Haushaltsform, Region und weitere soziale Merkmale und zeigt damit, wie stark Wohneigentum mit der jeweiligen Lebensphase zusammenhängt.

Noch deutlicher wird der Lebenszyklus in einer wissenschaftlichen Untersuchung von Philipp Breidenbach, Philipp Jäger und Lisa Taruttis .

Auf Grundlage des Sozio-oekonomischen Panels zeigen die Forscher, dass die Wohneigentumsquote im jungen Erwachsenenalter schnell steigt, sich der Anstieg nach dem 40. Lebensjahr verlangsamt und die Quote ungefähr im Alter von 70 Jahren ihren Höhepunkt erreicht. Erst anschließend nimmt sie leicht ab.

Genau daraus entsteht das Potenzial für einen langfristigen Silver-Tsunami-Effekt: Eine sehr große Generation erreicht die Lebensphase, in der besonders viel Wohneigentum vorhanden ist.

An dieser Stelle stößt das Bild eines Tsunamis allerdings an seine Grenzen.

Wer das Rentenalter erreicht, verkauft nicht automatisch sein Haus.

Die Untersuchung von Breidenbach, Jäger und Taruttis zeigt sogar, dass die Wohneigentumsquote nach ihrem Höhepunkt um das 70. Lebensjahr nur relativ moderat zurückgeht. Als mögliche Gründe nennen die Autoren unter anderem Vererbungsmotive und die geringe Liquidität von Immobilien.

Auch amtliche Zahlen sprechen gegen die Vorstellung einer unmittelbaren Verkaufswelle mit dem Renteneintritt.

2022 lebten lediglich etwa vier Prozent der mindestens 65-Jährigen in einer Pflegeeinrichtung, einem Altersheim oder einer vergleichbaren Gemeinschaftsunterkunft. Rund 96 Prozent lebten weiterhin im eigenen Zuhause. Selbst von den mindestens 85-Jährigen lebten nur rund 16 Prozent in einer solchen Einrichtung.

Hinzu kommt die steigende Lebenserwartung.

Eine 65-jährige Frau hatte nach der Sterbetafel für 2025 statistisch noch 21,2 Lebensjahre vor sich. Bei einem 65-jährigen Mann waren es 18,2 Jahre.

Der Eintritt in den Ruhestand und die Freisetzung einer Immobilie können also Jahrzehnte auseinanderliegen.

Das ist einer der wichtigsten Gründe dafür, warum Deutschland wahrscheinlich keinen schlagartigen Silver Tsunami erleben wird.

Dass der demografische Wandel trotzdem erhebliche Auswirkungen auf Immobilienmärkte haben kann, zeigt die 2024 veröffentlichte Studie im Fachjournal Review of Regional Research .

Die Forscher Philipp Breidenbach, Philipp Jäger und Lisa Taruttis untersuchten die demografische Entwicklung von mehr als 10.000 deutschen Gemeinden, die zusammen 98,5 Prozent der Bevölkerung abdecken. Dafür kombinierten sie kommunale Bevölkerungsdaten mit Millionen Immobilienangeboten von ImmobilienScout24 aus den Jahren 2008 bis 2020.

Das Ergebnis ist bemerkenswert:

Die Wissenschaftler schätzen, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise des Jahres 2020 bis zu zwölf Prozent höher gewesen wären, wenn die Altersstruktur der Bevölkerung seit 2008 unverändert geblieben wäre.

Die Alterung beeinflusst nach den Ergebnissen außerdem nicht nur die Preise. Ein höherer Anteil älterer Menschen geht auch mit einem größeren Immobilienangebot in einer Gemeinde einher.

Damit liefert die Studie empirische Unterstützung für einen zentralen Mechanismus hinter dem Silver Tsunami:

Wenn eine Bevölkerung altert, kann mehr Wohnraum auf den Markt gelangen, während gleichzeitig die Nachfrage nach Wohnfläche sinkt.

Auch dazu haben die Forscher eine Modellrechnung vorgenommen.

Unter der Annahme, dass die von ihnen ermittelten Zusammenhänge zwischen Altersstruktur und Immobilienpreisen langfristig stabil bleiben, könnte die weitere demografische Verschiebung die Immobilienpreise bis 2050 um bis zu 18 Prozent gegenüber einem Szenario ohne entsprechende Veränderung der Altersstruktur drücken.

Bei einer alternativen Berechnung anhand des Altenquotienten fällt der modellierte Effekt mit mehr als 28 Prozent sogar noch größer aus.

Diese Zahlen dürfen allerdings nicht mit einer Immobilienpreisprognose verwechselt werden.

Die Studie sagt nicht voraus, dass Immobilien in Deutschland bis 2050 um 18 oder 28 Prozent billiger werden.

Sie isoliert vielmehr den möglichen Einfluss der Demografie. Die tatsächlichen Immobilienpreise hängen gleichzeitig von zahlreichen anderen Faktoren ab: Zinsen, Einkommen, Neubautätigkeit, Baukosten, Migration, Wirtschaftswachstum, Kreditverfügbarkeit und der regionalen Nachfrage.

Demografischer Gegenwind kann deshalb gleichzeitig mit steigenden Immobilienpreisen auftreten, wenn andere Faktoren stärker wirken.

Interessant ist zudem, dass der demografische Effekt nicht für jede Immobilie gleich groß ausfällt.

Die Forscher stellen fest, dass ein steigender Anteil älterer Einwohner größere Wohneinheiten ab 150 Quadratmetern stärker negativ beeinflusst. Altersfreundlichere Wohnungen – in der Untersuchung beispielsweise Wohnungen im ersten Obergeschoss – zeigen dagegen geringere Effekte.

Dahinter steckt ein nachvollziehbarer Lebenszyklus.

Der Wohnflächenbedarf nimmt zunächst mit dem Alter zu. Familien benötigen Kinderzimmer, Arbeitszimmer und häufig mehr Wohnfläche. Nach dem Auszug der Kinder verändert sich die Situation. Die wissenschaftliche Untersuchung zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnfläche ungefähr um das 50. Lebensjahr ihren Höhepunkt erreicht und anschließend zurückgeht.

Damit könnte ausgerechnet ein Immobilientyp besonders stark vom Generationenwechsel betroffen sein, der über Jahrzehnte den deutschen Wohnungsmarkt geprägt hat: das große Einfamilienhaus.

Noch wichtiger als der Immobilientyp ist allerdings der Standort, denn Immobilienmärkte funktionieren in der Regel lokal.

Die Studie von Breidenbach, Jäger und Taruttis findet erhebliche Unterschiede zwischen Gemeinden, Immobilientypen und Stadt-Land-Konstellationen. Die Autoren erwarten deshalb, dass der demografische Wandel die regionalen Unterschiede bei Immobilienpreisen künftig weiter verstärken könnte.

Genau hier liegt wahrscheinlich die eigentliche Bedeutung des Silver Tsunami für Deutschland.

Ein zusätzlich angebotenes Einfamilienhaus in einer wirtschaftlich starken Region mit Bevölkerungswachstum, guten Arbeitsplätzen und knappem Wohnraum trifft weiterhin auf potenzielle Käufer.

Anders kann es in einer schrumpfenden ländlichen Region aussehen. Wenn dort gleichzeitig viele ältere Eigentümer ihre Häuser abgeben und weniger junge Haushalte nachrücken, kann ein struktureller Angebotsüberhang entstehen.

Die Jacasa-Analyse illustriert diese regionalen Unterschiede. Bundesweit ordnet sie rund 32 Prozent der betrachteten Eigentumsimmobilien Babyboomern zu. In einzelnen Landkreisen liegt der errechnete Anteil dagegen bei über 40 Prozent. Besonders hohe Werte errechnet die Analyse unter anderem für die Uckermark, den Ennepe-Ruhr-Kreis, den Landkreis Meißen, den Kreis Recklinghausen und Saalfeld-Rudolstadt.

Auch diese Werte sind Modellrechnungen und keine amtliche Eigentümerstatistik. Sie zeigen aber, warum eine bundesweite Durchschnittsbetrachtung zu kurz greift.

Auf den ersten Blick klingt die Rechnung einfach: Wenn Millionen Immobilien von älteren Eigentümern frei werden, müsste das zusätzliche Angebot den angespannten Wohnungsmarkt entlasten, doch auch hier ist die Lage komplizierter.

Die frei werdende Immobilie befindet sich nicht zwangsläufig dort, wo besonders viel Wohnraum gesucht wird. Zudem entspricht ein älteres Einfamilienhaus in einer ländlichen Gemeinde nicht automatisch der Nachfrage eines jungen Haushalts, der eine Wohnung in einer Großstadt benötigt.

Hinzu kommen Zustand, Energieeffizienz und Modernisierungsbedarf. Ein älteres Haus kann zwar zu einem niedrigeren Kaufpreis angeboten werden, gleichzeitig aber erhebliche Investitionen erfordern.

Der Silver Tsunami könnte deshalb zu einem paradoxen Immobilienmarkt beitragen:

Wohnraum kann regional im Überfluss vorhanden sein, während er andernorts weiterhin knapp und teuer bleibt.

Für Immobilienkäufer könnte der demografische Wandel vor allem eines bedeuten: mehr Auswahl in bestimmten Marktsegmenten und Regionen.

Insbesondere bei größeren Bestandsimmobilien könnte das Angebot langfristig zunehmen. Wo gleichzeitig die Bevölkerung schrumpft oder jüngere Haushalte abwandern, verbessert sich dadurch möglicherweise die Verhandlungsposition von Käufern.

Das heißt jedoch nicht, dass Interessenten generell auf stark fallende Immobilienpreise warten sollten.

Die wissenschaftlichen Ergebnisse zeigen gerade, wie unterschiedlich die Entwicklung regional ausfallen kann. In nachfragestarken Ballungsräumen können Wohnungsknappheit, Zuwanderung und begrenztes Bauland den demografischen Effekt teilweise oder vollständig überlagern.

Entscheidend wird deshalb künftig noch stärker die Mikrolage sein.

Für ältere Eigentümer stellt sich zunehmend die Frage, ob ihre Immobilie langfristig noch zu ihrer Lebenssituation passt.

Das betrifft nicht nur die Größe. Auch Barrierefreiheit kann zum Problem werden. Nach Destatis-Angaben hatten 2022 81 Prozent der Haushalte mit mindestens einer Person ab 65 Jahren keinen stufenlosen Zugang zur eigenen Wohnung. Nur sechs Prozent lebten in Wohnungen, die alle abgefragten Kriterien für barrierearmes Wohnen erfüllten.

Damit kann der demografische Wandel auch einen Umbau des vorhandenen Wohnungsbestands auslösen.

Für Erben wiederum gewinnt die Frage an Bedeutung, ob eine übernommene Immobilie selbst genutzt, vermietet, modernisiert oder verkauft werden soll. Besonders in Regionen mit rückläufiger Bevölkerung dürfte es sinnvoll sein, die langfristige Nachfrage am Standort frühzeitig einzubeziehen.

Ja – wenn man darunter einen großen, langfristigen Eigentümerwechsel versteht. Nein – wenn damit eine plötzliche Verkaufswelle gemeint ist, die den gesamten deutschen Immobilienmarkt gleichzeitig überrollt.

Die demografischen Fakten sind eindeutig: Die Babyboomer erreichen das Rentenalter, die Zahl älterer Haushalte nimmt zu und Millionen Immobilien werden in den kommenden Jahrzehnten von einer Generation an die nächste übergehen.

Auch wissenschaftlich lässt sich nachweisen, dass die Alterung der Bevölkerung Immobilienangebot und Immobilienpreise beeinflusst.

Doch die Menschen geben ihr Eigenheim nicht automatisch mit 65 oder 67 Jahren auf. Viele bleiben bis ins hohe Alter darin wohnen. Gleichzeitig unterscheiden sich Bevölkerungsentwicklung und Immobiliennachfrage von Region zu Region erheblich.

Deshalb dürfte Deutschland weniger einen Silver Tsunami erleben als einen Silver Shift: einen über Jahrzehnte laufenden Generationenwechsel am Immobilienmarkt.

Seine Folgen werden trotzdem erheblich sein.

In wirtschaftlich starken Städten und Wachstumsregionen kann die zusätzliche Nachfrage das frei werdende Angebot aufnehmen. In schrumpfenden Regionen könnten dagegen mehr Häuser auf weniger potenzielle Käufer treffen. Große und modernisierungsbedürftige Einfamilienhäuser könnten dort besonders unter Druck geraten.

Für die Immobilienpreise der kommenden Jahrzehnte könnte deshalb neben den klassischen Faktoren wie Zinsen, Einkommen und Neubau eine weitere Frage immer wichtiger werden:

Wie viele Menschen wollen künftig dort wohnen, wo die Häuser der Babyboomer stehen?