Möblierte Wohnungen – Vermieter profitieren

Möblierten Wohnraum vermieten – eine Nische, die jahrzehntelang auf Studenten und Handwerker zugeschnitten war. Heute ist daraus ein gewinnbringendes Geschäftsmodell für Immobilieneigentümer geworden.

Die Mietpreisbremse greift nicht immer. Möblierte Wohnungen können ein Schlupfloch für Vermieter sein. In Berlin werden besonders viele möblierte Wohnungen angeboten.

Wie kam es dazu? Mietwohnungen sind vor allem in den Großstädten knapp, die Nachfrage ist gewaltig, die Mieten sind teuer.

Die Bundesregierung regulierte den Markt zumindest teilweise mit der Mietpreisbremse und verärgerte damit zahllose Vermieter. Diese schöpfen ihre legalen Möglichkeiten aus, die Mietpreisbremse zu umgehen, beziehungsweise trotz Regulierung möglichst viel Geld aus ihrer Immobilie herauszuholen.

1. Für (möblierte) Wohnungen, die auf Zeit und mit einem bestimmten Aufenthaltsgrund vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Der Aufenthaltsgrund muss schriftlich festgehalten werden, damit keine Zweckentfremdung vorliegt.
2. Wer möbliert vermietet, egal ob dauerhaft oder auf Zeit, kann einen Möblierungszuschlag verlangen, der nicht gesondert ausgewiesen werden muss und für den es keine gesetzliche Obergrenze gibt.

In unserem Ratgeber „Wohnen auf Zeit – Möglichkeiten und Unterschiede“ stellen wir die verschiedenen Mietmodelle vor. Im Artikel „Zweckentfremdung von Wohnraum“ erläutert IMMO.info die Zweckentfremdungsverordnung, die der Gesetzgeber erlassen hat, um Wohnraum zu schützen.

Mehr als jede dritte Mietwohnung wird in den fünf größten deutschen Städten im Schnitt bereits möbliert angeboten. Das ergab eine aktuelle Auswertung von Immoscout24: Seit 2018 schlüsselt das Unternehmen die Anzahl der Mietanzeigen des eigenen Portals sowie die Angebotsmieten nach möblierten und unmöblierten Wohnungen auf.

Für Wohnungssuchende ist die Situation in Berlin besonders ungünstig: Im vierten Quartal 2022 bezogen sich 51 Prozent der Wohnungsinserate auf möblierte Wohnungen, vier Jahre zuvor waren es noch 13 Prozent. In Hamburg stieg der Anteil von Wohnungen mit Möbeln in den Vergleichszeiträumen von elf auf 24 Prozent und in Köln von 13 auf 25 Prozent.

Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sich die Zahlen nicht auf vermietete Wohnungen beziehen, sondern auf Immobilienanzeigen. Die Angebotspreise weichen möglicherweise von den real erzielten Mietpreisen ab.

„Der rasante Anstieg möblierter Wohnungen ist zum Teil auf die Regulierungen am Mietmarkt zurückzuführen“, erklärt die Geschäftsführerin von Immoscout24, Dr. Gesa Crockford. Die Mietpreisbremse greife nicht, wenn eine Wohnung vorübergehend vermietet werde.

„Aufgrund dieser Grauzone sind die Angebotsmieten für möblierte Wohnungen deutlich höher und damit für viele nicht bezahlbar“, sagt Crockford.

Möblierung und die Vermietung auf Zeit entziehen dem Mietmarkt bezahlbaren Wohnraum. Es profitieren Vermieter und Vermittler. Portale wie Wunderflats, Homelike, Coming Home oder Mr. Lodge in München haben sich auf die Vermittlung möblierter Wohnungen spezialisiert. Das Geschäft ist lukrativ und spielt auch für die großen Online-Portale wie Immoscout24, Immowelt und Immonet eine immer bedeutendere Rolle. Neben den etablierten Vermittlern streben zahlreiche neue Vermittler auf den Markt. Ob der Markt langfristig für all diese Unternehmen groß genug ist, wird sich zeigen.

Auch die Angebotsmieten für ausgestattete Wohnungen legten in den vergangenen Jahren überproportional zu. Deutschlandweit stieg nach der Immoscout24-Auswertung der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer möblierten Wohnung von 15,50 Euro im 4. Quartal 2018 auf 22,50 Euro im Vergleichszeitraum 2022. Die Quadratmetermiete für unmöblierte Wohnungen erhöhte sich von 7,41 auf 9,32 Euro.

Unter den fünf größten deutschen Städten verteuerten sich möblierte Wohnungen in Köln besonders stark. Mit einem Sprung von 16,64 Euro im vierten Quartal 2018 auf 33,86 Euro im vierten Quartal 2022 hat sich der Quadratmeterpreis der Angebotsmiete mehr als verdoppelt. Unmöblierte Mietwohnungen in Köln kosteten Ende 2022 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,39 Euro nur 16 Prozent mehr als vier Jahre zuvor.

Wieviel ist die Möblierung wert? Eine möblierte Wohnung mag für einige Mieter komfortabel sein. Für andere Mieter verteuert die Möblierung nur die Mietkosten.

Laut Immoscout24 schlägt sich nicht nur die fehlende Regulierung im möblierten Mietmarkt auf die Preise nieder. Auch die inbegriffenen Serviceleistungen, wie etwa eine 14-tägige Reinigung, erhöhten die Miete. Dazu kommt: Möbel müssen gekauft werden, und sie nutzen sich ab. Häufiger Mieterwechsel kostet Zeit und bringt mehr Reparaturen mit sich. Es ist offensichtlich, dass möblierte Kurzzeitmiete einen Aufschlag kostet.

Ob diese Mehrleistungen ihr Geld wert sind, sollte jeder Mieter selbst entscheiden dürfen. Da Mietwohnungen in den deutschen Metropolen knapp sind, ist das nicht immer möglich. Manche Mieter müssen möbliert, befristet und überproportional teuer wohnen, um überhaupt am Ort ihrer Wahl wohnen zu können.