Immobilienrente und Nießbrauch: Wie kann der Hausverkauf gegen Leibrente im Grundbuch abgesichert werden?

Dass ein Käufer einer Immobilie pleite geht ist unwahrscheinlich, wenn es sich um einen seriösen Anbieter handelt, der Ihre Wohnung oder Ihr Haus gegen Zahlung einer Leibrente oder Zeitrente anbietet. Doch selbst bei seriösen Anbietern müssen Sie den Insolvenzfall bei einem Hausverkauf gegen Immobilienrente absichern. Denn es geht immerhin um Ihr Recht, in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben. Und um Ihr Recht auf die wohlverdiente Immobilienrente – im Falle der Leibrente sogar um lebenslange Zahlungen. Wie sicher ist meine Rente bei einer Insolvenz des Anbieters?

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus gegen eine Leibrente oder Zeitrente verkaufen, dann wird in den meisten Fällen eine Vereinbarung über ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit getroffen. Dies geschieht zusätzlich zu den vereinbarten Rentenzahlungen. Für beide vertraglichen Ansprüche ist jeweils eine für Sie erstrangige Absicherung im Grundbuch unbedingt empfehlenswert. Bei der Absicherung der Immobilienrente geht es also um zwei Dinge, die Sie als Hausverkäufer unbedingt absichern müssen:

1. Ist mein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht auf Lebzeiten sicher?
2. Wie wird die Zahlung der Leibrente oder Zeitrente garantiert?

Solange Sie sich vertragsgemäß verhalten: Bei einer erstrangigen Eintragung von Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch kann Ihnen dieses Recht niemand mehr wegnehmen. Das gilt auch bei einer Insolvenz des Anbieters oder neuen Eigentümers. Bei Verkauf der Immobilie oder bei einer Zwangsversteigerung bleibt Ihr Wohnrecht und Nießbrauch dank Grundbucheintragung erhalten. Der Käufer kann die Immobilie nur dinglich belastet mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch erwerben. Sie können trotz Insolvenz des neuen Eigentümers unterbrechungsfrei wohnen bleiben.

Wichtigster Punkt ist also, dass Ihr Wohnrecht oder Ihr Nießbrauch an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Lassen Sie sich hierzu von Fachanwälten und Notaren beraten.

Analog zur Absicherung von Nießbrauch oder Wohnrecht sollten die Zeit- oder Leibrentenzahlungen oder unbedingt an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert werden. Eine Wohnung oder ein Haus auf Leibrente verkaufen ist dank der Eintragung im Grundbuch ein nahezu sicheres Modell.

Warum nur „nahezu“? Tatsächlich bleibt selbst bei erstrangiger Eintragung im Grundbuch ein – wenn auch nur sehr kleines – Risiko bestehen:

1. Der Anspruch auf die Immobilienrente bleibt bei einer Insolvenz des Anbieters durch die Reallast im Grundbuch erhalten. Ein Restrisiko bleibt dennoch bestehen, wenn der Wert Ihrer Immobilie stark fällt. Mehr dazu unten.
2. Die Abwicklung der Ansprüche auf Leibrente-Zahlungen im Insolvenzfall kann dauern, so dass Zahlungen verspätet kommen.

Anders verhält es sich, wenn Sie keine Eintragung im Grundbuch vornehmen. Bei einer Insolvenz des Leibrente-Anbieters ist Ihr Anspruch auf Zahlung einer Leibrente dann nicht mehr viel wert.

Eine Immobilien-Leibrente wird auf einen sehr langen Zeitraum abgeschlossen (bei der echten Leibrente sogar lebenslang) und eine Insolvenz kann selbst große und seriöse Unternehmen treffen. Für große Leibrente-Unternehmen, wie zum Beispiel Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG und Deutsche Immobilien-Renten AG, ist eine Absicherung der Rentenzahlungen im Grundbuch selbstverständlich.

Ohne Eintragung im Grundbuch wird der Insolvenzverwalter Ihre Immobilie versteigern und der neue Käufer hat keine Zahlungsverpflichtung. Er wird Ihnen die Immobilienrente nicht weiterhin ausbezahlen.

Eine Alternative ist der Immobilienverkauf mit Rückanmietung. Hierbei erfolgt keine Eintragung im Grundbuch, was für den Käufer vorteilhaft ist. Großer Unterschied zur Immobilienrente ist, dass Sie in diesem Fall den Kaufpreis für Ihre Immobilie vollständig erhalten haben. Bei dieser Variante sind allerdings weitere Punkte zu beachten. Im Gegensatz zur Eintragung eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchrechts im Grundbuch, kann das gesicherte Wohnen bleiben allein durch einen Mietvertrag nicht gewährleistet werden. Im Insolvenzfall ist der neue Eigentümer nach § 111 Insolvenzordnung  berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Je nach Vertragspartner und Vertragsgestaltung kann das Risiko reduziert werden.

Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG ist marktführender Anbieter für Immobilien-Leibrenten. Wir haben uns daher angesehen, wie das Unternehmen die Absicherung der Immobilienrente im Insolvenzfall regelt:

• Der Rentenanspruch wird bei der Deutsche Leibrenten genauso wie das Wohnrecht durch eine Eintragung als Reallast im Grundbuch abgesichert.
• Nach Angaben der Deutsche Leibrente wird im Konkursfall, gemeint ist der Insolvenzfall, das Gericht im Rahmen der Zwangsversteigerung den Anspruch auf Leibrentenzahlungen „nach finanzmathematischen Methoden in eine äquivalente Einmalzahlung“ umrechnen. Diese Einmalzahlung wird der neue Eigentümer, der die Immobilie ersteigert, zuerst an Sie bezahlen. Nur der Restbetrag geht an den Insolvenzverwalter.
• Alle bisher erhaltenen Leibrente-Zahlungen bleiben nach Angabe der Deutsche Leibrenten bestehen. (neuere Verträge der Deutschen Leibrenten sind immer befristete Leibrenten, sogenannte Zeitrenten)
• Wenn sich kein Käufer findet, kann die Immobilie durch den Leibrentenbezieher selbst ersteigert werden.

In ihrem Fazit führt die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG aus, dass eine Erfüllung des Vertrags sicher sei, weil „die Summe der lebenslang offenen Leibrentenzahlungen immer kleiner sei als der Wert der Immobilie“. Ist das immer so?

Immobilienrente der Deutsche Leibrenten gehört zu den sichersten Produkten

Mit einer Absicherung von Wohnrecht und Rentenansprüche an erster Rangstelle, bietet die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG ein Produkt, das eine sehr hohe Sicherheit bietet. Das Wohnrecht kann den Berechtigten niemand mehr nehmen. Es bleibt an erster Stelle im Grundbuch bestehen – unabhängig vom Eigentümer. Die Ansprüche auf Rentenzahlungen sind ebenfalls über die eigene Immobilie abgesichert. Einzig an diesem Punkt sehen wir ein sehr kleines Restrisiko. Die Anbieter von Immobilienrenten planen mit schwankenden Immobilienpreisen und werden Ihre Immobilie und den Wert vor Kauf genau prüfen und einen Puffer einrechnen. Im schlimmsten Fall kann es allerdings passieren, dass einerseits der Anbieter der Leibrenten oder Zeitrenten aufgrund einer Insolvenz nicht mehr zahlen kann und andererseits der Immobilienwert so stark gesunken ist, dass dieser die Ansprüche auf Zahlungen der Immobilienrente nicht mehr decken kann. Beides zusammen genommen ist sehr unwahrscheinlich. Bei stark fallenden Immobilienpreisen ist von einem Wert auszugehen, der für die restliche Rentenzahlungen ausreichend ist. Außerdem wird das Risiko im Laufe der Zeit immer kleiner, denn erhaltene Rentenzahlungen müssen nicht zurückgezahlt werden. Das Risiko kann zusätzlich reduziert werden, in dem neben den Rentenzahlungen eine Einmalzahlung vereinbart wird.

Die Vereinbarung einer befristeten Leibrente (Zeitrente) oder unbefristeten Leibrente (lebenslange Immobilienrente) ist insbesondere bei seriösen und großen Anbietern in Verbindung mit der Absicherung im Grundbuch eine ziemlich sichere Sache. Die Zahlungen der Leibrente sind mit Ihrem verkauften Haus oder Ihrer verkauften Wohnung als Reallast im Grundbuch abgesichert. Im Insolvenzfall bleiben Ihre Ansprüche auf Leibrente-Zahlungen vorrangig bestehen. Ein Insolvenzverwalter wird die Immobilie verwerten, also in der Regel diese in die Zwangsversteigerung geben und zuerst werden Ihre Leibrente-Ansprüche bedient.

Trotzdem bleibt ein Restrisiko, wenn der Leibrenten-Anbieter Insolvenz anmelden muss:

Es kann sein, dass Ihre Immobilie zu dem Zeitpunkt der Insolvenz eines Leibrente-Anbieters im Wert so stark gefallen ist, dass der Immobilienwert für das Begleichen der Leibrentenzahlungen nicht mehr ausreicht. Fallende Immobilienmärkte wirken sich negativ auf die Ertragslage von Leibrente-Anbietern aus. Die Kombination aus einer Insolvenz und fallenden Immobilienpreisen kann zu der sehr ungünstigen Konstellation führen, dass Sie Ihre Leibrente nicht mehr vollständig erhalten.

Dieser Fall ist unwahrscheinlich, denn der Wert Ihrer Immobilie wird durch einen Gutachter festgestellt und Leibrentenanbieter achten sehr darauf, nur Immobilien zu erwerben, die auch zukünftig werthaltig sind und kalkulieren ausreichende Margen ein. Deshalb werden nicht alle Immobilien als Objekte für Leibrentenangebote akzeptiert.

Eine Alternative wäre der Verkauf der Immobilie mit Nießbrauch gegen Einmalzahlung. Hierbei können Sie das Risiko aufgrund einer Insolvenz des Käufers ausschließen. Ein notarieller Kaufvertrag wird in Deutschland üblicherweise so gestaltet, dass das Eigentum nur bei vollständiger Kaufpreiszahlung übergeht.

Sollte ein Käufer Ihre Leibrente oder Zeitrente nicht mehr überweisen und Insolvenz anmelden, dann ist das sehr unangenehm, aber nicht aussichtslos. Schließlich dient die von Ihnen verkaufte Immobilie als Sicherheit, um die Leibrentenzahlungen abzudecken. Bei einer erstrangigen Eintragung im Grundbuch muss der Insolvenzverwalter Sie zuerst berücksichtigen.

In der Regel wird der Insolvenzverwalter die Immobilie weiterverkaufen, diese also in die Zwangsversteigerung geben. Dadurch erhält die von Ihnen bewohnte Immobilie einen neuen Eigentümer. Dieser erwirbt die Immobilie mit der Reallast, also Ihrem Wohn- oder Nießbrauchrecht und Ihrem Recht auf Leibrentenzahlungen. Er muss akzeptieren, dass Sie wohnen bleiben und der neue Käufer muss die Leibrentenzahlungen an Sie übernehmen. Das wird der neue Käufer selbstverständlich einpreisen. Es kann alternativ sein, dass der Insolvenzverwalter Ihre Rentenansprüche berechnet und Ihnen diese auf einmal auszahlt. Diese Zahlung wird er aus dem Verkaufserlös begleichen.

Als weitere Variante kann mit einer Rückauflassungsvormerkung für den Insolvenzfall ein Rückfall der Immobilie vereinbart werden. Ihre Wohnung oder Ihr Haus wird an Sie zurück übertragen, wenn der Käufer und Leibrentenanbieter zahlungsunfähig werden sollte. Die Rückauflassungsvormerkung kann bei Hausverkauf gegen Leibrente im Grundbuch zusätzlich eingetragen werden.

Bei einer Rückauflassungsvormerkung wird normalerweise der komplette Vertrag rückabgewickelt. Das oben beschriebene Risiko fallender Immobilienpreise fällt auf Sie zurück. Sie erhalten keine Leibrente-Zahlungen mehr, sondern ihre Immobilie zurück. Damit liegen das Wertverlustrisiko und das Risiko für die Instandhaltung wieder bei Ihnen. Und: Sie müssen bei einer Rückabwicklung des Vertrags die erhaltene Leibrente zurückbezahlen. Das kann die Bezieher der Leibrente in echte Liquiditätsschwierigkeiten bringen. Wir raten von einer solchen Lösung ab.

Alternativ vereinbart werden könnte, dass Sie die bisher bezogenen Leibrentenzahlungen nicht erstatten müssen. Rückauflassungsvormerkungen werden Anbieter von Leibrenten selten akzeptiert. Der Nachteil besteht für sie darin, dass je nach Ausgestaltung eine Refinanzierung bei Banken und Investoren schwierig wird, weil die Immobilien als Sicherheit wegfallen.

Die Feststellung der Zahlungsunfähigkeit und die beschriebene Abwicklung wird je nach Situation einige Zeit in Anspruch nehmen. Es wird im Insolvenzfall dazu kommen, dass Sie für einige Monate keine Rentenzahlungen erhalten. Schließlich muss die Insolvenz festgestellt werden und der Insolvenzverwalter muss die Immobilie zwangsversteigern. Dies geschieht unter Einhaltung von Fristen und mit einem nicht unerheblichen Abwicklungsaufwand. Für diese Zeit ohne Zahlungseingänge sollten Sie stets einen finanziellen Puffer bereithalten.

Sollte der neue Eigentümer Ihre Immobilie wiederum verkaufen, dann ändert sich für Sie nichts – wenn Sie auf die oben dargelegte erstrangige Grundbucheintragung achten. Ihre Verträge über die Rentenansprüche und Ihr Nießbrauch- oder Wohnrecht sind im Grundbuch verankert und müssen von allen neuen Eigentümern genauso übernommen werden. Ohne Ihre Zustimmung kann das niemand ändern.

Der Anbieter Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG sichert seinen Kunden nach eigenen Angaben zu, die erworbene Immobilie im Bestand zu halten. Eine Veräußerung durch den Anbieter kommt also nicht in Frage.

 Achten Sie darauf, dass dieses Verkaufsverbot in Ihren Verträgen und im Grundbuch enthalten ist. Fragen Sie im Zweifelsfall bei Ihrem Notar nach.

Hohe Immobilienpreise nutzen und trotzdem wohnen bleiben? Ein Hausverkauf gegen Leibrente ist nicht alternativlos. Bevor Sie sich für eine Leibrente entscheiden, sollten Sie die Alternativen geprüft haben. Wir unterstützen Sie beim Vergleich von:

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