Der Immobilienteilverkauf als etabliertes Altersfinanzierungsinstrument

Im Zuge der aktuellen Wirtschaftslage und der angespannten Kreditvergabepraxis der Banken an ältere Immobilieneigentümer gewann der Immobilienteilverkauf der selbstgenutzten Immobilie in den vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung. Insbesondere Menschen, die bei ihrer Hausbank keinen Kredit mehr erhalten oder sich bewusst gegen einen klassischen Immobilienkredit entscheiden, sehen in diesem Modell eine sinnvolle Alternative.

Dass nach wie vor insbesondere von Verbraucherschützern kritisch auf dieses mehrfach auch durch die BaFin beleuchtete Produkt geblickt wird, zeigt, dass sich die längst gefestigte Realität noch nicht bei allen Akteuren auf dem Finanzierungsmarkt gefestigt hat.

In diesem Artikel wird auf den Beitrag der Verbraucherzentrale („Teilverkauf der eigenen Immobilie – Was sind die Haken der Angebote? “) eingegangen und aufgezeigt, warum viele der dort geäußerten Bedenken heute schlicht nicht mehr gelten.

Dabei wird insbesondere hervorgehoben, wie etabliert der Teilverkauf mittlerweile ist, welche Qualität und Transparenz durch spezialisierte Berater wie RentePlusImmobilie gewährleistet wird und wie Verbraucherschutzorientierung in der Praxis eigentlich aussehen sollte.

Es ist nicht verwunderlich, dass gerade zu Beginn der Etablierung des Immobilienteilverkaufs als neues Produkt auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt kritisch auf eben dieses geblickt wurde.
Dass gerade der Verbraucherschutz vor neuen Produkten warnt und zur Vorsicht mahnt, ist richtig und entspricht der Rolle von Verbraucherschützern. Davon abgesehen galt der Teilverkauf von Immobilie vor einigen Jahren noch als Nischenprodukt, das nur in Ausnahmefällen und als Notlösung betrachtet wurde, wenn andere Lösungsmöglichkeiten nicht gegeben waren.

Die anfängliche Skepsis resultierte vor allem aus fehlender Transparenz und mangelhafter Aufklärung der Verbraucher. Die Vertragswerke waren oftmals sehr komplex und die Gebührenstrukturen wurden nicht immer klar kommuniziert. Davon abgesehen wurde der Markt gerade in der Anfangszeit in den Jahren 2020/2021 förmlich mit Werbung geflutet, der man sich als Verbraucher schwer entziehen konnte.
Gleichzeitig gab es in diesem Bereich noch keine Berater, die für fundierte und gut informierte Entscheidungen sorgen konnten. Doch in den vergangenen Jahren hat sich auf dem Teilkaufmarkt viel getan.

• Die kritischen Punkte, die einst als Problem dargestellt wurden, sind daher heute in vielen Fällen historisch und spiegeln nicht mehr den aktuellen Stand der Markt- und insbesondere der Beratungspraxis wider.

Die Verbraucherzentrale moniert in ihrem Artikel verschiedene Aspekte des Teilverkaufs, die – bei genauerer Betrachtung – teils auf veralteten Informationen basieren oder ein verzerrtes Bild zeichnen.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass beim Teilverkauf oft unübersichtliche Gebühren und Kostenstrukturen entstehen, die auf den ersten Blick nicht transparent erscheinen. Tatsächlich war dies in der Vergangenheit ein Problem, doch moderne Anbieter arbeiten mit klar definierten und nachvollziehbaren Gebührenmodellen. So werden beispielsweise folgende drei wesentliche Aspekte beim Vergleich der Angebote herangezogen:

Dies ist der garantierte Mindestbetrag, den der Miteigentümer (= Teilkaufgesellschaft) erhält, sobald die Immobilie in ihrer Gesamtheit verkauft wird. Diese Kennzahl gibt dem neuen Miteigentümer Sicherheit, dass ein gewisser Wert beim später stattfindenden Gesamtverkauf nicht unterschritten wird. Der Vorwurf, eine Wertminderung gehe damit voll zu Lasten des (Alt-) Eigentümers, ist vollkommen richtig, aber entgegen der Formulierung im aktuellen Verbraucherzentralen- Artikel keine Frechheit.

Es geht beim Teilverkauf um ein Finanzprodukt, das für den Anbieter wirtschaftlich attraktiv sein muss. Sinnvoller Verbraucherschutz kann jedoch nicht darin bestehen, Finanzprodukte, mit denen institutionalisierte Marktteilnehmer ihr eigenes Risiko minimieren, als schlecht zu verurteilen. Sinnvoller Verbraucherschutz besteht darin, dieses Ungleichgewicht ohne Wertung offen darzulegen und dem Verbraucher damit die Chance zu eröffnen, selbst darüber zu entscheiden, ob er sich mit dieser Regelung ungerecht behandelt fühlt.

Dieses Entgelt wird für die fortlaufende Nutzung der Immobilie erhoben. Es ist vertraglich klar geregelt und berechnet sich nach transparenten Formeln. Wie bei einem Immobilienkredit auch, muss an dieser Stelle durchgerechnet werden, ob das monatliche Nutzungsentgelt für den Teilverkäufer leistbar ist oder seine Liquidität- auch nach Erhalt des Teilkaufpreises- übersteigt.

Diese Kosten fallen beim Gesamtverkauf der Immobilie nach Ablauf der Nutzungsdauer an und werden von vornherein vertraglich fixiert. Sie decken die Kosten, die ein professionell durchgeführter Immobilienverkauf verursacht und sind alles andere als überraschend.

Ein weiteres Kritikfeld betrifft das Risiko, dass der Eigentümer bei einem späteren Gesamtverkauf benachteiligt wird oder gar einen Teil der Kontrolle über seine Immobilie verliert. Hierbei wird übersehen, dass der Immobilienteilverkauf bewusst als Alternative zur klassischen Kreditaufnahme konzipiert ist. Viele Menschen stehen vor dem Problem, dass sie bei ihrer Hausbank keinen Kredit mehr bekommen. Über das vereinbarte Nießbrauchsrecht an der gesamten Immobilie sind Teilverkäufer und was die Nutzung ihrer selbst bewohnten Immobilien angeht, umfassend geschützt. Jetzt einmal ganz davon abgesehen, dass die Teilkäufer gar kein Interesse an der Immobilie oder gar ihrer Nutzung haben.

Der Eigentümer bleibt weiterhin in der Immobilie wohnen, behält aber gleichzeitig einen Teil des Verkaufserlöses, der zur Altersfinanzierung dient. Zudem ist vertraglich geregelt, wie der spätere Gesamtverkauf erfolgt, sodass keine überraschenden Nachteile entstehen. Es wird transparent festgelegt, wie sich der Verkaufserlös zusammensetzt und welche Kosten anfallen – weit entfernt von den pauschalen und undifferenzierten Warnungen, die häufig in kritischen Verbraucherartikeln stehen.

der zentralen Kritikpunkte der Verbraucherzentrale ist, dass der Immobilienteilverkauf häufig ohne hinreichende Beratung abgeschlossen wird und Verbraucher somit in Verträge “gelockt” würden, die ihren tatsächlichen Bedürfnissen nicht entsprechen. Hier setzt die Marktevolution einen entscheidenden Vorteil: Mit dem Aufkommen spezialisierter Berater hat sich ein Beratungsmodell etabliert, das den Verbraucherschutz in den Mittelpunkt stellt.

Diese Berater prüfen im Detail, ob der Immobilienteilverkauf für den jeweiligen Kunden sinnvoll ist. Sie vergleichen alternative Finanzierungsmodelle, stellen sicher, dass alle Vertragsbestandteile verständlich erklärt werden und sorgen dafür, dass eben keine versteckten Kosten oder unangemessenen Bedingungen übersehen werden. Dadurch wird das Risiko, in einen nachteiligen Vertrag zu geraten, erheblich minimiert. Die Tatsache, dass sich die meisten Teilkaufgesellschaften der Beratung durch das Beratungsunternehmen RentePlusImmobilie bedienen, damit Beratungsrisiken für sich selbst minimieren, sich aber vor allem selbst dem wirtschaftlichen Vergleich stellen, macht deutlich, dass die Teilkaufgesellschaften eben diesen Vergleich im Sinne der Verbraucher nicht scheuen- oftmals mit dem Ergebnis, dass ein Kunde eben auch keinen Teilverkauf abschließt, weil eine andere Methode der Altersfinanzierung besser zur Lebenssituation und finanziellen Ausstattung passt.

Unter den zahlreichen Anbietern und Beratungsdienstleistern hat sich RentePlusImmobilie als ein Vorreiter in der Beratung zum Immobilienteilverkauf etabliert. Was macht den Ansatz von RentePlusImmobilie so besonders?

• Individuelle Bedarfsanalyse
  Jeder Immobilieneigentümer hat individuelle Bedürfnisse und eine einzigartige finanzielle Situation. RentePlusImmobilie setzt daher auf eine ausführliche Bedarfsanalyse. Hierbei wird nicht nur der aktuelle Wert der Immobilie betrachtet, sondern auch zukünftige Entwicklungen und der individuelle Altersbedarf. Auf Basis dieser Analyse wird geprüft, ob der Teilverkauf tatsächlich eine gangbare Lösung darstellt oder ob alternative Modelle, wie beispielsweise Seniorenkredite o.ä. infrage kommen. In diesem Zusammenhang ist auch wichtig, dass es viele Modelle wie etwa das Leibrentenmodell auf dem Markt schlicht nicht mehr gibt und davon abgesehen Umkehrhypothekenanbieter meist hohe Einstiegshürden haben und teilweise horrende Konditionen anbieten.
• Transparenz und Aufklärung
  Transparenz ist das A und O in der Beratung zum Teilverkauf der Immobilie. RentePlusImmobilie stellt sicher, dass alle Kosten – vom Mindestverkaufserlös über das monatliche Nutzungsentgelt bis hin zu den Kosten beim späteren Gesamtverkauf (dem sogenannten Durchführungsentgelt) – detailliert und verständlich erklärt werden. Dadurch kann der Kunde eine fundierte Entscheidung treffen und weiß von Anfang an, worauf er sich einlässt. Die Expertise des Beratungsteams reicht von juristisch bis zu immobilienspezifisch und ist so umfassend, dass Kunden ihre Beratung aus einer Hand erhalten.
• Vergleichende Darstellung der Angebote
  Ein weiteres zentrales Element der Beratung ist die vergleichende Darstellung der verschiedenen Angebote. Dabei werden die wesentlichen Parameter gegenübergestellt, sodass der Immobilieneigentümer einen umfassenden Überblick erhält. Die Berater nutzen im Bereich der Teilkaufberatung auch den Expertenmodus von immo.info .

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Die Erfahrungen zahlreicher Kunden, die den Weg des Teilverkaufs gegangen sind und dabei von der Beratung durch RentePlusImmobilie profitiert haben, sprechen eine deutliche Sprache .
Viele berichten von einem hohen Maß an Sicherheit, einer individuell abgestimmten Lösung und dem Gefühl, nicht in eine undurchsichtige Finanzfalle geraten zu sein. Diese positiven Rückmeldungen belegen, dass der Teilverkauf, wenn er fachgerecht begleitet wird, ein verlässliches Instrument der Altersfinanzierung darstellt.

Besonders spannend ist in diesem Kontext auch das Alter des Marktes, denn es kommt mittlerweile regelmäßig zu Rückkäufen von Eigentümern oder zu Gesamtverkäufen von Immobilien aus Teilkaufvereinbarungen.
Bei der Beurteilung des Teilkaufproduktes hilft nach vielen Jahren und tausenden von Abschlüssen auch die Rückschau: Wären bei Abschluss der Teilverkäufe Benachteiligungen vereinbart worden, müssten sich die Gerichte mittlerweile vor Klagen nicht mehr retten können.

Erstaunlicherweise scheinen diejenigen, die sich für einen Teilverkauf ihrer Immobilie entschieden haben, gerade keinen Streitbedarf zu haben. Das spricht durchaus für den Teilverkauf.

• Alternative zur klassischen Kreditfinanzierung
  In Zeiten, in denen die Banken zunehmend restriktiver bei der Kreditvergabe vor allem gegenüber älteren Kunden wurden und die Zinsen trotz kurzfristiger Tiefstwerte langfristig wieder steigen könnten, bietet der Teilverkauf eine moderne Alternative. Anstatt sich mit den oft langwierigen und komplexen Prozessen der Kreditbeantragung auseinanderzusetzen, kann der Immobilieneigentümer seine Immobilie teilweise veräußern und sich durch die Auszahlung des Teilkaufpreises die Altersfinanzierung sichern. Die dadurch frei werdenden Liquiditätsreserven können zur Finanzierung von Modernisierungen, aber auch für entstehende Pflegekosten genutzt werden.
• Flexibilität und Sicherheit im Alter
  Ein weiterer entscheidender Vorteil des Teilverkaufs liegt in der Flexibilität, die er dem Eigentümer bietet. Viele Menschen möchten auch im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Durch den Teilverkauf wird ein Teil des Immobilienwertes freigesetzt, der dann als zusätzliches finanzielles Polster dient. Gleichzeitig behält der Eigentümer das Wohnrecht über die Absicherung mittels Nießbrauch im Grundbuch – ein Arrangement, das vor allem älteren Menschen eine enorme Sicherheit bietet. Gerade der Fakt, dass man sich später nicht um den Gesamtverkauf der Immobilie kümmern muss, beruhigt auch jüngere Teilverkäuferm die sich im hohen Alter nicht mehr um so ein wichtiges Geschäft kümmern wollen. Da der Teilkäufer an einem möglichst hohen Kaufpreis partizipiert herrscht auch hier Gleichlauf der Interessen, so dass aus wirtschaftlichen Gründen eine Benachteiligung in dieser letzten Phase der Teilkaufvereinbarung gänzlich ausgeschlossen ist.
• Marktakzeptanz und regulatorischer Rahmen
  Die wachsende Marktakzeptanz des Immobilienteilverkaufs hat dazu geführt, dass immer mehr Anbieter ihre Produkte auf eine Weise gestalten, die den hohen Ansprüchen an Transparenz und Verbraucherschutz gerecht wird. Trotz dem Fehlen regulatorischer Maßnahmen haben die Teilkäufer ihr Produkt kontinuierlich weiterentwickelt. Auch die Marktkonsolidierung, die zum Ausstieg einzelner Teilkaufanbieter aus dem Marktgeschehen (beispielsweise der Deutschen Teilkauf GmbH) geführt hat, trägt zu einem gesunden Marktumfeld bei. Konkurrenzfähige Anbieter bleiben aktiv und bauen ihre Aktivitäten weiter aus. So ist der Teilverkauf heute weit mehr als ein Notfall- oder Nischenprodukt – er ist ein etabliertes Instrument in der Finanzierungslandschaft, das vielen Menschen eine sinnvolle Altersfinanzierung ermöglicht.

Die Verbraucherzentrale hat mit ihrem Beitrag sicherlich einen wichtigen Diskussionsbeitrag zum Thema Immobilienteilverkauf geleistet. Ihre Warnungen und Hinweise mögen bei uninformierten Verbrauchern dazu führen, dass zunächst nur die Risiken in den Vordergrund treten. Doch wie oben dargelegt, hat sich der Markt in den letzten Jahren erheblich weiterentwickelt. Die pauschalen Aussagen der Verbraucherzentrale greifen oft zu kurz, wenn es darum geht, die differenzierten Angebote zu beurteilen, die heute auf dem Markt existieren.

Die etablierte Beratung durch spezialisierte Dienstleister wie RentePlusImmobilie ist ein entscheidender Faktor, der den Unterschied zwischen einem undurchsichtigen Finanzprodukt und einer sinnvollen, bedarfsgerechten Altersvorsorge ausmacht. Wer sich umfassend informiert und sich individuell beraten lässt, kann den Teilverkauf seiner Immobilie prüfen und eruieren, ob er eine tragfähige Alternative zu einem klassischen Kredit darstellt – vor allem in einem Marktumfeld, in dem herkömmliche Finanzierungswege vor allem mangels Engagement der Banken an ihre Grenzen stoßen.