Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Steuern und wichtige Tipps für Erben

Nicht jede geerbte Immobilie passt zur Lebenssituation der Erben. Häufig wohnen diese in einer anderen Stadt, besitzen bereits Wohneigentum oder möchten die Verantwortung für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Sanierungen nicht übernehmen.

Hinzu kommt, dass Immobilien erhebliche laufende Kosten verursachen können. Dazu zählen unter anderem:

• Grundsteuer
• Versicherungen
• Nebenkosten
• Reparaturen und Modernisierungen

Gerade ältere Immobilien weisen zudem häufig einen Sanierungsstau auf. Die dafür notwendigen Investitionen übersteigen oft die finanziellen Möglichkeiten einzelner Erben.

Ein Verkauf schafft in vielen Fällen klare Verhältnisse. Das Vermögen wird in liquide Mittel umgewandelt und kann anschließend gerecht unter den Erben aufgeteilt werden.

Bevor die Immobilie verkauft werden kann, muss zunächst die Eigentumssituation geklärt werden. Nach dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie “automatisch” im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gem. § 1922 BGB  auf die Erben über. Damit diese jedoch offiziell als Eigentümer auftreten können, ist eine Grundbuchberichtigung erforderlich.

Für die Umschreibung werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Erbschein oder notarielles Testament
• Sterbeurkunde
• Personalausweise der Erben

Die Berichtigung sollte möglichst zeitnah erfolgen.

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie in vielen Fällen sogar gebührenfrei.

Nr. 14110 KV GNotKG (Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz) regelt, dass die Umschreibung des Eigentums auf den Erben immer dann kostenfrei ist, wenn der Antrag auf Eintragung binnen 2 Jahren nach dem Erbfall eingereicht wird.

Geht es bei dem Antrag um eine Erbengemeinschaft (und das ist immer dann der Fall, wenn eine Mehrheit von Erben, das heißt mehr Erben als nur einer, vorliegt), kann die Gebührenfreiheit entfallen, wenn die Miterben sich als Erbengemeinschaft eintragen lassen bevor sie die Erbengemeinschaft auflösen (“auseinandersetzen”). Denn dann werden sämtliche Miterben als Eigentümer der Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen und die einmalige Gebührenfreiheit wäre damit verbraucht.

Erst nach der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft können einzelne Erben als Eigentümer eingetragen werden.

Nach Ablauf von 2 Jahren ab dem Erbfall beantragte Eigentumsumschreibungen lösen immer eine volle Gebühr nach dem GNotKG aus.

Einer der wichtigsten Schritte beim Verkauf ist die realistische Bewertung der Immobilie. Viele Erben orientieren sich an emotionalen Vorstellungen oder an veralteten Marktwerten. Das führt häufig dazu, dass Immobilien entweder zu teuer oder deutlich unter Wert angeboten werden.

Eine professionelle Wertermittlung berücksichtigt:

• Lage der Immobilie
• Zustand und Modernisierungsgrad
• Grundstücksgröße
• Energieeffizienz
• aktuelle Marktlage

Besonders sinnvoll ist eine Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler oder Sachverständigen. Diese schaffen eine objektive Grundlage für Preisverhandlungen und vermeiden spätere Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft.

Wird die Immobilie von mehreren Personen geerbt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. In diesem Fall können wichtige Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden.

Das betrifft insbesondere:

• den Verkaufspreis
• die Wahl eines Maklers
• notwendige Renovierungen
• die Zustimmung zum Verkauf

Für den Verkauf ist grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich. Uneinigkeit führt häufig zu Verzögerungen oder sogar zu langwierigen Streitigkeiten.

Besonders problematisch wird es, wenn einzelne Erben die Immobilie behalten möchten, während andere auf einen schnellen Verkauf drängen. In solchen Situationen kann eine Mediation helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Ist die Entscheidung zum Verkauf gefallen, beginnt die Vermarktung. Dabei stellt sich zunächst die Frage, ob die Immobilie privat oder über einen Makler verkauft werden soll.

Ein professioneller Makler bietet zahlreiche Vorteile:

• realistische Marktpreiseinschätzung
• professionelle Exposés
• Durchführung von Besichtigungen
• Verhandlung mit Interessenten
• rechtliche Unterstützung

Gerade bei Erbimmobilien kann die emotionale Distanz eines Maklers hilfreich sein. Hilfreich ist aber, wenn der beauftragte Makler Erfahrung mit dem Verkauf geerbter Immobilien hat.

Ein Eigenverkauf spart zwar die Maklerprovision, bedeutet aber auch deutlich mehr Aufwand. Zudem fehlt vielen privaten Verkäufern die Erfahrung bei Preisverhandlungen oder rechtlichen Fragen.

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf müssen zahlreiche Dokumente vorliegen:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Flurkarte
• Bauunterlagen
• Wohnflächenberechnung
• Nachweise über Modernisierungen

Fehlende Unterlagen können den Verkaufsprozess erheblich verzögern. In aller Regel unterstützt der Makler dabei, die Unterlagen bei den richtigen Behörden anzufordern, sollten diese nicht vorliegen.

In Deutschland muss jeder Immobilienverkauf notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Nach der Unterzeichnung erfolgt:

1. die Kaufpreiszahlung
2. die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
3. die Übergabe der Immobilie

Erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch ist der Verkauf vollständig abgeschlossen.

Ein besonders wichtiges Thema ist die Besteuerung. Viele Erben gehen davon aus, dass der Verkauf grundsätzlich steuerfrei ist. Das stimmt jedoch nicht immer.

Die sogenannte Spekulationssteuer kann anfallen, wenn:

• zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen
• die Immobilie nicht selbst genutzt wurde

Dabei wird die Besitzdauer des Erblassers mitgerechnet.

Keine Spekulationssteuer fällt in der Regel an, wenn:

• der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat
• der Erbe die Immobilie selbst bewohnt

Gerade bei selbst genutzten Familienimmobilien ergeben sich dadurch oft erhebliche steuerliche Vorteile.

Wer schnell verkaufen möchte, erzielt oft niedrigere Preise. Gerade in emotional belastenden Situationen treffen Erben manchmal vorschnelle Entscheidungen.

Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab. Ein zu niedriger Preis führt zu finanziellen Verlusten oder so vielen Besichtigungen, dass der Verkauf nur mit unglaublich hohem Aufwand betrieben werden kann.

Unklare Kommunikation oder unterschiedliche Interessen können den Verkauf blockieren und den Wert der Immobilie langfristig beeinträchtigen.

Steuerliche Fehler können teuer werden. Deshalb empfiehlt sich frühzeitig die Beratung durch Steuerberater oder Fachanwälte.