Immobilienkredite noch leistbar? Zinsen steigen sprunghaft

Während man noch letztes Jahr 0,8 Prozent Zinsen auf zehn Jahre für eine Immobilienfinanzierung bezahlt hat, kann man die Null vor dem Komma nun getrost vergessen. Die Zinsen sind innerhalb von sage und schreibe acht Wochen um über ein Prozent gestiegen. Aktuell über zwei Prozent für einen durchschnittliches Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Zinsfestschreibung.

Was ist passiert?

Am 10. Januar waren wir noch bei circa einem Prozent Zinsen bei einer zehnjährigen Kondition. Danach gab es zwei große Ereignisse:

Aus Sicht der gesamten Finanzcommunity ist natürlich die Aktivität der Zentralbanken entscheidend. Die Zinsen sind in den letzten 15 Jahren eigentlich fortlaufend gefallen. Auch hat man wegen der Finanzkrise und anderer Krisen sowie der Pandemie permanent billiges Geld den Unternehmen zur Verfügung stellen wollen. Jetzt ist es allerdings soweit gewesen. In Amerika hat die dortige Zentralbank, die FED, angekündigt, die Zinsen zu erhöhen. Insgesamt circa vier Schritte in 2022. Und das, obwohl die Zinsen längst schon im positiven Bereich sind. Auch zahlt, und das muss man sich mal vorstellen, der amerikanische Staat mehr Zinsen für seine Darlehen als der italienische. Somit ist klar; der Druck auf die Europäische Zentralbank wurde inzwischen immens.

Vor dem Hintergrund der schwachen Südländerstaaten hat allerdings die Europäische Zentralbank immer gesagt, wir wollen abwarten, ob die Inflation wirklich nachhaltig ist. Im Januar ist es jedoch passiert: Die Zentralbank ist, bei damals fast fünf Prozent, tatsächlich auf die Idee gekommen zu sagen, dass die Inflation nachhaltig ist.

Jetzt zu dem zweiten Ereignis: Am 24. Februar hat Russland die Ukraine angegriffen. Das hatte zur Folge, dass die Energiepreise, die in dem Warenkorb für die Inflation eine wesentliche Rolle spielen, nun explodiert sind. Somit reden wir jetzt schon von einer Inflation von über sieben Prozent. Damit ist klar, dass die Europäische Zentralbank ihren Kurs ändern muss.

Was ist bei den Zinsen darauf hin passiert?

Am Kapitalmarkt, also dort wo sich die Bundesrepublik Deutschland auch ihr Geld leiht, wurden die Zinserhöhung bereits vorweggenommen. Vor zwei Monaten konnte die Bundesrepublik noch für negative Zinsen Geld leihen. Das ist erst mal vorbei. Und das hat direkte Folgen auf die Zinsen für Immobilienbesitzer: auch hier wurde die Zinserhöhung und alles was dazugehört vorweggenommen und die Zinsen sind seit dem 10. Januar permanent gestiegen. Eigentlich von eins auf zwei Prozent. Wir sprechen von einer kerzengeraden Entwicklung.

Wie geht es mit der Zinsentwicklung weiter? Welche Auswirkungen hat das?

Zinsentwicklung für die Zukunft zu prognostizieren, ist nicht einfach. Denn es gibt zwei Szenarien: Entweder geht der Krieg zu Ende oder er dauert über eine noch längere Zeit. Im ersten Fall würden die Märkte ein Feuerwerk abbrennen und auch insgesamt würde sich vieles wieder zum Besseren wenden. Das hätte zur Folge, dass die Zinsen sicherlich noch eine Weile steigen würden. Alles würde weiterlaufen wie bisher.

Allerdings kann es auch sein, dass wir noch etwas länger mit dem Krieg beschäftigt sind und die wirtschaftlichen Auswirkungen, insbesondere bei einem totalen Stopp der russischen Gaslieferungen, zur wirtschaftlichen Katastrophe für uns werden. Dann wird es erst mal schwierig, Zinsen zu erhöhen und die Zentralbank und andere müssen sich Gedanken machen wie es nun weitergeht.

Und was passiert dann mit den Immobilienpreisen?

Schon jetzt rechnen sich manche Projekte nicht mehr wie vor einem Vierteljahr. Es wurde teilweise das 80 Fache der Jahresmiete einer Immobilie als Preis bezahlt. Das dürfte jedoch zu Ende gehen. Denn alternativ kann man sich wieder eine Staatsanleihe kaufen und schließlich hat der Investor, wenn er schon zwei Prozent oder mehr Zinsen zahlen muss, auch eine Vorstellung einer Mindestrendite. Also ganz klar: bei gewerblichen Objekten und anderen Objekten sind aktuell die ersten Brandspuren zu sehen.

Selbiges gilt auch für die Einschätzung im zweiten Szenario, wenn der Krieg noch etwas länger andauert. Die wirtschaftliche Situation ist dann in großen Problemen und wir werden deshalb Preisanpassungen sehen.

Was wird insgesamt passieren?

Im besten Fall werden die Zinsen nur noch moderat steigen und die Preise nicht gleich fallen. Insgesamt ist mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen, die eine Plateaubildung am Immobilienmarkt zur Folge hat. Entsprechende Preisabschläge dauern üblicherweise länger. Es werden Schaufensterpreise im Verkaufsgespräch erst mal präsentiert und dann erst niedrigere Preise bei einer ganz großen Krise im Notverkauf realisiert. Zinsen sollte man dennoch längerfristig sichern, man weiß ja nicht, wie es nun weitergeht.