Ownr: Leasen statt kaufen

Mieten oder kaufen? Oder beides? Das Unternehmen Ownr möchte “Eigentum neu erfinden” und bietet ein Mietkaufmodell an. Wie funktioniert das? Welche vertraglichen Regelungen stecken dahinter? Wir haben bei dem Gründer und Geschäftsführer nachgefragt.

Zum Interview (Teil 1)

Ownr kauft Immobilien für den Kunden und wird deren Vermieter. Die Kunden mieten die Immobilie für eine Mindestzeit. Zusätzlich erhalten sie eine Kaufoption. Zu einem vertraglich festgesetzten Preis können die Mieter nach Ende der Mindestmietzeit Eigentümer werden.

Ortsübliche Miete und ein Aufpreis für die Kaufoption müssen bezahlt werden – Ownr nennt das „Leasingrate“. Die Konditionen werden anhand der Immobilie individuell berechnet. Die Mietpreisbremse greift nach Aussage von Ownr nicht und die Preise liegen im Schnitt zehn Prozent über der üblichen Miete.

Mieter kommen an Immobilien, die nur zum Kauf angeboten werden. Interessant ist das Modell für Verbraucher, die noch nicht über das notwendige Eigenkapital verfügen oder hinsichtlich der Preisentwicklung von Immobilien unsicher sind.

Vor Abschluss empfiehlt IMMO.info eine Prüfung der Verträge und Konditionen durch einen Rechtsanwalt und Steuerberater.

Nils Kohle, Geschäftsführer und Gründer von Ownr, Quelle: OWNR Deutschland GmbH 2023

IMMO.info: Ownr kauft die Wunschimmobilien von Menschen, die das Objekt dann erstmal für einige Zeit leasen und bewohnen und für einen späteren Zeitpunkt eine Kaufoption haben. Woher kam die Idee?

Nils T. Kohle: Für viele Deutsche ist es der große Traum, eine eigene Immobilie zu bewohnen – der Weg dorthin ist aber nicht immer leicht. Manchmal fehlt es an Eigenkapital, manchmal ist man sich nicht ganz sicher, kauft dann nicht und bereut es später. Ich wollte ein Modell finden, bei dem man „probewohnen“ kann. Ziel war es, das Risiko ein bisschen rauszunehmen und gleichzeitig die Chancen für Menschen zu erhöhen, eine eigene Immobilie zu erwerben, weil sie Zeit haben, Eigenkapital anzusparen.

Das Vorbild war das Autoleasing: Ich kann mir ein Auto aussuchen, ich lease es für einen bestimmten Zeitraum und habe die Möglichkeit, es zu kaufen, wenn ich möchte. Ansonsten lease ich es weiter oder gebe es zurück und kaufe ein anderes Auto. So funktioniert im Grunde unser Geschäftsmodell.

IMMO.info: Was sind das für Menschen, die sich für Ownrs Geschäftsmodell interessieren?

Nils T. Kohle: Unsere Kunden sind zwischen Ende Mitte Ende 20 und Anfang 40. Wir haben tatsächlich eine diversifizierte Kundschaft, aber sie sind alle offen für Neues. Das macht es für uns zum Beispiel in Berlin leicht, weil die Leute einfach wissen, dass es andere Modelle geben kann.

IMMO.info: Wie funktioniert das praktisch – sucht sich ein Kunde die Immobilie selbst und kommt mit dem Traumobjekt dann zu Ownr?

Nils T. Kohle: Das ist unterschiedlich. Wir haben mittlerweile ungefähr 500 Anfragen pro Woche und immer mehr bringen ihre eigenen Immobilienangebote mit. Wir schicken aber inzwischen auch Angebote raus, die wir beispielsweise von Privatpersonen bekommen oder von Objektentwicklern. Interessenten registrieren sich auf unserer Webseite mit Link zu ihrem Wunschobjekt. Wir gucken uns das Objekt an und prüfen, ob die Region passt, der Zustand des Objekts weitestgehend in Ordnung ist und so weiter. Dann lassen wir es erstmal anhand der Eckdaten digital bewerten und schauen, ob es fair bepreist oder völlig überteuert ist. Idealerweise haben die Interessenten sich das Objekt bereits angesehen, dann würden wir direkt Verhandlungen aufnehmen.

Wir verhandeln vergleichsweise nüchtern und objektiv und ohne rosarote Brille.

IMMO.info: Die Verhandlungen mit dem Verkäufer führt Ownr?

Nils T. Kohle: Ja, schließlich kaufen wir das Objekt ja. Wir verhandeln vergleichsweise nüchtern und objektiv und ohne rosarote Brille, wie es vielleicht Käufer tun, die sich in ein Objekt verliebt haben. Wir müssen immer im Blick haben, dass wir im Zweifel das Objekt behalten müssen, wenn der Leasingnehmer die Kaufoption nicht zieht – da können wir nicht überteuert einkaufen, was ja letztendlich auch schon im Interesse des Leasingnehmers ist. Passt alles, wird der Leasingvertrag aufgesetzt. Ist dieser unterschrieben, beauftragen wir einen Sachverständigen, um das Objekt zu besichtigen und kaufen, wenn es grünes Licht gibt. Anschließend renovieren wir die Immobilie. Im Normalfall müssen mindestens die Küche und das Bad modernisiert werden. An anderen Stellen sind uns leider oft die Hände gebunden, etwa wenn es um die Heizungsanlage in einem Mehrfamilienhaus geht, in der wir nur eine Wohnung gekauft haben. Im Schnitt stecken wir fünf Prozent des Kaufpreises nochmal in die Renovierung beziehungsweise Modernisierung.

IMMO.info: Wie lange läuft dann der Leasingvertrag?

Nils T. Kohle: Die Mindestlaufzeit beträgt zwischen 24 und 48 Monate. Sind diese vorbei, kann der Kunde die Kaufoption ziehen. Will er dies nicht tun, kann er ausziehen oder einfach weiter mieten und die Kaufoption später ziehen.

Nils T. Kohle: Im Schnitt liegen wir zehn Prozent über den Mieten. Das variiert sehr stark von Objekt zu Objekt. Mal sind es 13 Prozent, mal nur drei. Angesichts der stark gestiegenen Mieten liegen wir in Einzelfällen mittlerweile sogar darunter. Tatsächlich muss immer erst der Leasingvertrag unterschrieben sein, bevor wir das Objekt kaufen. Der Leasingvertrag ist ein unbefristeter Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit und einer Kaufoption mit einem fixen Kaufpreis. Wir kalkulieren genau, weil wir den Kaufpreis refinanzieren müssen. Wenn wir 14 Euro pro Quadratmeter brauchen, uns aber jemand nur 12 Euro zahlen will, dann können wir es nicht machen.

IMMO.info: Wie setzt sich die Leasingrate zusammen?

Nils T. Kohle: In die normale Miete sowie in die Kosten, die die Kaufoption mit sich bringt, die einen gewissen Wert hat. Das ist wie ein Optionspreis, mit dem wir uns unsere Risiken bezahlen lassen.

IMMO.info: Welche denn genau?

Nils T. Kohle: Angenommen wir legen bei der Berechnung des Kaufpreises in der Kaufoption eine niedrigere Wertsteigerung an als der Markt sie rechtfertigen würde, dann verkaufen wir unter Wert. Und das lassen wir uns bezahlen.

IMMO.info: Wie geht Ownr mit dem Thema Mietpreisbremse um?

Nils T. Kohle: Wir fallen nicht unter die Mietpreisbremse, weil wir Ausnahmeregelungen nutzen können. Wir haben mit zwei großen Kanzleien daran gearbeitet, die Verträge so aufzusetzen, dass das funktioniert. Wir liegen wie gesagt nicht so viel höher als der Mietspiegel – das hängt aber immer vom Kaufpreis ab. Wenn jemand gern die 60-Quadratmeter-Wohnung für 600.000 Euro haben will, dann werden wir nicht bei einer Leasingrate von 10,70 Euro pro Quadratmeter landen, weil wir ansonsten Verlust machen würden. Wenn jemand ein Objekt gefunden hat, das wir günstig kaufen können, dann ist die Leasingrate entsprechend geringer. Der Kunde kennt die Leasingrate und kann entscheiden. Läge die Leasingrate bei einem Objekt für 500.000 Euro beispielsweise 3,50 Euro über dem Mietspiegel, dann hat er zwei Optionen: Entweder er akzeptiert das, oder wir können das Objekt nur kaufen, wenn es 130.000 Euro niedriger wäre.

IMMO.info: Wird die Miete gesteigert?

Nils T. Kohle: Ja, wir haben mittlerweile einen nach oben gedeckelten Inflationsausgleich.

IMMO.info: Wer kommt für notwenige Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen während der Leasingzeit auf?

Nils T. Kohle: Dafür ist Ownr verantwortlich, da es sich um ein Mietverhältnis handelt und wir Eigentümer des Objekts sind.

Fortsetzung Interview Teil 2

Der Leasingvertrag wird als erstes zwischen Ownr (=Leasinggeber) und dem Kunden (=Leasingnehmer) geschlossen. Dies erfolgt, bevor Ownr die Wunschimmobilie des Kunden erworben hat. Falls Ownr die Immobilie nicht innerhalb eines festgeschriebenen Zeitraums erwirbt, so gilt der Vertrag als nicht vereinbart.

Der Leasingvertrag entspricht einem Mietvertrag mit Mindestlaufzeit und mit Kaufoption: Ownr verpflichtet sich die gekaufte Immobilie dem Kunden (hier: Leasingnehmer) zu vermieten. Zusätzlich erhält der Kunden eine Kaufoption (Ankaufsrecht) zur Immobilie. Die Kaufoption kann frühestens nach Ablauf der Mindestlaufzeit ausgeübt werden.

Der Kunde verpflichtet sich zur Zahlung der monatlichen Leasingrate (=Miete) und der Betriebskosten. Die Leasingrate kann nach Verbraucherpreisindex angepasst werden. Zur eigenen Absicherung verlangt Ownr eine Kaution in Höhe von 3 monatlichen Leasingraten – diese kann über eine Versicherung gestellt werden, so dass Eigenkapital nicht gebunden wird.

Der Leasingvertrag endet mit Ankauf der Immobilie durch den Kunden oder mit Ablauf der Mindestlaufzeit und ordentlicher Kündigung. Nach Ablauf der Mindestlaufzeit kann der Kunde in der Immobilie wohnen bleiben. Dies zu gesetzlichen Kündigungsfristen als Mieter. Zusätzlich erhält der Mieter jedes Jahr ein Kaufangebot für die Immobilie, wenn er grundsätzlich weiterhin an einem Kauf interessiert ist.

Eine Kaufoption zu einer Immobilie muss üblicherweise notariell geschlossen werden. Hierzu wird ein Notarvertrag geschlossen. Um die zusätzlichen Kosten einer Ein- und möglicherweise auch Austragung beim Notar zu vermeiden, hat Ownr einen Passus im Vertrag, der das Unternehmen zum Abschluss einer Kaufoption verpflichtet. Diese notarübliche Kaufoption ist – nicht notariell unterzeichnet – dem Vertrag als Anlage beigefügt. Der Käufer kann sein Ankaufsrecht am Ende der Mindestlaufzeit ausüben. Erfüllt der Kunde seine Verpflichtungen aus dem Leasingvertrag nicht – beispielsweise, wenn die Leasingrate nicht gezahlt wird – so erlischt das Ankaufsrecht. Im Vertrag ist der Kaufpreis zur Immobilie fix vereinbart. Die Kaufoption wird durch eine Vormerkung im Grundbuch abgesichert.

IMMO.info: Wird die Bonität des potenziellen Käufers bereits vorab bei Abschluss des Leasingvertrags geprüft – oder spielt das erst eine Rolle, wenn der Kunde die Kaufoption zieht?

Nils T. Kohle: Die Bonität ist am Anfang nicht relevant, weil wir das Objekt kaufen. Aber natürlich fragen wir als Vermieter Dinge ab, die relevant sind, etwa eine Schufa-Auskunft, die letzte drei Erwerbseinkommen und so weiter. Wir können also sagen, dass die Person in der Lage ist die Leasingraten zu zahlen. Wir können nicht sagen, ob die Person kreditwürdig ist.

IMMO.info: Angenommen, der Kunde will das Objekt nach Ablauf der Mindestlaufzeit kaufen: Wie hoch wäre der Kaufpreis und wie wird dieser festgelegt?

Nils T. Kohle: Der Preis ist bereits im Leasingvertrag festgeschrieben. Um ihn zu bestimmen, schätzen wir, was das Objekt nach Ablauf des Leasing-Zeitraums vermutlich wert ist. Dafür ziehen wir – dieses ist nur ein Näherungswert für die tatsächliche Formel – die Wertsteigerungsraten der vergangenen fünf Jahre heran und teilen sie durch zwei. Wenn die Wertsteigerung in der Vergangenheit beispielsweise sechs Prozent betrug, setzen wir ca. drei Prozent an und ermitteln daraus den Immobilienpreis, für den der Interessent die Immobilie dann erwerben kann. Ist die Steigerung tatsächlich bei drei Prozent, ist es plus minus Null für beide Seiten. Ist die Wertsteigerung höher, profitiert der Käufer, weil er unter Marktwert kauft. Ist sie niedriger, haben wir eine leichtes Upside. Dieser Kaufpreis gilt aber nur für den Zeitpunkt, wenn der Leasingvertrag ausläuft – also nach den vereinbarten 24 bis 48 Monaten.

Ist die Wertsteigerung höher, profitiert der Käufer, weil er unter Marktwert kauft.

IMMO.info: Was passiert, wenn der Käufer weiter im Objekt wohnen bleiben möchte, ohne zu kaufen?

Nils T. Kohle: Dann kann er weiter Mieter bleiben – mit der Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die Kaufoption verfällt nicht. Hier können wir allerdings keinen Kaufpreis im Vorfeld festlegen, da das zu weit in der Zukunft ist. Dieser bemisst sich dann auf Basis einer Formel, die im Leasingvertrag transparent aufgeführt ist und dem dann aktuellen Marktwert entspricht. Dadurch haben die Mieter später noch die Möglichkeit, das Haus zu erwerben – wenn vielleicht die finanziellen Mittel gegeben sind oder sie sich sicher sind, diese Immobilie kaufen zu wollen.

IMMO.info: Wie oft passiert es denn, dass Leute die Kaufoption nicht ziehen?

Nils T. Kohle: Noch haben wir keine Erfahrungswerte, weil die ersten Leasingverträge erst jetzt auslaufen. Wir gehen davon aus, dass das bei mindestens 60 bis 70 Prozent der Fälle passieren wird.

IMMO.info: Inwiefern beeinflussen die gestiegenen Zinsen die Kauffreudigkeit der Leasingnehmer?

Nils T. Kohle: Selbst jetzt mit den gewachsenen Anforderungen auf der Bankenseite, kriegen unsere Leasingnehmer oft eine Fast-100-Prozent Finanzierung, was für viele interessant ist – auch wenn diese teurer ist.

IMMO.info: Aber warum?

Nils T. Kohle: Bei uns kauft keiner die Katze im Sack – das mögen die Banken. Wir haben die Objekte mit einem Sachverständigen angeschaut, gründlich geprüft, sie stehen bei uns in der Bilanz, wir renovieren sie und haben alle Unterlagen und die Leute wohnen da schon drin – besser geht es fast nicht.

IMMO.info: Wie geht Ownr damit um, wenn eine Kaufoption nicht gezogen wird?

Nils T. Kohle: Das preisen wir ein. Wir versuchen das Risiko insofern zu begrenzen, als dass wir wissen, wir können diese Objekte immer wieder vermieten oder verkaufen – einfach, weil wir sie vor dem Kauf gründlich auf ihren Wert prüfen und gut einkaufen. Wir kriegen mittlerweile deutliche Rabatte, weil wir alles schnell abwickeln können – gerade jetzt in der aktuellen Marktlage können wir das nutzen.

IMMO.info: Gibt es denn feste Kriterien, was Ownr kauft und was nicht?

Nils T. Kohle: Wir haben feste Kriterien. Wir kaufen beispielsweise keine Einzimmerwohnungen – das ist ein anderer Markt. Wir kaufen keine Luxusobjekte. Der preisliche Korridor liegt zwischen 200.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei wir auch hier schauen, um was es sich handelt: Eine 100-Quadratmeter-Wohnung für 1,2 Millionen in bester Hamburger oder Berliner Lage würden wir kaufen, wenn alles passt, eine 300-Quadratmeter-Villa für denselben Preis im Außenbezirk von Berlin vermutlich eher nicht. Wir wollen allgemein taugliche Immobilien, die wir problemlos im Bestand halten, verleasen oder auch wieder verkaufen können.

IMMO.info: Wie lange dauert die Abwicklung?

Nils T. Kohle: Wir haben zwischen Notartermin bis zur Übergabe an die Leasingnehmer im schnellsten Fall sechs Wochen gebraucht. Das war sehr schnell. Es hängt viel an den Behörden, aber im Schnitt brauchen wir von der Unterschrift des Leasingvertrags bis zum Einzug etwa drei Monate und dann ist es ein renoviertes Objekt, in das die Leasingnehmer einziehen.

IMMO.info: Wie sieht es mit Gebühren aus, also beispielsweise Durchführungsentgelte ähnlich wie bei Teilverkauf-Anbieter oder der Absicherung von Wertsteigerungen?

Nils T. Kohle: Es gibt keine versteckten Kosten. Natürlich fallen die üblichen Nebenkosten an, wenn jemand die Kaufoption zieht, also die Gebühren für den Notar, die Grunderwerbsteuer und ähnliches. Darüberhinaus gibt es keine Kosten, schon gar keine intransparenten.

IMMO.info: Die Kaufnebenkosten fallen doppelt an: Einmal, wenn Ownr das Objekt kauft und nochmal, wenn der Kunde die Kaufoption zieht.

Nils T. Kohle: Das ist der einzige negative Aspekt, um den wir nicht herumkommen: Einige Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und der Notar werden letztendlich zweimal gezahlt wird. Wir haben keinen Weg gefunden, das zu vermeiden.

Einige Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und der Notar werden letztendlich zweimal gezahlt wird. Wir haben keinen Weg gefunden, das zu vermeiden.

IMMO.info: Woran verdient Ownr Geld?

Nils T. Kohle: Wir haben eine umfangreiche Kalkulation und verschiedene Wege, Geld zu verdienen. Einmal über die Leasingraten – von den Leasingnehmern mit Kaufoption. Zudem haben wir die Möglichkeit, Immobilien auch wieder zu veräußern und Verkaufsgewinne zu erzielen. Es ist eine Mischkalkulation über das ganze Unternehmen.

IMMO.info: Ownr hat Investoren – wie setzen sich diese zusammen?

Ownr wirbt damit, ein neues Modell zum Immobilienerwerb anzubieten. Quelle: Webseite ownr.eu 05/2023

Nils T. Kohle: Auf der Eigenkapitalseite haben wir vor allem Privatinvestoren. Der einzige institutionelle Investor ist Atlantic Labs zusammen mit der KfW. Uns ist auch schon eine Finanzierungsrunde geplatzt, das war im Jahr 2020. Damals war es wichtig, ein digitales Modell zu haben, das man schnell und am besten weltweit ausrollen kann. Bis vor einem Jahr waren Vermögensgüter, wie wir sie haben, nicht so gefragt. Ende 2020 haben wir mit Privatinvestoren, die auch aus dem Infrastrukturbereich kommen und die große Immobilienprojekte kennen, eine weitere Finanzierungsrunde gemacht. Wir haben jetzt fast 20 Millionen Euro eingesammelt.

IMMO.info: Viele Investoren brauchen aktuell fünf bis sechs Prozent an Rendite. Reicht es tatsächlich aus, dass die Miete einfach ein bisschen höher ist, um diese Rendite bieten zu können?

Nils T. Kohle: Wir haben eine sehr saubere Kalkulation. Aber klar, die Zeiten haben sich geändert, die Renditeerwartungen liegen eher unter fünf Prozent. Das liegt daran, dass wir wenig Risiken haben. Es sind in Großstädten einzelne Objekte, das heißt wir haben keine Klumpenrisiken im Portfolio.

IMMO.info: Die einzelnen Objekte finanziert Ownr aber über Fremdkapital?

Nils T. Kohle: Ja, auf der Fremdkapitalseite arbeiten wir mit einer Volksbank zusammen, die dafür sorgt, dass wir die Objekte möglichst gut finanzieren können. Wir haben einen Kreditrahmen, die wir in Tranchen abrufen und anhand fester Kriterien nutzen können. Das bedeutet, dass wir im Grunde sofort kaufen können, weil die Finanzierung mit hoher Wahrscheinlichkeit steht. Das macht uns sehr schnell und sehr flexibel. Diesen Vorteil können wir gegenüber Verkäufern ausspielen. Wir bekommen oftmals noch günstigere Preise, wenn wir schneller zahlen können oder innerhalb von 24 Stunden den Vertrag rausschicken.

IMMO.info: Wieviele Objekte hat Ownr bereits gekauft?

Nils T. Kohle: Seit Anfang 2021 haben wir rund 50 Objekte gekauft. Unser Ziel für dieses Jahr ist es, die Marke von 200 zu knacken.

IMMO.info: Zuletzt war das Thema Teilverkauf immer wieder in den Medien präsent. Könnten Sie mit Ownr dieses Geschäftsmodell nicht auch abbilden. Also Eigentümer verkaufen Ihnen ihre Immobilie, schließen gleichzeitig einen Leasingvertrag ab und haben eine Kaufoption?

Nils T. Kohle:  Tatsächlich hatten wir schon solche Anfragen. Das Problem ist, dass wir ein laufendes Einkommen brauchen. Das haben viele nicht oder es ist zu niedrig, weil sie bereits im Ruhestand sind. Eine unserer Anforderungen ist, dass die Leasingrate nie 37 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen darf. Von daher werden wir mit Personen, die ihre eigene Immobilie an uns verkaufen und dann selbst leasen möchten, nicht ins Geschäft kommen.

Vielen Dank für das ausführliche Interview.