Familienheim erben
Das geerbte Familienheim: Wer zu spät einzieht, zahlt Erbschaftsteuer
Wer eine Wohnimmobilie von den Eltern oder dem Ehepartner erbt, kann dies auch komplett steuerfrei tun. Das Erbschaftsteuergesetz knüpft das Privileg der Steuerfreiheit bei Familienheimen jedoch an eine strikte Bedingung: Der Erbe muss unverzüglich einziehen. Ein Urteil des Finanzgerichts (FG) München aus Januar diesen Jahres zeigt nun erneut, wie strikt die Finanzämter bei Verzögerungen durchgreifen.
Der Fall vor dem Finanzgericht München
In dem vor dem Finanzgericht München verhandelten Fall ging es um eine geerbte Doppelhaushälfte. Der Erbe selbst zog erst rund zweieinhalb Jahre (32 Monate) nach dem Erbfall in das Haus ein. Er argumentierte, dass umfangreiche Sanierungsarbeiten sowie Verzögerungen bei der Planung den früheren Einzug unmöglich gemacht hätten.
Das FG München (Urteil vom 07.01.2026, Az. 4 K 1677/24) zeigte kein Erbarmen. Die Richter strichen dem Erben die Steuerbefreiung komplett.
Die „6-Monats-Regel“ als kritische Grenze
Das Gesetz fordert einen „unverzüglichen“ Einzug, um von der Steuerbefreiung zu profitieren. In der Praxis hat die Rechtsprechung dafür ein Zeitfenster von sechs Monaten ab dem Erbfall etabliert.
Die folgende Übersichtsgrafik veranschaulicht den zeitlichen Ablauf ab dem Erbfall:
Wann sind Verzögerungen erlaubt?
Ein Einzug nach mehr als sechs Monaten ist nur in absoluten Ausnahmefällen steuerlich unschädlich. Der Erbe muss lückenlos nachweisen, dass er die Verzögerung nicht selbst verschuldet hat.
- Akzeptierte Gründe: Schwere, unerwartete Baumängel (z. B. Hausschwamm oder unvorhersehbare Schadstoffbelastungen), langwierige Erbstreitigkeiten oder behördliche Verzögerungen bei der Baugenehmigung.
- Nicht akzeptierte Gründe: Sanierung in Eigenleistung, schleppende Handwerkersuche, mangelnde Liquidität für Renovierungen oder eine langsame Planungsphase.
Um die Steuerbefreiung bei anstehenden Renovierungen nicht zu riskieren, müssen Erben deshalb von Anfang an strukturiert vorgehen.
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