Pflegekosten und Immobilien: Wann das Sozialamt eine Schenkung zurückfordern kann – und was das neue BGH-Urteil ändert

Die eigene Immobilie ist für viele Menschen der größte Vermögenswert. Entsprechend häufig wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige übertragen. Dahinter können steuerliche Überlegungen, die vorweggenommene Erbfolge oder schlicht der Wunsch stehen, frühzeitig klare Verhältnisse zu schaffen.

Spätestens wenn der frühere Eigentümer pflegebedürftig wird, stellt sich jedoch eine unangenehme Frage: Kann das Sozialamt auf die verschenkte Immobilie zugreifen, wenn Rente, Pflegeversicherung und eigenes Vermögen die Pflegekosten nicht decken?

Grundsätzlich kann das passieren. Denn eine Schenkung ist nicht automatisch endgültig vor einem späteren Zugriff geschützt.

Mit Urteil vom 14. Juli 2026 (Az. X ZR 71/25)  hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun wichtige Fragen zur Verjährung solcher Rückforderungsansprüche geklärt. Die Entscheidung kann für Beschenkte erheblich sein – darf bei Immobilien aber keinesfalls auf die verkürzte Formel „nach drei Jahren ist alles sicher“ reduziert werden. Gerade für verschenkte Häuser und Grundstücke enthält das Urteil eine entscheidende Besonderheit.

Ausgangspunkt ist § 528 Abs. 1 BGB : Wird jemand nach einer Schenkung so bedürftig, dass er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten kann, darf er grundsätzlich das Geschenk zurückfordern.

Das Gesetz formuliert es so:

„Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten […], kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes […] fordern.“

Der Beschenkte muss dabei nicht zwingend den Schenkungsgegenstand selbst herausgeben. § 528 BGB erlaubt ihm grundsätzlich auch, die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abzuwenden.

In der Praxis wird diese Regel besonders bei Pflegeheimkosten relevant. Reichen beispielsweise Pflegeversicherungsleistungen, Rente und vorhandenes Vermögen eines Heimbewohners nicht aus, springt unter den gesetzlichen Voraussetzungen der Sozialhilfeträger ein.

Existiert gleichzeitig ein Rückforderungsanspruch wegen einer früheren Schenkung, kann der Sozialhilfeträger diesen Anspruch nach § 93 SGB XII  auf sich überleiten. Er macht dann also nicht einen völlig neuen Anspruch geltend, sondern tritt grundsätzlich in die Rechtsposition des Schenkers ein. Genau dieser Punkt ist für das aktuelle BGH-Urteil zentral.

Eine Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus unentgeltlich auf ihre Tochter. Einige Jahre später muss sie dauerhaft in ein Pflegeheim ziehen. Ihre laufenden Einkünfte reichen nicht aus, um die Heimkosten vollständig zu bezahlen.

Liegt die Schenkung noch nicht lange genug zurück und sind die weiteren Voraussetzungen erfüllt, kann grundsätzlich ein Anspruch aus § 528 BGB bestehen. Dieser Anspruch kann auf den Sozialhilfeträger übergehen.

Für Familien kann eine solche Situation erhebliche Konsequenzen haben. Denn anders als bei einem Geldgeschenk steckt das übertragene Vermögen bei einer Immobilie häufig nicht liquide auf einem Konto. Die Tochter wohnt womöglich inzwischen selbst im Haus, hat es renoviert oder zur Finanzierung anderer Vorhaben belastet.

Die Frage, wie lange ein Rückforderungsanspruch überhaupt durchsetzbar bleibt, ist deshalb bei Immobilien besonders wichtig.

Zunächst muss zwischen zwei verschiedenen Fristen unterschieden werden.

Nach § 529 Abs. 1 BGB  ist der Rückforderungsanspruch ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt des Eintritts der Bedürftigkeit bereits zehn Jahre seit der Schenkung vergangen sind.

Das bedeutet vereinfacht:

Immobilie 2015 verschenkt, Bedürftigkeit 2026: Sind bei Eintritt der Bedürftigkeit bereits mehr als zehn Jahre vergangen, greift § 529 Abs. 1 BGB grundsätzlich zugunsten des Beschenkten.

Immobilie 2020 verschenkt, Bedürftigkeit 2026: Die Zehn-Jahres-Grenze ist noch nicht erreicht. Ein Rückforderungsanspruch kann grundsätzlich entstehen.

Und genau hier kommt nun eine zweite Frist ins Spiel: die Verjährung eines bereits entstandenen Rückforderungsanspruchs.

Im vom BGH entschiedenen Fall ging es nicht um ein Haus, sondern um Geldgeschenke. Eine Mutter hatte ihrer Tochter 2016 Geldbeträge im Gesamtwert von mehr als 50.000 Euro geschenkt.

Im März 2020 informierte die Tochter den Sozialhilfeträger über die Schenkungen. Erst im Oktober 2021 leitete der Träger den Rückforderungsanspruch nach § 93 SGB XII auf sich über. Die Klage wurde im Dezember 2022 eingereicht.

Der Sozialhilfeträger wollte die gezahlten 19.521,78 Euro von der Tochter zurück.

Er bekam sie nicht.

Der BGH bestätigte, dass der Anspruch verjährt war.

Der erste Leitsatz des Urteils lautet:

„Ein Anspruch auf Herausgabe einer Schenkung aus § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB, wenn weder § 196 BGB noch eine andere Spezialvorschrift greift.“

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB  drei Jahre. Das ist für Geldgeschenke und andere Fälle, in denen keine spezielle Verjährungsregel eingreift, ausgesprochen relevant.

Wer nur liest, dass der BGH eine dreijährige Verjährung bestätigt habe, könnte einen folgenschweren Schluss ziehen: Eine verschenkte Immobilie sei wenige Jahre nach Eintritt der Pflegebedürftigkeit endgültig vor einer Rückforderung geschützt.

Das stimmt so nicht.

Der BGH stellt ausdrücklich klar:

„Nach dem neuen Recht gilt die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB, wenn der Anspruch auf Herausgabe eines geschenkten Grundstücks gerichtet ist.“

Und der BGH geht noch einen Schritt weiter: Die zehnjährige Frist kann auch dann maßgeblich sein, wenn statt der Herausgabe des Grundstücks lediglich Wertersatz verlangt werden kann, weil der Wert der Immobilie höher ist als der konkrete Rückforderungsanspruch.

§ 196 BGB bestimmt für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beziehungsweise bestimmte Grundstücksrechte eine zehnjährige Verjährungsfrist.

Der konkrete BGH-Fall betraf zwar Geld. Für Immobilieneigentümer und Familien, die Häuser oder Grundstücke übertragen haben, ist die Entscheidung trotzdem besonders interessant, weil der BGH die Trennlinie ausdrücklich beschreibt:

Welche Frist in einem konkreten Immobilienfall tatsächlich anzuwenden ist, hängt allerdings von der Ausgestaltung des Anspruchs und des Einzelfalls ab.

Die Zehn-Jahres-Frist des § 529 BGB und die zehnjährige Verjährung nach § 196 BGB sind außerdem zwei verschiedene Dinge. Das eine betrifft die Frage, ob ein Rückforderungsanspruch wegen des Zeitablaufs seit der Schenkung überhaupt ausgeschlossen ist. Das andere betrifft die Verjährung eines bereits entstandenen Anspruchs.

Der BGH stellt in seinem zweiten Leitsatz klar:

„Ein Rückgewähranspruch aus § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB entsteht mit dem Eintritt der Notlage und der daraus resultierenden Bedürftigkeit des Schenkers.“

Das ist praktisch enorm wichtig. Man könnte nämlich annehmen, dass bei monatlich anfallenden Pflegeheimkosten auch Monat für Monat neue Rückforderungsansprüche entstehen. Genau das lehnt der BGH ab.

Der Anspruch entsteht nach Auffassung des Gerichts grundsätzlich einheitlich mit Eintritt der Bedürftigkeit. Dass sich der Unterhaltsbedarf anschließend Monat für Monat fortsetzt, führt nicht automatisch dazu, dass für jeden Monat eine neue Verjährungsfrist beginnt.

Auch wenn der genaue Umfang des künftigen Bedarfs noch nicht feststeht, kann der Anspruch nach Ansicht des BGH bereits gerichtlich geltend gemacht werden, gegebenenfalls zunächst durch eine Feststellungsklage.

Für Beschenkte kann deshalb der Zeitpunkt entscheidend werden, an dem der Schenker seine Pflege- und Lebenshaltungskosten nicht mehr aus eigenen Mitteln decken kann.

Der möglicherweise weitreichendste Teil der Entscheidung betrifft die Kenntnis.

Für den Beginn der regelmäßigen Verjährung nach § 199 Abs. 1 BGB kommt es neben der Entstehung des Anspruchs grundsätzlich darauf an, wann der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Doch wessen Kenntnis zählt, wenn der Sozialhilfeträger den Anspruch später übernimmt?

Der BGH sagt: grundsätzlich die Kenntnis des Schenkers.

Im Leitsatz heißt es:

„Für die Beurteilung der Frage, ob die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vorliegt, ist auch in den Fällen einer Anspruchsüberleitung nach § 93 SGB XII für den Zeitraum vor der Überleitung grundsätzlich der Kenntnisstand des Schenkers maßgeblich.“

Der Sozialhilfeträger erhält durch die Überleitung also keinen „frischen“ Anspruch mit einer komplett neu beginnenden Verjährung.

Der BGH begründet das mit dem Schuldnerschutz: Der Beschenkte darf dem neuen Gläubiger grundsätzlich diejenigen Einwendungen entgegenhalten, die ihm auch gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger zustanden. Dazu gehört die Verjährung.

Noch deutlicher formuliert der BGH:

„Der Sozialhilfeträger [soll] keine weitergehenden Rechte erlangen […] als der ursprüngliche Gläubiger.“

Das stärkt die Rechtsposition von Beschenkten erheblich.

Gerade Immobilien werden innerhalb von Familien oft lange vor dem Erbfall übertragen. Dabei behalten sich Eltern häufig ein lebenslanges Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vor. Teilweise verpflichten sich Kinder zusätzlich zu Pflegeleistungen oder übernehmen bestimmte laufende Kosten.

Kommt später Pflegebedürftigkeit hinzu, müssen mehrere Fragen getrennt geprüft werden:

1. Wann wurde die Immobilie tatsächlich verschenkt?
   Das ist insbesondere für die Zehn-Jahres-Grenze des § 529 BGB relevant.
2. Wann ist die Bedürftigkeit eingetreten?
   Dieser Zeitpunkt ist nach dem neuen BGH-Urteil entscheidend für die Entstehung des Rückforderungsanspruchs.
3. Was genau wird zurückverlangt?
   Geht es um die Rückübertragung eines Grundstücks, ist die vom BGH ausdrücklich angesprochene zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB zu beachten.
4. Welche Rechte wurden bei der Übertragung vorbehalten?
   Nießbrauch, Wohnungsrecht, Pflegeverpflichtungen, Gegenleistungen und Rückforderungsrechte können die rechtliche und wirtschaftliche Beurteilung einer Immobilienübertragung erheblich verändern. Deshalb lässt sich nicht jede Hausübertragung wie eine reine unentgeltliche Geldschenkung behandeln.

Der BGH setzt seiner Entscheidung selbst klare Grenzen.

Wer sich als Beschenkter auf die Kenntnis des Schenkers und damit auf Verjährung berufen möchte, muss nach den Ausführungen des Gerichts darlegen können, wodurch und wann der Schenker den für den Verjährungsbeginn erforderlichen Kenntnisstand erlangt hat.

Der BGH berücksichtigt ausdrücklich auch die Gefahr eines missbräuchlichen Zusammenwirkens zwischen Schenker und Beschenktem.

Besonders interessant ist dabei ein Punkt, der Familien in der Praxis leicht zum Verhängnis werden kann: Hat der Beschenkte von der Bedürftigkeit gewusst und zunächst selbst Zahlungen für den Unterhalt beziehungsweise die Pflege übernommen, kann darin ein Anerkenntnis liegen, das nach § 212 BGB einen Neubeginn der Verjährung auslöst.

Auch bei Geschäftsunfähigkeit des Schenkers oder wenn der Beschenkte zugleich dessen Betreuer ist, können besondere Regeln verhindern, dass die Verjährung einfach abläuft.

Eine pauschale Strategie nach dem Motto „drei Jahre abwarten, dann gehört das Haus endgültig den Kindern“ lässt sich aus dem Urteil daher gerade nicht ableiten.

Ein eingetragenes Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch ist bei der vorweggenommenen Erbfolge verbreitet. Damit können Eltern ihr Haus beispielsweise auf ihre Kinder übertragen und trotzdem weiter darin wohnen oder – beim entsprechenden Nießbrauch – wirtschaftliche Nutzungen daraus ziehen.

Solche Rechte sind jedoch kein pauschaler Schutzschild gegen eine spätere Finanzierungslücke bei Pflegekosten.

Im Gegenteil: Die konkrete Vertragsgestaltung ist entscheidend. Vorbehaltene Rechte beeinflussen den wirtschaftlichen Wert der Übertragung und können bei verschiedenen erb-, steuer- und sozialrechtlichen Fragen eine wichtige Rolle spielen.

Wer eine Immobilie mit dem Ziel überträgt, selbst abgesichert zu bleiben und gleichzeitig die nächste Generation nicht unkalkulierbaren Rückforderungsrisiken auszusetzen, sollte deshalb nicht nur die Schenkungsteuer betrachten. Die Finanzierung eines möglichen späteren Pflegefalls gehört ebenfalls auf den Tisch.

Bei Schenkung, Pflege und Immobilien treffen mehrere zeitliche Regelungen aufeinander. Vereinfacht lassen sie sich so unterscheiden:

10 Jahre seit der Schenkung (§ 529 BGB):
Sind beim Eintritt der Bedürftigkeit bereits zehn Jahre seit der Schenkung vergangen, ist der Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.

3 Jahre regelmäßige Verjährung (§ 195 BGB):
Diese Frist gilt nach dem neuen BGH-Urteil grundsätzlich für Rückforderungsansprüche, wenn keine speziellere Regelung eingreift – wie im entschiedenen Fall einer Geldschenkung.

10 Jahre Grundstücksverjährung (§ 196 BGB):
Ist der Anspruch auf Herausgabe eines geschenkten Grundstücks gerichtet, nennt der BGH ausdrücklich die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB.

Gerade diese Unterscheidung ist für Immobilieneigentümer wesentlich.

Eine Immobilie frühzeitig auf die nächste Generation zu übertragen, kann sinnvoll sein. Pflegekosten sollten dabei aber als eigener Planungsfaktor berücksichtigt werden.

Vor einer Schenkung sollte deshalb geklärt werden, welches Einkommen und Vermögen dem bisherigen Eigentümer anschließend verbleibt, ob daraus auch langfristig ein realistischer Pflegebedarf finanziert werden könnte und welche Rechte er an der Immobilie behält.

Ebenso wichtig ist die Gestaltung des notariellen Übertragungsvertrags. Wohnrecht oder Nießbrauch, Rückforderungsrechte für bestimmte Situationen, Pflegevereinbarungen und mögliche Gegenleistungen sollten nicht isoliert voneinander betrachtet werden.

Denn eine vermeintlich einfache „Hausüberschreibung“ ist rechtlich häufig ein komplexes Paket aus Immobilien-, Schenkungs-, Erb-, Steuer- und Sozialrecht.