Kredit fürs Ferienhaus: Worauf bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland zu achten ist

Die Zinsen für die Finanzierung der Auslandsimmobilie unterscheiden sich auch innerhalb des EU Auslands.

Eine der naheliegendsten Optionen ist die Finanzierung über lokale Banken im Ausland. Diese Banken sind mit den länderspezifischen Vorschriften und Immobilienmärkten vertraut.

Dennoch sind ein paar Aspekte zu beachten:

• Sprache und Kommunikation: Informieren Sie sich über die Sprachkenntnisse der Bankmitarbeiter. Es ist von Vorteil, wenn Sie sich in der Landessprache verständigen können. Ansonsten kann auch ein Makler beziehungsweise Immobilienberater vor Ort bei der Übersetzung unterstützen.
• Kreditkonditionen: Nicht nur in Deutschland, auch im Ausland gilt: Vergleichen Sie die Kreditkonditionen verschiedener Banken. Achten Sie auf Zinsen, Laufzeiten und (zusätzliche) Gebühren. Die Zinsen für Immobilienkredite unterscheiden sich in EU-Ländern von den in Deutschland üblichen Kreditzinsen. Klären Sie vorab, mit welchen Kosten Sie zur Finanzierung der Immobilie im Ausland rechnen müssen.In Spanien und auch in anderen Ländern ist für die Kreditentscheidung zum Beispiel ein kostenpflichtiges Gutachten vorgeschrieben. Dieses wird von der Bank in Auftrag gegeben, in der Regel nach einer positiven Bonitätsprüfung.
• Laufzeiten: Der Aufwand für Hypotheken auf einer Immobilie im Ausland ist deutlich umfangreicher, da mehr Prüfungen und Korrespondenzen von Notaren, Anwälten und Finanzbehörden im In- und Ausland notwendig sind. Damit verlängert sich zum einen die Zeit von der Kaufabsicht bis zur Kreditauszahlung. Zum anderen erhöhen sich die Kaufnebenkosten, da jeder Beteiligte seine Gebühr in Rechnung stellt.
• Rechtliche Bedingungen: Informieren Sie sich im Zielland über die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen für Ausländer, die ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchten. Insbesondere im Hinblick auf die Kreditvermittlung und den Besitz von Eigentum. Nicht jedes Land bietet eine mit Deutschland vergleichbare Rechtssicherheit. So können Unterlagen im Grundbuch unvollständig oder veraltet sein. Hilfreich kann der Rat eines deutschen Anwalts sein, der sich auf den Immobilienerwerb im jeweiligen Land spezialisiert hat.

Einige deutsche Banken bieten spezielle Finanzierungen für Auslandsimmobilien an, insbesondere für beliebte und sichere Urlaubsländer in Europa. Dazu gehören unter anderem Portugal, Spanien, Italien, Frankreich, die Niederlande, Belgien, Dänemark und Schweden. Je nach Kreditinstitut werden Annuitätendarlehen, Ratenkredite oder Bauspardarlehen vergeben.

Bei der Kreditvergabe gibt es einige Besonderheiten:

• Nicht alle Länder im Portfolio: Viele deutsche Darlehensgeber sind nur in ausgewählten Ländern aktiv. Das bedeutet: Sie kennen den Immobilienmarkt im bevorzugten Zielland, arbeiten mit Partnern vor Ort zusammen und können so den Immobilienkauf ihrer Kunden besser beurteilen.
• Risiken und Sicherheiten: Deutsche Banken sind bei Auslandsfinanzierungen oft vorsichtiger. Denn bei ausbleibenden Zahlungen haben sie erhebliche Probleme, auf die Immobilie im Ausland (als Sicherheit) zuzugreifen. Daher verlangen viele Banken eine deutsche, abbezahlte Immobilie als Sicherheit. Denn Unsicherheiten im Zielland können die Kreditvergabe erschweren und die Konditionen verteuern. Siehe hierzu auch die Bankenbeispiele unter 4.
• Teurer als ein inländischer Immobilienkauf: Die Finanzierung einer Immobilie im Ausland ist oft mit höheren Zinsen verbunden. Es ist üblich, dass Darlehen zwar zu marktüblichen Zinsen, aber mit einem Zinsaufschlag von 0,5 bis einem Prozent gewährt werden.
• Beratung durch Experten: Suchen Sie gezielt nach Banken, die sich auf Auslandsfinanzierungen spezialisiert haben. Diese können Ihnen neben der Finanzierung auch wertvolle Tipps geben, die den Kaufprozess erleichtern.

Die meisten Banken verlangen Sicherheiten für die Finanzierung von Ferienhaus oder Ferienwohnung. Das kann eine Grundschuld auf das Eigenheim sein.

Deutsche Kreditgeber gehen von einem höheren Risiko aus, wenn Sie eine Immobilie im Ausland finanzieren. Daher vergeben die meisten Anbieter nur ein Darlehen für eine Auslandsimmobilie, wenn der Kunde bereits ein (fast) abbezahltes Haus und/oder Grundstück in Deutschland besitzt. Dieses dient der Bank als Sicherheit.

Das bedeutet im Umkehrschluss: Eigentümer, die ihre deutsche Immobilie noch abbezahlen, und Mieter haben kaum eine Chance, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus im Ausland mit einem Kredit bei einer deutschen Bank zu finanzieren.

Ausnahmen gibt es allerdings, zum Beispiel bei der Landesbank Baden-Württemberg und ihrem Partner LBS Süd. Sie akzeptieren – wenn die sonstigen Voraussetzungen für einen Kredit stimmen – die Auslandsimmobilie in Spanien, Portugal oder Frankreich als Sicherheit.

Um das Finanzierungsrisiko für die Bank zu verringern und die Kosten niedrig zu halten, sollten Kreditnehmer eigenes Geld einbringen. Finanzexperten empfehlen 50 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung der Auslandsimmobilie. Allerdings vergeben manche Banken Kredite für Immobilien im Ausland erst ab einer bestimmten Darlehenssumme.

Es kann von Vorteil sein, bereits Kunde der Bank zu sein, über die die Auslandsimmobilie finanziert wird. Dies kann die endgültige Entscheidung über die Kreditvergabe für die Auslandsimmobilie erleichtern.

Mehr Tipps für eine positive Kreditentscheidung:

Nicht alle Finanzinstitute bieten Kredite für den Kauf von Immobilien im Ausland an. Es gibt Banken und Finanzvermittler, die sich auf grenzüberschreitende Finanzierungen spezialisiert haben. Zum Beispiel die Landesbank Baden-Württemberg / BW-Bank und die Hamburger Hypo.

Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW ) mit ihrer Geschäftsbank BW-Bank ist eine international agierende Universalbank, die Kunden unter anderem Finanzierungen zum Kauf von Immobilien im Ausland anbietet.

Die Landesbank Baden-Württemberg unterstützt bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien. Foto: Frank Kleinbach, LBBW Pressecenter

„Die Finanzierungslösungen für Ferienimmobilien über die BW-Bank sind vielfältig“, erzählt Johannes Koch, Leiter der Abteilung Private Immobilienfinanzierung und Vorsorgeberatung der BW-Bank. „So können wir die meisten Immobilien weltweit als Verwendung anerkennen, wenn wir eine dingliche Sicherheit an einer deutschen Immobilie erhalten.“

Bei der Finanzierung von Ferienimmobilien in Europa arbeitet die BW-Bank mit der Landesbausparkasse (LBS Süd ). zusammen. Die LBS Süd ist einer der wenigen deutschen Anbieter, der Immobilien in Spanien, Portugal und Frankreich als Sicherheit akzeptiert und beleiht. Möglich wird dies durch ein bestehendes Netzwerk der LBS Süd und BW-Bank in den genannten Ländern. Dort gibt es eigene Anwälte sowie Kontakte zu Notaren und Behörden, die den Kauf der Kunden beurteilen können.

Bei der angebotenen Finanzierung handelt es sich um ein Kombidarlehen aus Vorfinanzierungskredit und Bausparvertrag.

Michael Hahn, Bezirksdirektor und Handelsvertreter der LBS Süd, nennt die Vorteile: „Es besteht über die gesamte Laufzeit kein Zinsänderungsrisiko. Zudem kann man von Anfang bis Ende mit der vorab berechneten Rate und den Zinsen kalkulieren.“

Ein Vorfinanzierungskredit ist ein Darlehen, mit dem der Bausparer die Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrags überbrücken kann. Wird der Bausparvertrag zugeteilt, löst er automatisch den Vorfinanzierungskredit ab. Vorfinanzierungskredite können von der Bausparkasse selbst, einer Sparkasse oder einer Bank gewährt werden. Vorfinanzierungskredite einer Bausparkasse dürfen vom Darlehensnehmer nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden, zum Beispiel für den Kauf einer Immobilie.

Bei der LBS Süd bedeutet Vorfinanzierung, dass ein Darlehen mit einem Bausparvertrag kombiniert wird, so dass das Darlehen sofort ausgezahlt wird – auch wenn der Bausparvertrag noch angespart werden muss. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags sind für das Vorfinanzierungsdarlehen nur die Zinsen zu zahlen. Es findet also keine Tilgung statt. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, löst der Darlehensnehmer das Vorfinanzierungsdarlehen ab, so dass nach Ablösung des Vorfinanzierungsdarlehens nur noch das Bauspardarlehen (Zins und Tilgung) zurückzuzahlen ist.

„Die Rückzahlungsmodalitäten sind im Vergleich zu einem klassischen Tilgungs- oder Annuitätendarlehen flexibel“, sagt er. Reicht die jährliche Besparung des Bausparvertrags nicht aus, kann die Tilgung so angepasst werden, dass der Vertrag erst durch einen späteren Geldzufluss aus einer Lebens- oder Rentenversicherung, einer Geldanlage oder dem Verkauf einer Immobilie gefüllt wird.

Kreditnehmer müssen ihren Erstwohnsitz in Deutschland haben und den Kredit als Privatperson abschließen.

Eine Immobilie im Ausland kann bis circa 50 bis 60 Prozent beliehen werden. Besteht weiterer Kapitalbedarf, können Ersatzsicherheiten wie eine deutsche Grundschuld auf eine inländische Immobilie oder andere Vermögen verwendet werden.

Aufgrund des höheren Abwicklungsaufwandes wird die Finanzierung von Auslandsimmobilien erst ab einer Darlehenssumme von 150.000 Euro empfohlen.

Nicht finanziert werden gewerbliche Objekte, Bauherren-/Erwerberangebote, Timesharing-Modelle sowie Miteigentums-/Beteiligungslösungen (1/8-Modelle) an Ferienimmobilien, so genanntes Co-Ownership. Neubauten werden erst nach Fertigstellung finanziert.

Die BW-Bank und die LBS Süd orientieren sich an den tagesaktuellen Marktzinsen für inländische Immobilien. Darüber hinaus wird je nach Land, Immobilie, Kapitalbedarf und Besicherung ein Zinsaufschlag erhoben. Der Zinssatz liegt dann 0,5 bis 1,0 Prozent über dem einer deutschen Immobilienfinanzierung.

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Bei der Bonitätsprüfung besteht kein Unterschied zu einer deutschen Finanzierung.

Die Hamburger Hypo ist ein Finanzierungsvermittler. Sie arbeitet mit Banken zusammen, die auf die Finanzierung von Immobilien im Ausland spezialisiert sind. Der Fokus liegt auf Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Spanien, Portugal, Frankreich und Italien.

Bei den deutschen Bankpartnern erfolgt die Finanzierung meist über eine Bausparlösung, bei der nach Zuteilung des Bausparvertrags (meist zehn Jahre) jederzeit kostenfrei getilgt werden kann.

Beim spanischen Partner, einem Broker mit vielen angeschlossenen Banken, können in einem klassischen Darlehensvertrag auch kurze Laufzeiten und Sondertilgungen gegen geringe Kosten möglich sein.

Die Hamburger Hypo hat sich auf die Finanzierung von Auslandimmobilien spezialisiert. Quelle: Webseite hamburger-hypo.de 17.04.2024

Es gibt Finanzierungen mit Absicherung direkt auf der Immobilie im Ausland. Ebenfalls kann man die Immobilie in Deutschland (zusätzlich) beleihen. „Hierbei muss die Immobilie in Deutschland nicht bezahlt sein, sondern kann noch eine Vorlast haben, die aber gering sein sollte“, erzählt der Vermittler Tobias Exner. Vorlast und weiteres Darlehen sollten 60 Prozent des Immobilienwertes nicht überschreiten.

Bei alleiniger Absicherung auf einer deutschen Immobilie kann die Festschreibung beziehungsweise Laufzeit individuell (ab fünf Jahre) angepasst werden.

Reine Zwischenfinanzierungen, zum Beispiel bis zum Verkauf einer Immobilie in Deutschland, werden nicht gewährt.

„Die Beleihung ist wesentlich geringer“, erzählt Exner. „Zum Beispiel 57 oder 64 Prozent des Kaufpreises ohne Nebenkosten.“ Es muss also mehr Eigenkapital eingesetzt werden. Alternativ kann eine deutsche Immobilie als zusätzliche Sicherheit dienen.

„Auch sind die monatlichen Raten höher, da zum einen der Zinssatz höher und zum anderen die maximale Laufzeit begrenzt ist“, sagt er. Die Darlehen haben insgesamt kürzere Laufzeiten.

Außerdem muss das Darlehen spätestens getilgt sein, wenn Darlehensnehmer 70 bis 80 Jahre alt sind. „Hier kann es sinnvoll sein, die Kinder als zukünftige Erben gleich in die Finanzierung mit einzubeziehen“, rät er.

Die Zinssätze für die Finanzierung von Immobilien im Ausland sind teurer. „Es kommt aber immer auf den Markt an“, sagt Exner. „In Spanien kann es mit entsprechender Unterstützung durch uns oder unseren Partner vor Ort günstiger sein. Denn die Schaufensterkonditionen der Banken vor Ort sind immer nur mit weiteren, teuren Zusatzprodukten erreichbar“, erzählt er. Die Hamburger Hypo hat in Spanien Vereinbarungen mit Banken abgeschlossen, die für den Käufer weniger Kosten bedeuten sollen.

Die Prüfung der Kreditwürdigkeit läuft nahezu analog zu einem Immobilienkauf mit Finanzierung in Deutschland ab. „Natürlich werden höhere Anforderungen an den monatlichen Haushaltsüberschuss gestellt, also das, was nach den bereits laufenden Ausgaben vom Netto übrigbleibt“, sagt er. Wichtig hierbei zu wissen: Eventuelle Mieteinnahmen der Ferienwohnung im Ausland werden nicht als Einkommen angerechnet.

Nach unseren Recherchen sind die vielen anderen deutschen Banken bei der Finanzierung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen zurückhaltend. Einige, wie die PSD Bank Hannover, bieten nur die Finanzierung von Ferienimmobilien in Deutschland an. Auch die Commerzbank, mit der wir sprechen konnten, ist zurückhaltend. „Eine klassische Immobilienfinanzierung, bei der das finanzierte Objekt entsprechend als Sicherheit dient, bieten wir nur für Objekte in Deutschland an“, sagt Kommunikationssprecher Andreas Lorr. Es sei aber möglich, Universalkredite der Commerzbank zur Finanzierung einer Auslandsimmobilie abzuschließen. Allerdings zu teureren Konditionen als der klassische Baufinanzierungskredit für eine deutsche Immobilie.

Sie wollen ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen, doch die Finanzierung bereitet Probleme? Miteigentums-Modelle (Co-Ownership) versprechen in dieser Situation eine Alternative zu sein. Ursprünglich aus den USA stammend, ermöglichen sie es Käufern, durch Share-Deals nur einen Anteil an einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung zu erwerben. Mehrere Miteigentümer teilen sich somit eine Immobilie. Ein Co-Ownership-Anbieter übernimmt gegen eine Gebühr die Verwaltung der Immobilie sowie die Organisation der Nutzung. Beispiele für Anbieter sind Myne Homes aus Berlin, Lazazu aus Frankreich oder 21-5 aus Dänemark. Investiert wird nicht in eine Immobilie, sondern in eine Immobiliengesellschaft und in der Regel ist eine Bank-Finanzierung des Anteilserwerbs nicht möglich.