Stationäre Pflege im Heim führt nicht automatisch zum Erlöschen des Wohnungsrechts

Nach § 1093 BGB kann einer Person das Recht eingeräumt werden, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Dieses sogenannte Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und wird in der Regel im Grundbuch eingetragen.

Abzugrenzen ist das Wohnungsrecht vom Nießbrauch: Während der Nießbraucher umfassende Nutzungsrechte hat (inklusive Vermietung), ist das Wohnungsrecht höchstpersönlich. Es berechtigt ausschließlich zur eigenen Nutzung – eine Überlassung an Dritte ist grundsätzlich ausgeschlossen.

Ein Wohnungsrecht entsteht in der Regel durch notarielle Vereinbarung und Eintragung ins Grundbuch. Häufig wird es im Rahmen einer Immobilienübertragung vereinbart, etwa wenn Eltern ihr Haus auf Kinder übertragen, sich aber ein lebenslanges Wohnungsrecht sichern. Alternativ kann es auch testamentarisch zugunsten einer Person angeordnet werden.

Grundsätzlich ist das Wohnungsrecht unentgeltlich – es sei denn, vertraglich wurde etwas anderes vereinbart. Dennoch trägt der Wohnungsberechtigte die sogenannten verbrauchsabhängigen Kosten, etwa für:

• Strom
• Wasser
• Heizung

Diese Kosten entstehen durch die Nutzung selbst und sind daher vom Berechtigten zu tragen – übrigens auch wenn die Wohnung tatsächlich nicht genutzt wird.

Nicht automatisch vom Wohnungsberechtigten zu übernehmen sind dagegen größere Instandhaltungen oder außergewöhnliche Erneuerungen. Hier kommt es auf die individuelle vertragliche Ausgestaltung an.

Ein häufiger Praxisfall: Der Berechtigte zieht dauerhaft in ein Pflege- oder Altenheim. Viele gehen davon aus, dass damit das Wohnungsrecht automatisch endet – das ist jedoch nicht korrekt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erlischt das Wohnungsrecht nur dann, wenn seine Ausübung dauerhaft unmöglich ist und dem Berechtigten keinerlei Vorteil mehr bietet. Ein bloßer Heimaufenthalt reicht dafür in der Regel nicht aus.

Ein zentrales Merkmal des Wohnungsrechts ist seine persönliche Bindung. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt:

• Keine Vermietung an Dritte ist möglich
• Keine unentgeltliche Überlassung an Dritte ist möglich

Das kann zu praktischen Problemen führen, etwa wenn die Wohnung leer steht, weil der Berechtigte sie nicht mehr nutzen kann.

Allerdings besteht die Möglichkeit, mit Zustimmung des Eigentümers eine Nutzung durch Dritte zu erlauben. Fehlt eine klare Regelung im Vertrag, kann im Einzelfall eine ergänzende Vertragsauslegung dazu führen, dass der Eigentümer zur Vermietung berechtigt ist und die Miete dem Wohnungsberechtigten zusteht. In aller Regel wird jedoch gerade in der Abgrenzung zum Nießbrauch klar, dass gerade keine Vermietbarkeit durch den Wohnungsberechtigten gegeben sein soll.

Selbst wenn die Wohnung nicht mehr genutzt werden kann, ergibt sich daraus nicht automatisch ein Anspruch auf finanzielle Kompensation. Weder der Eigentümer ist verpflichtet zu vermieten, noch besteht ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen.

Auch Sozialleistungsträger können in solchen Fällen in der Regel keine Vermietung erzwingen oder Zahlungen verlangen. Allerdings besteht gemäß dem BGH-Urteil vom 09.01.2009  keine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten.

Das Wohnungsrecht endet typischerweise durch:

• Tod des Berechtigten
• Vereinbarung zwischen den Parteien
• Zeitablauf (bei befristeten Rechten)

In besonderen Fällen kann es auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung untergehen – allerdings nur, wenn ranghöhere Rechte bestehen. Deshalb ist es bei Vereinbarung eines Wohnungsrechts auch unabdingbar, die Rangstelle im Grundbuch vertraglich festzulegen. Für den Berechtigten ist sein Recht auf Wohnenbleiben nur gewährleistet, wenn sein Wohnungsrecht im ersten Rang steht.