ETF-Sparplan oder Sondertilgung: Was lohnt sich wann?

Wer gut verdient, hat jeden Monat einen Überschuss und stellt sich die Frage, ob er das Geld am Kapitalmarkt anlegen oder für eine Sondertilgung seines Immobiliendarlehens verwenden soll.

Dabei gilt grundsätzlich: Der ETF lohnt sich, wenn der Zins des Immobiliendarlehens niedriger sein wird als die Rendite des ETFs.

„Bei einem Darlehenszins von rund 3 Prozent muss ein ETF etwa 4 Prozent Rendite erzielen, damit er nach Steuern überhaupt gleichzieht“

, erklärt Baufinanzierungsberater Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg gegenüber IMMO.info.

Historisch fuhr man aber nicht automatisch mit einem ETF-Investment besser – etwa wenn man Zeiträume von zehn Jahren betrachtet, eine typische Dauer für Zinsbindungen.

„Ein Welt-ETF bringt keine garantierten Gewinne, sondern kann auch über lange Zeiträume von 10 oder 12 Jahren im Minus liegen“

, warnt Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Ein Sparplan in den Weltaktienindex MSCI World lag beispielsweise in 7 Prozent der 10-Jahreszeiträume zwischen 1970 und 2024 im Minus (siehe Tabelle). In jeder fünften Dekade lag die Rendite bei 4 Prozent oder weniger. In der Spitze dauert es einmal 15 Jahre, bis man mit einem Sparplan eine positive Rendite erzielt hatte (Einmalanlage: 12,5 Jahre).

Wie Scobel betont, ist es daher „nicht sicher, dass man mit ETFs bis zur nächsten Anschlussfinanzierung besser fährt als mit Sondertilgung.“

Experten sind zudem eher verhalten, was die Aktienrenditen der nächsten zehn Jahre angeht. Der Weltaktienmarkt ist nach dem starken Anstieg der vergangenen Jahre leicht erhöht bewertet im historischen Vergleich, also eher teuer (etwa nach Kurs-Gewinn- oder Kurs-Buchwert-Verhältnis). Die großen Vermögensverwalter rechnen daher durchweg mit Renditen unter 7 Prozent pro Jahr.

Etwa erwartet Vanguard 5 bis 6 Prozent auf Sicht der kommenden zehn Jahre (siehe Tabelle). Der weltweit größte Vermögensverwalter Blackrock rechnet mit 5,7 bis 6,7 Prozent je nach Aktienmarkt (auf Eurobasis).

Diese Prognosen liegen also kaum oberhalb der aktuellen Bauzinsen von circa 4 Prozent und sind deutlich niedriger als die Jahresrenditen der vergangenen fünf oder zehn Jahre, die bei Welt-ETFs zweistellig waren. Zudem sind die Prognosen unsicher; niemand kann heute wissen, wie hoch bzw. niedrig die Renditen tatsächlich ausfallen werden.

Mehr über die richtige Zinsbindungsdauer und Prognosen über die Bauzinsentwicklung lesen Sie in diesem Artikel.

Dirk Scobel rät daher davon ab, einen Kredit für eine selbstgenutzte Immobilie abzubezahlen und gleichzeitig in ETFs zu investieren.

„Für private Kleinanleger ist es regelmäßig die sicherere Entscheidung, zu tilgen als zusätzlich in ETFs zu investieren.“

Eine Sondertilgung sei eine Art sichere Mehrrendite, weil man Kreditzinsen spare.

Geht bei der Finanzierung etwas schief, ist der Schaden sehr groß – bis zum Verlust der Immobilie oder Überschuldung. Die Bank darf nämlich eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Darlehensnehmer das geliehene Geld nicht mehr zurückzahlen kann, etwa aufgrund von Arbeitslosigkeit, Scheidung, Berufsunfähigkeit oder weil der Ehepartner stirbt.

Wer dennoch in ETFs investieren möchte, sollte deswegen möglichst viele der folgenden Anforderungen erfüllen:

1. Hohes Vermögen: Sie können den Immobilienkredit jederzeit komplett aus vorhandenen Mitteln zurückzahlen.
2. Hohe Risikobereitschaft: Kurseinbrüche von 40 oder 50 Prozent beim ETF können Sie psychisch aushalten – trotz bestehender Bankschulden.
3. Sicherer Beruf: Etwa eine Verbeamtung oder eine Tätigkeit mit sehr geringem Arbeitslosigkeitsrisiko bzw. hoher Nachfrage (z. B. Arzt).
4. Umfassende Absicherung: Absicherung gegen Lebensrisiken, etwa durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Risikolebensversicherung.
5. Instandhaltungsrücklage vorhanden: Sie verfügen über ausreichende Rücklagen für unvorhergesehene Reparaturen oder Ausgaben bei der Immobilie.