So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite für Ihre Immobilie

Die Eigenkapitalrendite misst die Rentabilität eines Unternehmens oder einer Investition in eine Immobilie. Sie wird anhand folgender Formel berechnet:

Macht etwa ein Unternehmen einen Jahresgewinn nach Abzug aller Zinsen, Kosten, Abschreibungen und Steuern von 100.000 Euro und verfügt über Vermögenswerte von 2 Millionen Euro, liegt die Eigenkapitalrendite bei 5 Prozent.

Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie können Sie anhand der folgenden beiden Formeln berechnen:

Je höher die Eigenkapitalrendite, desto mehr Gewinn machen Sie pro investiertem Euro. Bei einer Eigenkapitalrendite von 2 Prozent erzielen Sie 2 Euro Gewinn pro 100 Euro Investition.

Gehen wir von einer Immobilienfinanzierung mit typischen Kosten und Zinsen aus. Die Annahmen und Rechenschritte lauten folgendermaßen:

Annahmen:

Kaufpreis: 500.000 Euro (einschließlich Kaufnebenkosten)

• Eigenkapital (20 Prozent): 100.000 Euro
• Immobiliendarlehen (80 Prozent Fremdkapital): 400.000 Euro
• Jahresmieteinnahmen: 25.000 Euro
• Nicht umlagefähige Verwaltungskosten: 2000 Euro
• Jährlicher Erhaltungsaufwand (1,5 Prozent des Kaufpreises): 7500 Euro
• Jährlicher Zins des Immobiliendarlehens (3 Prozent der Darlehenssumme): 12.000 Euro

1 Jahresreingewinn berechnen:

2 Eigenkapitalrendite berechnen:

Die Eigenkapitalrendite liegt demnach bei 3,5 Prozent

Leverage meint auf deutsch “Hebel” und beschreibt den Umstand, dass die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital steigen kann, wenn Immobilienkäufer mehr Fremdkapital aufnehmen.

Dieser Effekt tritt solange auf, wie die Gesamtrendite der Immobilie (Jahresreingewinn / Kaufpreis plus Nebenkosten, auch Gesamtkapitalrendite genannt) höher ist als der Zins eines Immobiliendarlehens.

Die folgende Tabelle veranschaulicht die renditesteigernde Wirkung von zusätzlichem Fremdkapital:

Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro

Die Eigenkapitalrendite steigt in dem Beispiel von 3,5 auf 4 Prozent pro Jahr, weil die Immobilie mehr Rendite abwirft als das Darlehen kostet. Die Gesamtkapitalrendite der Immobilie liegt nämlich bei:

Die Gesamtkapitalrendite ist also mit 3,1 Prozent höher als der Darlehenszins (3%). Daher zahlt es sich für den Immobilienkäufer aus, mehr Fremdkapital aufzunehmen und das Eigenkapital zu verringern.

Sie können die Eigenkapitalrendite auch mit der folgenden Formel berechnen:

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Sie können die Eigenkapitalrendite auch mit der folgenden Formel berechnen:

Zusätzliches Fremdkapital muss nicht immer zu einer höheren Verzinsung des eingesetzten Geldes führen. Fremdkapital kann auch teurer sein als Eigenkapital. Die Eigenkapitalrendite sinkt dann mit steigender Schuldenaufnahme.

Die folgende Tabelle veranschaulicht den Effekt bei einem Darlehenszins von 3,25 Prozent statt 3 Prozent:

Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro (Darlehenszins von 3,5 anstelle von 3 Prozent)

Das Problem ist nun, dass der Zins des Immobiliendarlehens höher ist (3,25 Prozent) als die Gesamtkapitalrendite der Immobilie (3,1 Prozent). Der Kredit kostet also mehr als die Immobilie an Gewinn abwirft. Eine zusätzliche Schuldenaufnahme lohnt sich in diesem Fall nicht.