Studie: Mieten oder kaufen? Wo Immobilien bezahlbar sind

Quelle: Postbank.de Pressebilder

Damit ausreichend Geld zum Leben bleibt, sollte Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens kosten, so lautet die Faustregel. Die gute Nachricht: In 91 Prozent der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte konnte man 2020 mit weniger als einem Drittel des durchschnittlich örtlich verfügbaren Nettohaushaltseinkommens eine Immobilie finanzieren, das ergibt der aktuelle Postbank Wohnatlas, den Experten des HWWI  jährlich erstellen. Die schlechte Nachricht: Im Vorjahr galt das noch für 95 Prozent der Kreise und Städte. Beides wird teurer, mieten oder kaufen, allerdings steigen die Immobilienpreise stärker.

Nur in 54 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte ist es der Postbank-Studie zufolge günstiger, Wohnraum zu kaufen als ihn zu mieten. Vor allem Regionen in Ostdeutschland, etwa in Sachsen-Anhalt und Thüringen, bieten Preisvorteile für Käufer. Im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt schlägt ein Immobilienkredit durchschnittlich mit 7,5 Prozent des Haushaltseinkommens zu Buche, für die Miete sind dagegen 12,5 Prozent einzuplanen.

Nimmt man für den Immobilienkauf einen Zuschlag von unter fünf Prozentpunkten im Vergleich zur Miete in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas weitere 170 Regionen in Frage. Sie sind schwerpunktmäßig in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen zu finden. „Der Vorteil des Vermögensaufbaus, den Eigentümer betreiben, rechtfertigt in vielen Fällen einen Aufpreis“, sagt Grunwald. 26 deutsche Großstädte jenseits der Big Seven befinden sich unter den Regionen ohne Aufpreis, hierunter Gelsenkirchen und Salzgitter, oder mit geringem Aufpreis für Wohneigentum, zum Beispiel Chemnitz, Magdeburg, Kaiserslautern, Bremen und Wolfsburg.

Die zugrundeliegenden Annahmen wurden vereinfacht und sind damit für viele Kauf- oder Mietinteressenten nicht zwangsläufig passend. Die HWWI-Experten haben verglichen, wo in Deutschland der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung günstiger ist als das Mieten einer entsprechenden Wohnung zu ortsüblichen Preisen. Die Finanzierung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital durchgespielt. Nebenkosten für Makler, Notar, Renovierungen sowie die Grunderwerbssteuer blieben außen vor.

Als alleinige Entscheidungsgrundlage für die eigene Immobilie kann die Studie „Mieten oder kaufen“ Verbrauchern nicht dienen. Allerdings gibt sie Verbrauchern erste Anhaltspunkte für Mietkosten und Kaufpreise im Verhältnis zum Einkommen in unterschiedlichen Regionen.

Nicht berücksichtigt ist in der Studie, dass Tilgungszahlungen in die Berechnung einfließen, die dem Vermögensaufbau von Käufern dienen.
Die Empfehlung fällt in strukturschwachen Gebieten tendenziell zugunsten eines Kaufs aus. Käufer eines Eigenheims sollten sich in den Gebieten sicher sein, dass sie die Wohnimmobilie auf lange Frist zu eigenen Zwecken nutzen. Im Zweifelsfall kann ein späterer Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie schwieriger sein im Vergleich zu strukturstarken Regionen.