Erbschaftsteuer: Kein Familienheimprivileg für andere Wohnung im selben Haus

Im vom Gericht entschiedenen Fall erbte der Kläger mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Seine verstorbene Mutter lebte bis zu ihrem Tod in Wohnung Nr. 1. Der Sohn selbst wohnte bereits in Wohnung Nr. 2 desselben Hauses zur Miete und blieb dort auch nach dem Erbfall wohnen. In die zuvor von seiner Mutter genutzte Wohnung zog er nicht ein; diese vermietete er stattdessen an Dritte.

Im Steuerverfahren wollte der Kläger dennoch die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG  für die von ihm weiter bewohnte Wohnung Nr. 2 geltend machen. Er argumentierte, ein Umzug in die nahezu identische Wohnung seiner Mutter sei nicht sinnvoll gewesen, da beide Wohnungen im selben Objekt lägen und weitgehend vergleichbar seien.

Das Finanzgericht Niedersachsen wies die Klage ab. Nach Auffassung des Gerichts lagen die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht vor. Entscheidend sei, dass die vom Sohn weiter genutzte Wohnung Nr. 2 nicht diejenige Wohnung gewesen sei, die von der Erblasserin selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde. Damit fehle es bereits an einem begünstigten Familienheim im Sinne der Vorschrift.

Zugleich stellte das Gericht klar, dass auch die tatsächlich von der Mutter bewohnte Wohnung Nr. 1 dem Sohn nicht steuerfrei zufiel, weil er nicht selbst in diese Wohnung eingezogen ist. Für die Begünstigung reicht es nicht aus, die Selbstnutzung nur zu beabsichtigen oder steuerlich zu erklären; erforderlich ist der tatsächliche Einzug und die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Besonders wichtig für die Praxis ist der Leitsatz der Entscheidung:

Das Gericht betont den Zweck der Steuerbefreiung sehr deutlich: Geschützt werden soll nicht allgemein der Immobilienwert innerhalb der Familie, sondern der räumlich-gegenständliche Fortbestand genau des bisher von der Familie genutzten Wohneigentums. Die Norm dient also nicht der beliebigen steuerlichen Schonung eines Nachlassobjekts, sondern dem Erhalt des konkreten Familienheims als Lebensmittelpunkt.

Damit setzt das Finanzgericht Niedersachsen die Linie einer restriktiven Auslegung fort. Wer das Familienheimprivileg nutzen will, muss die gesetzlichen Anforderungen präzise erfüllen. Dass sich zwei Wohnungen im selben Haus befinden, nahezu identisch geschnitten sind oder ein Wohnungswechsel unpraktisch erscheint, genügt dafür nicht.

Für Erben von Eigentumswohnungen oder Häusern ist die Botschaft, die dieses Urteil einmal mehr aussendet, eindeutig: Eine Steuerbefreiung greift nur dann, wenn der Erblasser die betreffende Wohnung selbst bewohnt hat und der Erwerber genau dieses Objekt nach dem Erbfall unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Ein „Ausweichen“ auf eine andere Wohnung im selben Gebäude ist steuerlich nicht begünstigt.

Gerade in Mehrfamilienhäusern mit mehreren Nachlasswohnungen kann das erhebliche steuerliche Folgen haben. Familien sollten deshalb frühzeitig prüfen, welche Einheit überhaupt als begünstigtes Familienheim in Betracht kommt und ob die tatsächliche Nutzung des Erben dazu passt.