Immobilien-Teilverkauf: Mehr Transparenz durch Musterverträge

Wir hatten in unseren Artikeln vom 15.11.2025

Fragliches Verhalten der Liquidhome

Liquidhome zieht sich zurück – eine weitere Konsolidierung im Immobilienteilverkauf

Liquidhome Ausstieg – was bedeutet das für den Markt?

und 08.12.2025

Regulierung Teilverkauf

Minister fordern Regulierung des Immobilien-Teilverkaufs – Verbraucherschützer sehen Banken in der Pflicht

Am 7. November 2025 haben die Justizministerinnen und Justizminister der Länder in Leipzig einen Beschluss zum Thema […]

Es ist wichtig, eines klar einzuordnen:
Auch vor der Veröffentlichung dieses Mustervertrags konnten sich Verbraucher anwaltlich beraten lassen. Immobilienteilverkaufsverträge waren schon immer notariell zu beurkunden und wurden deshalb häufig aufgrund ihrer juristischen Komplexität von hierauf spezialisierten Rechtsanwälten geprüft. Wer Risiken erkennen und abmildern wollte, hatte diese Möglichkeit bereits vor der Veröffentlichung.

Der Mehrwert des Mustervertrags liegt daher weniger in einer neuen Schutzfunktion, sondern vor allem in der vereinfachten Vergleichbarkeit. Das ist durchaus hilfreich – ersetzt aber weder eine individuelle Rechtsberatung noch eine wirtschaftliche Abwägung, ob der Teilverkauf der eigenen Immobilie überhaupt das passende Modell zur Altersfinanzierung ist.

Unabhängig von der vertraglichen Ausgestaltung bleibt die zentrale juristische Frage offen:
Was ist der Immobilienteilverkauf rechtlich eigentlich?

Viele Juristen – darunter auch Stimmen aus der bankrechtlichen Praxis – ordnen den Teilverkauf wirtschaftlich als Darlehensmodell ein. Der Hintergrund liegt aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung auf der Hand:

Der Eigentümer  erhält Liquidität, zahlt ein laufendes Nutzungsentgelt und bleibt wirtschaftlich alleiniger Nutzer der Immobilie über die Gewährung eines Nießbrauchrechts. Der „Miteigentümer“ (= institutionelle Teilkaufgesellschaft) trägt dagegen kein typisches Eigentümerrisiko, sondern erzielt eine renditeähnliche Vergütung, die durchaus mit Darlehensraten vergleichbar ist.

Sollte sich die Beurteilung, dass es sich bei Teilkaufverträgen um Darlehen handelt, durchsetzen, hätte das erhebliche Konsequenzen: Teilkaufgesellschaften könnten künftig als Kreditinstitute gelten, mit allen aufsichtsrechtlichen Pflichten. Bislang ist diese Frage nicht abschließend und vor allem nicht gerichtlich geklärt. Für Verbraucher bedeutet das weiterhin eine rechtliche Unsicherheit, die auch ein Mustervertrag nicht beseitigen kann, auch wenn es viele gegenteilige Stimmen zu dieser juristischen Einordnung gibt.

Gleichzeitig kann es möglicherweise dahinstehen, ob bereits bestehende Verträge irgendwann einmal als Darlehen qualifiziert werden- schlimmstenfalls wäre wahrscheinlich eine Rückabwicklung bestehender Verträge zu befürchten und gewährte Zahlungen würden zurückgezahlt, der verkaufte Miteigentumsanteil zurückübertragen werden.

Ob höchstrichterliche Rechtsprechung wirklich dazu führen sollte, dass ältere Menschen aufgrund einer juristischen Fehleinschätzung von Teilkaufgesellschaften und vielen anderen Juristen, die sich sicher sind, es handle sich bei einem Immobilienteilverkauf gerade nicht um ein Darlehen, in eine finanziell benachteiligende Situation gebracht werden, kann abschließend wohl nicht geklärt werden. Es dürfte eher davon auszugehen sein, dass dieser akademische Streit sich lediglich auf zukünftige Verträge bezieht, bestehende Altverträge jedoch hiervon nicht betroffen sein werden. Hierbei handelt es sich also um eine theoretische Frage, die abschließend nicht geklärt werden kann, sondern die Zeit und Gerichtsurteile, die es hierzu sicher irgendwann geben wird, entscheiden werden.

Mindestens genauso relevant wie die juristische Einordnung ist die wirtschaftliche Lage der Teilkaufanbieter in Deutschland. Viele Teilkaufanbieter stehen aktuell unter erheblichem Druck. Refinanzierungen sind schwieriger geworden, Investoren halten sich zurück, und neue Teilankäufe finden nur noch in Ausnahmesituationen statt. Dies liegt am Rückzug refinanzierender Banken, die derzeit keine Kreditkontingente für die Finanzierung der Teilkaufpreise mehr zur Verfügung stellen.

Für Eigentümer, die heute über einen Teilverkauf nachdenken, ist das ein entscheidender Punkt:
Ein Modell kann auf dem Papier transparent und fair erscheinen – wenn es faktisch nicht mehr angeboten oder umgesetzt werden kann, hilft das dem Verbraucher nicht weiter und ist gerade kein Lösungsansatz.

Gerade deshalb wäre seitens des Bundesverbands Immobilienverrentung ein aktuelles Marktbild hilfreich, das die folgenden Fragen beantwortet:

1. Welche Anbieter sind derzeit tatsächlich aktiv?
2. Welche Konditionen für Nutzungsentgelte gelten derzeit?

Hier besteht weiterhin erheblicher Informationsbedarf. Gerade weil der Bundesverband Immobilienverrentung hauptsächlich aus Teilkaufgesellschaften besteht, wäre die Bereitstellung von detaillierten Information nicht nur wünschenswert, sondern auch leicht möglich.

Vor diesem Hintergrund rücken klassische Verrentungsmodelle wieder stärker in den Fokus. Sie sind rechtlich seit Jahrzehnten anerkannt, wirtschaftlich erprobt und individuell gestaltbar. Besonders relevant sind dabei Modelle, die über spezialisierte Makler umgesetzt werden, die nicht mit standardisierten Produkten arbeiten, sondern gezielt Käufer suchen, die zu den Bedürfnissen des Eigentümers und den zu verrentenden Immobilien passen.

Beim Vollverkauf mit Nießbrauch verkauft der Eigentümer seine Immobilie vollständig, behält aber das lebenslange Recht, sie weiterhin zu nutzen oder zu vermieten. Der Kaufpreis fällt in der Regel deutlich niedriger aus als bei einem klassischen Verkauf, weil der Nießbrauch wertmindernd wirkt.

Der Eigentümer erhält sofort Liquidität, die laufenden Kosten sind kalkulierbar und verhandelbar und es entstehen keine nutzungsabhängigen Entgelte, die sich dynamisch verändern können. Der Nießbrauch wird in der Regel unentgeltlich gewährt, was zu einem Abzug vom Marktwert bei Zahlung des Kaufpreises führt. Im Prinzip wird die auf dem Nießbrauch beruhende Nutzung durch den Nießbraucher auf Basis seiner statistischen Restlebenserwartung und einer fiktiven Miete gleich bei Kaufvertragsschluss vom Wert der Immobilie abgezogen.

Die vertragliche Ausgestaltung indes ist nicht weniger komplex wie bei einem Immobilienteilverkauf.

Eine weitere Alternative ist der Verkauf mit lebenslangem Wohnungsrecht. Anders als beim Nießbrauch beschränkt sich das Recht hier auf die eigene Nutzung, eine Vermietung ist in der Regel ausgeschlossen. Dafür ist das Wohnungsrecht häufig noch stärker auf den persönlichen Lebensbedarf zugeschnitten, insbesondere was die Verteilung der Aufgaben zwischen neuem Eigentümer und Wohnungsrechtberechtigten angeht.

Auch hier gilt: Die rechtlichen Mechanismen sind seit langem bekannt, die Auswirkungen auf Kaufpreis, laufende Kosten und Erben lassen sich klar berechnen und folgen derselben Methodik wie beim Nießbrauch. Wie beim Vollverkauf mit Nießbrauch ist die Vereinbarung einer Rückkaufklausel absolut unüblich- eine solche spricht gerade bei unklaren Verhältnissen durchaus für einen Immobilienteilverkauf.

Beim Rückmietverkauf verkauft der Eigentümer seine Immobilie vollständig und schließt gleichzeitig einen langfristigen, meist lebenslangen Mietvertrag ab. Dieses Modell wird häufig kritisch gesehen, weil Mietverträge kündbar sind und Mieten steigen können.

In der Praxis zeigen jedoch individuell ausgehandelte Mietverträge mit Ausschluss der Kündigung durch den Eigentümer, ein differenzierteres Bild. Spezialisierte Makler sind in der Lage, Käufer zu suchen, die an langfristigen, stabilen Mietverhältnissen interessiert sind – etwa private Investoren, die selbst nicht einziehen wollen und den Kauf als reine Renditeinvestition ansehen.

Der Vorteil solcher individuellen Lösungen liegt darin, dass sie nicht schematisch, sondern auf die persönliche Situation des Eigentümers zugeschnitten sind. Vertragslaufzeiten, Mietanpassungen und Sonderrechte können verhandelt werden.

Ein oft unterschätzter Aspekt ist die Rolle von Maklern, die sich auf die Immobilienverrentung spezialisiert haben. Sie arbeiten nicht mit vorgefertigten Produkten, sondern mit realen Käufern. Dadurch entsteht Wettbewerb – und Wettbewerb führt in vielen Fällen zu besseren Konditionen für Eigentümer.

Statt sich auf ein einzelnes Modell festzulegen, sollten Eigentümer immer verschiedene Optionen vergleichen und diejenige wählen, die rechtlich, wirtschaftlich und persönlich am besten passt.