Mikroapartments kaufen: Lohnt sich die Kapitalanlage 2026 noch?

Die Nachfrage bleibt robust. Laut der Initiative Micro-Living lag die durchschnittliche All-in-Miete im Oktober 2025 bei rund 605 Euro pro Monat – ein Plus von 3,6 Prozent gegenüber dem Frühjahr. Privatwirtschaftliche Anbieter erzielten im Schnitt etwa 702 Euro. Hochwertige Mikroapartments in Toplagen kosten inzwischen bis zu 1.490 Euro Miete pro Monat.

Der zugrunde liegende Marktreport  von bulwiengesa, einem unabhängigen Beratungsunternehmen der deutschen Immobilienbranche, basiert auf Vermieterangaben von 28.300 Wohneinheiten in Wohnanlagen mit mindestens 50 Apartments und je einer maximalen Wohnfläche von 50 Quadratmetern. Das Ergebnis: In A-Lagen liegt die Auslastung bei rund 95 Prozent. Selbst kleinere Universitätsstädte wie Heidelberg oder Freiburg erreichen Werte von über 98 Prozent. Bis 2028 rechnen die Mitglieder der Initiative mit weiteren jährlichen Mietsteigerungen zwischen zwei und sechs Prozent.

„Mikroapartments lassen sich in aller Regel gut vermieten und das Risiko von Leerstand ist relativ gering – vorausgesetzt, der Standort stimmt“

, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO Deutschland, Österreich und Schweiz beim Immobilienmakler Engel & Völkers.
Für junge Zielgruppen funktionierten Konzepte besonders in Städten mit starker Hochschullandschaft und lebendiger Start-up-Szene. Bei Angeboten für ältere Mieter komme es stärker auf die Mikrolage an, etwa auf medizinische Infrastruktur und Nahversorgung.

Der Komfort hat jedoch seinen Preis – auch für Eigentümer. Seit 2020 sind die Betriebskosten im Micro-Living-Segment im Schnitt um 7,5 Prozent auf 7,76 Euro je Quadratmeter gestiegen. Gründe hierfür sind gestiegene Energiepreise, aufwendige Gebäudetechnik, hohe Serviceanforderungen (z. B. Rezeption, Gemeinschaftsflächen, Housekeeping) sowie kürzere Mietzeiten. Sie verursachen einen höheren Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand. Ein Teil dieser Kosten lässt sich über Nebenkosten oder Servicepauschalen auf Mieter umlegen. Ein Teil bleibt jedoch beim Eigentümer hängen und schmälert die Rendite.

Auch die Kaufpreise ziehen weiter an. Neubau-Apartments haben sich binnen eines Jahres um 3,7 Prozent verteuert – von 7.890 Euro pro Quadratmeter 2024 auf 8.180 Euro 2025 (Median, deutschlandweit, 14 bis 35 Quadratmeter große Einheiten). Darauf weist Zalewski hin. Bestandswohnungen liegen im Schnitt bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 4,2 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Die Preise unterscheiden sich je nach Standort, Baujahr und Ausstattung der Mikroapartments. „Die Preisunterschiede zeigen, wie wichtig Marktkenntnis bei der Auswahl ist“, so der Immobilienmakler.

Viele Vermieter setzen auf befristete Verträge oder Serviced-Apartment-Modelle. Diese versprechen zwar theoretisch höhere Renditen, bedeuten in der Praxis jedoch mehr Mieterwechsel, mehr Verwaltungsaufwand und höhere Instandhaltungskosten. Zalewski betont, dass Mikroapartments kein Selbstläufer sind. Gerade bei jungen Zielgruppen sei die Fluktuation hoch, was die Abnutzung und den Verwaltungsaufwand erhöhe. Wer nicht selbst verwalten wolle, sollte darauf achten, dass ein professioneller Betreiber die Anlage führt.

Was den Kauf von Mikroapartments zusätzlich erschwert: Der Markt wird zunehmend von großen, professionellen Betreibern geprägt. Neue Anlagen umfassen oft mehr als 100 Einheiten und nutzen Skaleneffekte bei Vermietung, Marketing und Betrieb. Für Eigentümer einzelner Apartments wird es schwieriger, ähnliche Kostenvorteile zu erzielen.

Von einem Kauf abhalten können auch höhere Finanzierungskosten. Gestiegene Zinsen belasten die laufende Rendite. Manche Investoren erhöhen ihre Eigenkapitalquote, damit sich ein Mikroapartment lohnt. Andere finanzieren das Apartment gleich komplett, um die Fremdkapitalkosten zu umgehen. Eine Alternative für private Investoren ist der Privatkredit.
Zalewski verweist darauf, dass sich die Bauzinsen zuletzt stabilisiert hätten, was grundsätzlich für Wohnimmobilien spreche. Gleichzeitig räumt er ein, dass die

„Goldgräberzeiten im Bereich der Mikroapartments vorbei sind.“

1. Hohe Zinsen: Gestiegene Zinsen treffen Mikroapartments besonders stark, da die Quadratmeterpreise hoch, die Mieten aber nicht beliebig steigerbar sind. Bei geringer Eigenkapitalquote drohen negative Monatsüberschüsse.
2. Steigende Betriebs- und Verwaltungskosten: Instandhaltung und Management schlagen bei kleinen Einheiten überdurchschnittlich zu Buche.
3. Politische Unsicherheit: Die Diskussion um strengere Regeln für die möblierte Vermietung und All-in-Mieten können künftige Einnahmen begrenzen.
4. Standortrisiko: Während A-Städte und ausgeprägte Unistandorte weiterhin hohe Auslastung zeigen, können in mittelgroßen Städten mit schwächerer Wirtschaft Leerstände und sinkende Zahlungsbereitschaft zum Problem werden.
5. Abhängigkeit von engen Zielgruppen: Die Nachfrage hängt stark von Studierenden, Young Professionals und temporären Arbeitskräften ab. Das macht das Investment konjunktur- und standortabhängig. Wenn sich lokale Hochschulstrukturen ändern oder Unternehmen weniger internationale Fachkräfte anziehen, kann die Auslastung sinken.

Laut dem aktuellen Marktreport der Micro-Living Initiative sind 36 Prozent der Mieter Studierende, 64 Prozent entfallen auf Singles, Young Professionals, Pendler und andere urbane Zielgruppen. Internationale Fachkräfte sorgen für zusätzliche Nachfrage, erhöhen aber auch den organisatorischen Aufwand.

In der öffentlichen Debatte äußern sich mehrere Akteure kritisch zu Mikroapartments, vor allem im Zusammenhang mit dem angespannten Wohnungsmarkt und der Mietpreisentwicklung.

• Stefanie Hubig (SPD), Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz, hat angekündigt, Gesetze zu verschärfen, um Praktiken bei möblierten Wohnungen und kurzfristigen Mietverträgen zu regulieren. Ihre Kollegin Verena Hubertz (SPD), Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, fordert mehr Transparenz bei Möblierungszuschlägen und härtere Kontrollen, um Missbrauch zu verhindern.
• Auch auf Bezirksebene, etwa in Berlin, wo Investoren gern Mikroapartments kaufen, äußern sich kritische Stimmen. So wurde jüngst wieder über ein mögliches Verbot von kurzfristigen, möblierten Mietverträgen in sozialen Schutzgebieten diskutiert, weil diese Mieten stark nach oben treiben und den regulären Wohnraum verdrängen.
• Ebenso sieht die Stadtverwaltung Köln möblierte Mikroapartments kritisch, weil sie teils sehr teuer sind und einer zahlungskräftigen Klientel vorbehalten bleiben. Auch würde die Fluktuation das nachbarschaftliche Zusammenleben schwächen.

Zur geplanten Mietrechtsreform erklärt Zalewski, dass die konkreten Auswirkungen derzeit schwer absehbar seien. Eine stärkere Regulierung von Kurzzeitmietverträgen und möbliertem Wohnraum könne jedoch zu mehr Marktstabilität beitragen.

• Der Deutsche Mieterbund kritisiert, dass möblierte Wohnungen deutlich teurer sind und oft ohne echte Regulierung der Mietpreisbremse angeboten werden können – was den Wohnungsmarkt zusätzlich belastet.
• Andreas Breitner, Direktor des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen, ist zwar nicht strikt gegen Mikroapartments, kritisiert aber, dass bestehender Wohnraum zu Mikroapartments umgewidmet wird und so dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wird.

• Simon Hein von der RWTH Aachen untersuchte Mikroapartmentanlagen im Kontext nachhaltiger Stadtentwicklung. Seine Analyse zeigt, dass Mikroapartments zwar flächeneffizient sind, aber räumliche und soziale Folgen haben, die kritisch betrachtet werden müssen. Insbesondere fehlt durch Wohnkomplexe mit Mikroapartments die soziale Durchmischung.

Zur Analyse: Hein, Mikroapartments in Deutschland: Eine Analyse räumlicher Implikationen von Mikroapartmentanlagen 

• Auch Nicolai Lonny von der Universität Trier analysierte Mikrowohnen aus Sicht von Bewohnern, Anbietern und der Stadtplanung. Ein kritischer Punkt in seiner Arbeit: Durchschnittsverdiener können die Mieten oft nicht tragen, obwohl Mikroapartments als Lösung für genau diese Zielgruppe beworben werden. Es besteht die Gefahr, dass Mikroapartments keine echte Entlastung des Wohnungsmarkts bieten, sondern eher ein Nischenprodukt bleiben.

Zur Analyse: Lonny, Mikrowohnen als zukunftsfähiges Konzept 

Trotz der Risiken und kritischen Gegenstimmen kann der Kauf eines Mikroapartments weiterhin sinnvoll sein, wenn einige Voraussetzungen erfüllt sind. Entscheidend sind:

• ein hoher Eigenkapitalanteil (idealerweise mindestens 40 Prozent der Kauf- und Nebenkosten)
• sehr gute, langfristig tragfähige Lage mit nachweisbar hoher Nachfrage (AStadt oder profilierter Hochschulstandort)
• realistische Kalkulation von Mieten und Kosten auf Basis aktueller Betriebskosten und eher moderater Mietsteigerungen
• professionelle Verwaltung

Zudem sollten Investoren auf Energieeffizienz achten und die Abhängigkeit von kurzfristiger, möblierter Vermietung möglichst gering halten, empfiehlt Zalewski.

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