Kostenexplosion im Teilverkauf von Immobilien. Was können Verbraucher tun?

Zinserhöhungen schlagen auf den Immobilienteilverkauf voll durch. Das sogenannte Nutzungsentgelt hat sich mehr als verdoppelt. Glücklich schätzen können sich Verbraucher, die das Nutzungsentgelt, ähnlich einer Zinsfestschreibung bestenfalls mehr als zehn Jahre, fixiert haben.

Wie hoch sind die aktuellen Konditionen im Teilverkauf?

Was können Teilverkäufer tun, die mit Kostensteigerungen konfrontiert sind?

Zum Jahresanfang 2022 war die Welt noch in Ordnung. Zinsen für Immobilienkredite befanden sich auf einem Rekordtief. Entsprechend niedrig lag das Nutzungsentgelt für Teilverkäufer. Die Verkäufer im Alter von zumeist über 60 Jahren dürfen aufgrund eines Wohnrechts lebenslang in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Ähnlich einer Miete muss das Wohnrecht, beziehungsweise Nießbrauchrecht, monatlich bezahlt werden. Das Nutzungsentgelt bemisst sich als jährlicher Prozentsatz am verkauften Immobilienanteil und wird auf den Monat umgerechnet.

Die Erhöhungen seit Anfang 2022 sind eklatant. Es ist keine Übertreibung, von einer Verdoppelung zu sprechen, wie aus folgender Tabelle ersichtlich ist.

Alle Details zum Teilverkauf und Nutzungsentgelt:

Die Anbieter im Immobilienteilverkauf passen das Nutzungsentgelt entsprechend der Zinsentwicklung laufend an. In der IMMO.info Konditionenübersicht erhalten Sie eine aktuelle Aufstellung der wichtigsten Konditionen. Nutzen Sie außerdem unseren IMMO.info Teilverkauf Rechner.

Unternehmen im Immobilienteilverkauf refinanzieren sich bei Banken. Das Nutzungsentgelt ist deshalb von der Zinsentwicklung abhängig. Zwar haben viele Verbraucher das Nutzungsentgelt für mehrere Jahre festgeschrieben und Anbieter dürfen während des Festschreibungszeitraums die Konditionen nicht anpassen. Es gibt jedoch Verbraucher mit einer variablen oder einjährigen Kondition. Nach Ablauf der Festschreibungsfrist wird das Nutzungsentgelt der aktuellen Zinsentwicklung angepasst, zum Beispiel entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI ) oder EURIBOR .

Die Alternativen zum Immobilienteilverkauf, dazu gehören Immobilienkredite, haben sich ebenfalls verteuert. Gab es Anfang 2022 noch Kredite mit einem Zinssatz von einem Prozent, so sind es heute bei zehn Jahren Zinsfestschreibung etwa 3,5 Prozent. Zuletzt sind die Kreditzinsen leucht gesunken. Der Immobilienfinanzierer Dr. Klein rechnet im aktuellen Zinskommentar damit, dass sich die Zinsen für Immobilienkredite im ersten Halbjahr 2023 weiter nach oben entwickeln. Für viele Immobilieneigentümer scheidet daher der Immobilienkredit als Alternative aus. Für Senioren kommt hinzu, dass eine Immobilienfinanzierung für ältere Kreditnehmer von einigen Banken nur unter strengen Bedingungen genehmigt wird - trotz hohem Immobilienvermögen. Außerdem müssen Banken die stark gestiegenen Lebenshaltungskosten berücksichtigen, die den finanziellen Spielraum für die Erbringung des Kapitaldiensts einschränken.

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Auch die anderen Modelle zur Freisetzung vom Immobilienvermögen, sogenannte Equity Release Modelle, sind teurer geworden. Jedoch sind diese zum Teil weniger stark von der Zinsentwicklung abhängig. Es lohnt sich daher, Modelle zu vergleichen. Neben den Immobilienkrediten und Immobilienteilverkauf gehören hierzu unter anderem :

• Immobilienverkauf und Rückanmietung
• Immobilienrente (Zeitrente und Leibrente)
• Immobilienverkauf gegen Nießbrauch

Nutzen Sie den IMMO.info Schnell-Vergleich, um die Modelle kennenzulernen und schnell zu vergleichen. Außerdem empfehlen wir versierten Verbrauchern unseren Rechner für Teilverkauf, Immobilienrente und mehr.

Wer einen Immobilienteilverkauf mit variablem Nutzungsentgelt abgeschlossen hat, muss seine neue finanzielle Situation gut prüfen. Insbesondere sollten Verbraucher tätig werden, wenn sie sehen, dass die monatliche Nutzungsgebühr eine zu große finanzielle Belastung wird. Denn das größte Risiko im Teilverkauf ist, dass sich die Verkäufer und Bewohner das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr leisten können.

IMMO.info hat bei den größten Anbietern des Immobilienteilverkaufs nachgefragt. Eine gute Nachricht vorweg: Nach Angaben der Unternehmen haben die meisten Verbraucher einen Teilverkauf mit einer mehrjährigen Festschreibung der Konditionen gewählt. Manche Anbieter hatten außerdem keine variablen Konditionen im Angebot, dazu gehören die Firmen Hausvorteil, Volksbank Immobilien Teilverkauf, Wohnwert und Verkaufen aber bleiben. Auch Heimkapital teilt mit, dass sie ausschließlich Bestandskunden mit einer Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren haben, sodass für es ihre Kunden bisher keine Veränderungen der Nutzungsentgelte gab. Diese sind frühestens in circa sieben Jahren zu erwarten.

Einige Anbieter ermöglichen ihrem Kundenbestand, der von Kostensteigerungen betroffen ist, einen Umstieg auf ein Nutzungsentgelt mit mehrjähriger Fixierung. Damit kann zumindest das Risiko weiterer Erhöhungen abgefedert werden.

Viele Anbieter betonen, dass sie kein Interesse an einem Zahlungsausfall bei ihren Kunden haben. Das Reputationsrisiko ist hoch. Die Deutsche Teilkauf hat sogar eine eigene Stiftung ins Leben gerufen, die Kunden in finanzieller Schieflage helfen soll.

Besser vorher prüfen: Kann ich mir das Nutzungsentgelt im Teilverkauf leisten? Auch bei weiter steigenden Zinsen und Lebenshaltungskosten?

Durchweg heben die Anbieter hervor, dass sich Kunden mit finanziellen Problemen möglichst frühzeitig an die Anbieter wenden sollen, um individuelle Lösungen zu finden.

Die Unternehmen Heimkapital, Verkaufen aber bleiben und Wohnwert betonen außerdem, dass die Prüfung der Kunden und finanziellen Situation vor Abschluss eines Teilverkaufs wichtig sei. Der Teilverkauf werde nur Kunden angeboten, die sich eine Veränderung der Konditionen leisten können - dies unter Betrachtung von Worst-Case-Szenarien.