Erbschaftsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht: Wird das geerbte Elternhaus bald zur Steuerfalle?

Am 12. und 13. Oktober 2026 beschäftigt sich das Bundesverfassungsgericht mit zwei Verfahren, die das deutsche Erbschaftsteuerrecht grundlegend betreffen.

Im ersten Verfahren (Az. 1 BvF 1/23) geht es um einen Antrag der Bayerischen Staatsregierung. Bayern hält wesentliche Vorschriften des Erbschaftsteuergesetzes für verfassungswidrig. Im Mittelpunkt stehen die Bewertung von Immobilien, die persönlichen Freibeträge und die geltenden Steuersätze.

Am folgenden Tag verhandelt das Gericht über eine Verfassungsbeschwerde (Az. 1 BvR 804/22), die eine andere Ungleichbehandlung betrifft: Warum können große Unternehmensvermögen unter bestimmten Voraussetzungen nahezu steuerfrei vererbt werden, während für privates Immobilienvermögen häufig erhebliche Erbschaftsteuern anfallen?

Beide Verfahren berühren eine Frage, die Millionen Immobilieneigentümer beschäftigt: Wie viel vom eigenen Vermögen kann tatsächlich an die nächste Generation weitergegeben werden?

Wer eine Immobilie erbt, muss grundsätzlich deren steuerlichen Wert berücksichtigen. Das Finanzamt ermittelt diesen nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Dabei orientiert sich die Bewertung an typisierten Verfahren, die den Verkehrswert abbilden sollen.

Gerade in Ballungsräumen sind die Immobilienpreise über viele Jahre erheblich gestiegen. Ein Einfamilienhaus, das vor 20 Jahren vielleicht 300.000 Euro wert war, kann heute einen Wert von 800.000 Euro oder mehr haben.

Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind dagegen seit 2009 unverändert geblieben.

Die Folge: Auch Familien, die keineswegs über außergewöhnlich große Vermögen verfügen, können bei der Vererbung einer Immobilie erbschaftsteuerpflichtig werden.

Eine verwitwete Mutter hinterlässt ihrem einzigen Kind ein schuldenfreies Einfamilienhaus mit einem steuerlichen Wert von 800.000 Euro. Weiteres Vermögen und frühere Schenkungen gibt es nicht.

Der Freibetrag des Kindes beträgt 400.000 Euro. Damit verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 400.000 Euro.

In Steuerklasse I beträgt der Steuersatz bei dieser Größenordnung 15 Prozent. Daraus ergibt sich eine Erbschaftsteuer von 60.000 Euro.

Das Kind hat zwar eine wertvolle Immobilie geerbt, aber möglicherweise keine ausreichenden liquiden Mittel, um die Steuer zu bezahlen.

Im schlimmsten Fall muss das Haus beliehen oder verkauft werden, um die Steuerforderung zu erfüllen.

Wichtig: Die Berechnung ist vereinfacht. Insbesondere die Steuerbefreiung für selbst genutzte Familienheime, Nachlassverbindlichkeiten und weitere Begünstigungen können zu einem anderen Ergebnis führen.

Während private Immobilien grundsätzlich der regulären Erbschaftsteuer unterliegen, können für begünstigtes Betriebsvermögen weitreichende Steuervergünstigungen in Anspruch genommen werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen können 85 Prozent oder sogar 100 Prozent des begünstigten Betriebsvermögens steuerfrei übertragen werden. Dafür müssen allerdings gesetzliche Voraussetzungen erfüllt werden, beispielsweise hinsichtlich der Fortführung des Betriebs, der Beschäftigung und der Zusammensetzung des Vermögens.

Der Gesetzgeber begründet diese Privilegien insbesondere damit, dass Unternehmensnachfolgen nicht durch hohe Steuerzahlungen gefährdet und Arbeitsplätze erhalten werden sollen.

Die Verfassungsbeschwerde wirft jedoch die Frage auf, ob die unterschiedliche Behandlung noch mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar ist.

Denn während ein Erbe eines begünstigten Unternehmens unter Umständen nur eine geringe oder gar keine Erbschaftsteuer bezahlen muss, kann der Erbe eines privaten Mehrfamilienhauses mit einer erheblichen Steuerforderung konfrontiert werden.

Allerdings ist zu beachten: Auch vermietete Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt sein. Insbesondere ist bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken regelmäßig ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent vorgesehen. Betriebsvermögensprivilegien gelten hingegen nicht automatisch für Immobiliengesellschaften.

Immobilien stellen für viele Familien den größten Teil ihres Vermögens dar. Anders als ein Wertpapierdepot lässt sich ein Haus nicht ohne Weiteres teilweise verkaufen, um eine Steuerforderung zu begleichen.

Das führt zu mehreren praktischen Problemen:

• Fehlende Liquidität: Der Erbe erhält einen hohen Vermögenswert, aber kein Geld zur Begleichung der Steuer.
• Steigende Immobilienbewertungen: Selbst gewöhnliche Familienhäuser können die persönlichen Freibeträge deutlich überschreiten.
• Ungleichmäßige Belastung: Bei gleichem Verwandtschaftsverhältnis kann die steuerliche Belastung je nach Vermögensart unterschiedlich ausfallen.
• Gefährdung des Familienbesitzes: Eine erforderliche Finanzierung oder ein Verkauf kann dazu führen, dass eine Immobilie nicht in der Familie verbleibt.

Das Erbschaftsteuerrecht sieht zwar unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen und Stundungsmöglichkeiten vor. Diese greifen jedoch nicht in jedem Fall.

Nicht jede geerbte Immobilie löst automatisch Erbschaftsteuer aus.

Für das sogenannte Familienheim bestehen besondere Steuerbefreiungen.

Erbt beispielsweise ein Kind das bisher von einem Elternteil selbst genutzte Familienheim, kann die Immobilie vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Dafür muss das Kind insbesondere die Immobilie unverzüglich zur eigenen Nutzung als Familienheim bestimmen und grundsätzlich zehn Jahre selbst darin wohnen. Die Steuerbefreiung ist bei Kindern auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.

Bei Ehegatten gilt diese Flächenbegrenzung nicht.

Wer die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ohne gesetzlich anerkannten zwingenden Grund nicht mehr selbst nutzt, riskiert allerdings den rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung.

Für Erben ist deshalb entscheidend, frühzeitig zu prüfen, ob die Voraussetzungen der Familienheimbefreiung erfüllt werden können.

Der Ausgang der Verfahren ist offen.

Das Bundesverfassungsgericht könnte die geltenden Regelungen ganz oder teilweise für verfassungsgemäß erklären. Es könnte aber auch einzelne Vorschriften beanstanden und dem Gesetzgeber aufgeben, das Erbschaftsteuerrecht neu zu regeln.

Dabei sind unterschiedliche Entwicklungen denkbar.

Eine verfassungsrechtliche Beanstandung der Begünstigung von Betriebsvermögen könnte beispielsweise zu einer Einschränkung dieser Vergünstigungen führen. Ebenso könnte der Gesetzgeber bei einer Neuregelung die Belastung von Privatvermögen verändern.

Im bayerischen Verfahren stehen dagegen insbesondere die Freibeträge, Steuersätze und die Bewertung von Grundbesitz im Mittelpunkt.

Ob daraus künftig höhere Freibeträge, andere Bewertungsregeln oder weitere Änderungen entstehen, lässt sich derzeit nicht vorhersagen.

Wichtig ist deshalb die Unterscheidung zwischen der gerichtlichen Prüfung und einer tatsächlichen Gesetzesänderung.

Die anstehenden mündlichen Verhandlungen ändern zunächst nichts an den geltenden Freibeträgen oder Steuersätzen.

Wer Immobilienvermögen besitzt oder voraussichtlich eine Immobilie erben wird, sollte die Diskussion zum Anlass nehmen, die eigene Nachfolgeplanung zu überprüfen.

1. Den steuerlichen Immobilienwert kennenDer geschätzte Verkaufspreis einer Immobilie ist nicht zwingend mit ihrem steuerlich maßgeblichen Wert identisch. Bei einer Erbschaft oder Schenkung sollte geprüft werden, welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist und ob gegebenenfalls ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann.
2. Freibeträge strategisch nutzenPersönliche Freibeträge können bei Schenkungen grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden. Eine frühzeitige, sorgfältig geplante Übertragung kann deshalb steuerliche Vorteile bringen.Allerdings sollten Immobilieneigentümer nicht allein aus steuerlichen Gründen vorschnell Vermögen übertragen. Die eigene wirtschaftliche Absicherung muss Vorrang haben.
3. Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt prüfenEine Übertragung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs kann es ermöglichen, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen und weiterhin selbst zu nutzen oder Mieteinnahmen zu beziehen.Der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs kann außerdem den steuerlichen Wert der Schenkung mindern.

   Solche Gestaltungen erfordern jedoch eine individuelle rechtliche und steuerliche Prüfung.

4. Liquidität für die Erbschaftsteuer einplanenWer eine Immobilie vererbt, sollte nicht nur den Immobilienwert betrachten, sondern auch die Frage, wie die Erben eine mögliche Steuer bezahlen können.
5. Laufende Steuerverfahren prüfen lassenWer bereits einen Erbschaftsteuerbescheid erhalten hat, sollte bei bestehenden Zweifeln an dessen Rechtmäßigkeit fachkundig prüfen lassen, ob ein Einspruch sinnvoll ist und wie das Verfahren gegebenenfalls offengehalten werden kann.Ein anhängiges Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht führt nicht automatisch dazu, dass sämtliche Steuerbescheide vorläufig sind oder spätere Entscheidungen auf bereits bestandskräftige Bescheide angewendet werden.