Zündet der Bau-Turbo?

Der Begriff „Bau-Turbo“ ist kein offizieller Gesetzesname, sondern ein politischer Spitzname. Das Kernstück heißt: „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ und steht als § 246e BauGB (Paragraph 246e Baugesetzbuch).

Das Gesetz ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten und gilt bis Ende 2030. § 246e BauGB ist als befristete Experimentierklausel ausgestaltet und ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von planungsrechtlichen Vorgaben. Ein Jahr vor Ablauf will das Bundesbauministerium prüfen, ob die Neuerungen gewirkt haben.

Der Bau-Turbo wurde geschaffen, um Wohnungsnot zu lindern. Der Bau von Wohnungen soll entbürokratisiert werden und damit schneller gehen. Die Regelung erleichtert die Nachverdichtung wie etwa Aufstockung, Anbau und das Bauen in zweiter Reihe. Unkompliziert sollen Büros in Wohnungen umgenutzt werden können. Zusätzlich darf eine Gemeinde – angrenzend an bereits bestehende Siedlungen – neues Bauland schaffen. Langwierige Bebauungsplanverfahren können unter bestimmten Voraussetzungen entbehrlich sein. Auch Lärmschutzregeln sind flexibler geworden, damit es einfacher wird, in der Nähe von Gewerbebetrieben Wohnungen zu bauen.

„Wir zünden den Bau-Turbo, weil jede Wohnung zählt“

– so die Ankündigung des Bundesbauministeriums. Und Bauministerin Verena Hubertz hatte optimistisch ergänzt:

„Damit werden aus durchschnittlich fünf Jahren zwei Monate Planungszeit.“

Der Bau-Turbo ist jedoch keine Freikarte zum Bauen. Die jeweilige Gemeinde muss jedem Projekt einzeln zustimmen. Sie entscheidet von Fall zu Fall, ob ein Vorhaben in ihr Bau-Konzept passt. Sie kann zustimmen oder ein Projekt ablehnen, dann gibt es keinen Rechtsanspruch darauf. Erfolgt innerhalb von zwei Monaten keine Entscheidung, tritt eine Genehmigungsfiktion ein.

Das neue Gesetz ist eine Kann-Vorschrift, das hat Nachteile. Eine finanziell klamme Gemeinde könnte etwa ein größeres Wohnungsbauprojekt ablehnen. Denn mehr Wohnungen erfordern mehr Kindergärten und Schulen, und die werden zu einem großen Teil kommunal finanziert.

Damit Gemeinden wissen, wie sie den Bau-Turbo im Detail anwenden und seine Möglichkeiten ausschöpfen können, gibt es eine Initiative namens Umsetzungslabor. Dieses Labor begleitet Gemeinden, schult ihre Mitarbeiter und liefert praktische Leitlinien.

Der sogenannte Umwandlungsschutz verbietet, Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Damit sollen Mieter vor Verdrängung geschützt werden. Die Regel wurde um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert.

Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln sieht die Regelung kritisch. In dem Immobilienpodcast 1a Lage spricht er von Umwandlungsverbot statt Umwandlungsschutz. Sein Argument: Ein Großinvestor darf ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen. Einzelne Wohnungen jedoch dürften nicht separat verkauft werden. Nicht mal an die Mieter, die darin wohnen und ebenso wenig an private Investoren. Hintergrund ist, dass die Mieteinheiten eines Hauses nicht aufgeteilt werden dürfen. Er nennt den Bau-Turbo in diesem Punkt eine Eigentumsbremse. IMMO.info hat in dem Artikel „Die zentrale Rolle privater Vermieter“ gezeigt, dass private Vermieter häufiger sozialer agieren als institutionelle.

Voigtländer kritisiert zudem, dass es keine gesetzliche Definition von „angespanntem Wohnungsmarkt“ gibt. So kann jede Gemeinde ihre Wohnsituation als kritisch einschätzen und frei entscheiden, ob der Umwandlungsschutz greift oder nicht.

Die Bundesregierung erwartet, mit dem Bau-Turbo jedes Jahr 2,5 Milliarden Euro zu sparen: durch weniger Gutachten, wegfallende Planungskosten und kürzere Wartezeiten. Den größten Anteil hätte die Verwaltung mit Einsparungen von 1,6 Milliarden Euro, gefolgt von Bürgern mit knapp 500 Millionen und der Wirtschaft mit gut 300 Millionen.

Eigentümern kann der Bau-Turbo helfen: Wer einen Bungalow aufstocken, ein Haus verbreitern oder ein Grundstück in zweiter Reihe bebauen möchte, kommt schneller und günstiger durch das Genehmigungsverfahren. Die Planungskosten sinken, die Baukosten nicht. Abstandsflächen zu Nachbarn gelten beim Nachverdichten weiterhin. Bei dem Bau eines normalen Einfamilienhauses auf einem bereits erschlossenen Grundstück greift der Bau-Turbo nicht.

Mieter und Kaufinteressenten können indirekt profitieren: Wenn durch den Bau-Turbo tatsächlich mehr Wohnraum entsteht, könnte sich der Wohnungsmarkt langfristig entspannen; Miet- und Kaufpreise könnten sich stabilisieren. Ob das gelingt, hängt davon ab, wie viele Gemeinden den Bau-Turbo nutzen und wie viel am Ende gebaut wird.

Er schafft keine Handwerker: Eine schnelle Baugenehmigung hilft wenig, wenn niemand da ist, der baut.

Er garantiert keine bezahlbaren Wohnungen: Nichts verpflichtet dazu, vorrangig günstigen Wohnraum zu schaffen. Kritiker befürchten, es könnten vor allem hochwertige Immobilien entstehen.

Oppositionspolitiker zweifeln daran, ob der Bau-Turbo wirklich etwas bewirken kann oder ob er nur ein Tropfen auf dem heißen Stein ist. Und sie bemängeln, dass die Neuregelung nicht ausdrücklich zum Schaffen bezahlbaren Wohnraums verpflichtet.

Zudem wird der Bau-Turbo in Bezug auf Umwelt und Flächenverbrauch kritisiert.

Eine der Befürchtungen lautet: Der Bau-Turbo führt zu mehr Zersiedlung, weil Bauvorhaben außerhalb bestehender Siedlungen genehmigt werden könnten und damit Natur oder landwirtschaftliche Flächen verloren gehen.

Zudem besteht Sorge, ob es innerhalb von zwei Monaten möglich ist, Umwelt- und Klimaschutz ausreichend zu berücksichtigen.

Voigtländer vom IW Köln hält den Bau-Turbo grundsätzlich für sinnvoll. Seiner Meinung nach kam er aber zu spät. „Vor fünf Jahren hätten wir dringend mehr Bauland gebraucht“, sagt er. Heute sei Bauland zwar nach wie vor knapp, doch die hohen Preise hätten die Nachfrage gedämpft. Wichtiger sei es jetzt, das Bauen finanziell zu fördern.

Die Bundesregierung hat bereits eine neue Förderung aufgelegt. Mit dem günstigen Kredit „Effizienzhaus 55“ von bis zu 150.000 Euro unterstützt die KfW-Bank klimafreundlichen Neubau.