Betreten eines Nachbargrundstücks: Wann ist es erlaubt – und wann droht Hausfriedensbruch?

Das Eigentumsrecht aus § 903 BGB  gibt dem Eigentümer die Befugnis, andere vom Grundstück auszuschließen. Wer ein umzäuntes oder erkennbar befriedetes Grundstück gegen den Willen des Eigentümers betritt, riskiert unter Umständen sogar eine Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs nach § 123 StGB .

Ein Nachbar darf daher grundsätzlich nicht eigenmächtig den Garten betreten, durch das Grundstück laufen oder ohne Zustimmung Arbeiten auf dem Nachbargrundstück durchführen.

Allerdings kennt das deutsche Recht zahlreiche Ausnahmen. Diese ergeben sich entweder aus:

• gesetzlichen Betretungsrechten,
• vertraglichen Vereinbarungen,
• dinglichen Rechten,
• besonderen Notfällen
• oder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis.

Gerade im Immobilienrecht kommt es häufig darauf an, welche dieser Grundlagen im konkreten Fall einschlägig ist.

Der einfachste Fall ist die ausdrückliche oder stillschweigende Erlaubnis des Nachbarn.

Diese sogenannte Gestattung kann mündlich, schriftlich oder sogar konkludent erfolgen. Erlaubt ein Nachbar beispielsweise regelmäßig, dass die Mülltonnen über sein Grundstück bewegt werden oder dass Handwerker zur Hauswand gelangen, liegt darin häufig eine Zustimmung.

Deshalb empfiehlt sich bei wiederkehrenden Nutzungen eine schriftliche Vereinbarung.

Typische Beispiele:

• Zugang für Gerüstbauer,
• Nutzung einer Zufahrt,
• Mitbenutzung eines Weges,
• Zugang für Wartungsarbeiten,
• Betreten zur Gartenpflege an der Grundstücksgrenze.

Soll das Betretungsrecht dauerhaft abgesichert werden, kommt eine Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB  in Betracht.

Typische Inhalte einer Grunddienstbarkeit:

• Wegerecht,
• Leitungsrecht,
• Fahrtrecht,
• Betretungsrecht,
• Duldung von Gerüsten,
• Zufahrtsrechte.

Besonders praxisrelevant ist das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht.

Dieses ist in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer geregelt. Als Beispiel kann für Bayern diese Regelung angesehen werden. 

Es erlaubt Grundstückseigentümern unter bestimmten Voraussetzungen, das Nachbargrundstück vorübergehend zu betreten, wenn notwendige Arbeiten am eigenen Gebäude anders nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand durchgeführt werden könnten.

Typische Fälle:

• Fassadensanierung,
• Dacharbeiten,
• Wärmedämmung,
• Reparatur der Grenzwand,
• Gerüstaufstellung,
• Leiteraufstellung.

Voraussetzungen:

In der Regel gilt:

• Die Arbeiten müssen notwendig sein.
• Es darf keine zumutbare Alternative geben.
• Der Nachbar muss rechtzeitig informiert werden.
• Die Beeinträchtigung muss möglichst gering gehalten werden.
• Eventuelle Schäden müssen ersetzt werden.

Muss der Nachbar zustimmen?

Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, besteht häufig ein Duldungsanspruch.

Der Nachbar kann das Betreten dann nicht ohne Weiteres verweigern. Dennoch empfiehlt sich stets eine vorherige schriftliche Abstimmung.

Eine zentrale Rolle spielt im deutschen Nachbarrecht das sogenannte nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis.

Dabei handelt es sich um einen von der Rechtsprechung entwickelten Grundsatz, der auf Treu und Glauben (§ 242 BGB § 242 BGB ) basiert.

Bedeutung in der Praxis

Nachbarn müssen aufeinander Rücksicht nehmen.

Das gilt insbesondere dann, wenn:

• notwendige Instandhaltungsarbeiten anstehen,
• Schäden verhindert werden müssen,
• die Nutzung des eigenen Grundstücks sonst erheblich beeinträchtigt wäre.

Gerichte verlangen deshalb oft eine Interessenabwägung.

Der Eigentümer darf sein Hausrecht nicht schikanös ausüben.

Beispiel:

Ein Hauseigentümer kann seine beschädigte Grenzwand nur reparieren, wenn Handwerker das Nachbargrundstück für wenige Tage betreten.

Verweigert der Nachbar ohne sachlichen Grund jeglichen Zugang, kann sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ein Anspruch auf Duldung ergeben.

Der Bundesgerichtshof betont seit Jahren, dass Nachbarn nicht nur ihre eigenen Interessen verfolgen dürfen, sondern gegenseitig Rücksicht nehmen müssen. (zfir-online.de )

Das sogenannte Notwegerecht nach § 917 BGB  betrifft vor allem Grundstücke ohne ausreichende Verbindung zur öffentlichen Straße.

In solchen Fällen kann ein Eigentümer verlangen, dass Nachbarn die Nutzung eines Weges dulden.

Die Voraussetzungen hierfür sind:

• fehlende ausreichende Verbindung zur Straße,
• keine andere zumutbare Erschließung,
• Zahlung einer Notwegerente.

Das Notwegerecht entsteht nicht automatisch durch bloße Nutzung. Oft ist eine gerichtliche Durchsetzung erforderlich.

In echten Gefahrensituationen kann das Betreten eines fremden Grundstücks auch ohne Zustimmung erlaubt sein.

Rechtsgrundlage sind insbesondere:

• § 904 BGB  (Defensivnotstand),
• § 34 StGB  (rechtfertigender Notstand).

Beispiele für diese Rechtsgrundlagen sind:

• Brandbekämpfung,
• Wasserrohrbruch,
• Sturm- oder Unwetterschäden,
• Rettung verletzter Personen,
• Verhinderung erheblicher Sachschäden.

Beispielsfall:

Nach einem Sturm droht ein Baum auf dem Nachbargrundstück umzustürzen und das eigene Haus zu beschädigen.

In einer solchen Situation kann das Betreten des Grundstücks zur Gefahrenabwehr zulässig sein.

Allerdings gilt:

Der Eingriff muss erforderlich und verhältnismäßig sein.

Ein besonders lebensnaher Fall betrifft entlaufene Haustiere.

Läuft beispielsweise ein Hund oder eine Katze auf das Nachbargrundstück, darf der Eigentümer nicht “automatisch” hinterherlaufen. Gem. § 867 BGB  hat der Eigentümer des entlaufenen Haustiers aber das Recht, das Tier vom Nachbargrundstück zurück zu holen.

Verweigert der Nachbar jedoch nachhaltig das Betreten, bleibt eigentlich nur die gerichtliche Auseinandersetzung, die gerade im Falle eines über den Zaun geschossenen Fußballs völlig unverhältnismäßig teuer- und langwierig- sein kann.

Entscheidend ist die Interessenabwägung

Je dringlicher die Situation, desto eher kann ein kurzfristiges Betreten zulässig sein.

Beispiele:

• verletztes Haustier,
• Gefahr für das Tier,
• drohendes Entlaufen auf eine Straße,
• aggressive Tiere.

In akuten Situationen kann sich sogar ein Rechtfertigungsgrund aus dem Notstand ergeben.

Trotzdem sollte – wenn möglich – zunächst versucht werden, den Nachbarn zu kontaktieren.

Ein Klassiker des Nachbarrechts ist der Fußball im Nachbargarten.

Grundsätzlich: nein. Auch Kinder dürfen nicht ohne Zustimmung fremde Grundstücke betreten. Das Eigentumsrecht des Nachbarn bleibt bestehen.

Ja! Der Eigentümer des Balls hat grundsätzlich einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB. Der Nachbar darf den Ball nicht dauerhaft einbehalten.

Beispiel:

Nachbarskinder schießen regelmäßig Fußbälle in den Garten des Nachbarn.

Der Nachbar muss die Bälle grundsätzlich wieder herausgeben.

Allerdings kann er verlangen, dass die Kinder oder deren Eltern klingeln und um Herausgabe bitten, anstatt eigenmächtig das Grundstück zu betreten.

Anders kann es aussehen, wenn:

• absichtlich ständig Bälle hinübergeschossen werden,
• massive Störungen vorliegen,
• Sachbeschädigungen entstehen,
• Sicherheitsprobleme auftreten.

Dann können Unterlassungsansprüche oder Schadensersatzforderungen entstehen.

Nicht nur Nachbarn können Betretungsrechte haben.

Auch Behörden oder Versorgungsunternehmen dürfen Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen betreten.

Typische Fälle:

• Vermessungen,
• Leitungskontrollen,
• Zählerablesungen,
• Gefahrenabwehr,
• Baukontrollen.

Hier ergeben sich die Rechte meist aus spezialgesetzlichen Vorschriften.

Wer ein Grundstück ohne Erlaubnis betritt, riskiert unter Umständen:

• Hausfriedensbruch (§ 123 StGB ),
• Unterlassungsansprüche,
• Schadensersatzforderungen.

Besonders problematisch ist:

• das Übersteigen von Zäunen,
• heimliches Betreten,
• Betreten trotz ausdrücklichen Verbots,
• wiederholte Verstöße.

Eigentümer sollten Konflikte daher möglichst frühzeitig rechtlich sauber regeln.

• Frühzeitig das Gespräch suchen.
• Zugang schriftlich vereinbaren.
• Umfang und Dauer klar definieren.
• Schäden dokumentieren.
• Haftungsfragen regeln.

• Nicht vorschnell verweigern.
• Erforderlichkeit prüfen.
• Sicherheitsmaßnahmen verlangen.
• Zeiten abstimmen.
• Eventuelle Schäden festhalten.