EVG Erbbaugrund Verwaltungsgesellschaft mbH

Die EVG Erbbaugrund Verwaltungsgesellschaft mbH ist das Family-Office der Familie von Elverfeldt, die sich seit Generationen mit der Bewirtschaftung von Grundbesitz beschäftigt. „Das ist historisch gewachsen und das Rückgrat unserer Vermögensverwaltung als Familie“, sagt Geschäftsführer Freiherr Levin von Elverfeldt. In den 2000er-Jahren habe sein Vater das Asset Management der Familie neu ausgerichtet. Der Erwerb und die Verwaltung von Erbbaurechtsgrundstücken lösten den klassischen Grundbesitz ab. Mit dieser strategischen Entscheidung wurde 2009 die EVG gegründet.

In ihrem klassischen Geschäftsbereich verwaltet die EVG Grundstücke im Erbbaurecht , deren Eigentümerin sie ist, an denen sie beteiligt ist oder die im Eigentum Dritter stehen. Der überwiegende Teil dieser Grundstücke ist mit Mehrfamilienhäusern bebaut. Während die Verwaltung ihre Ursprünge in der Umgebung von Bad Bentheim in Niedersachsen hat, erstreckt sich das Portfolio mittlerweile über ganz Deutschland. Einige Grundstücke wurden als Erbbaugrund erworben, andere stammten aus dem Familienbesitz und wurden im Erbbaurecht an Dritte vergeben und bebaut.

Das traditionelle Erbbaurecht – im Volksmund nach wie vor Erbpacht genannt – ermöglicht auch denjenigen Menschen eine eigene Immobilie, die sich den Kauf von Immobilie plus Grundstück nicht leisten können. Vor allem Kirchen und Kommunen verpachten ihre Grundstücke und damit das Recht, sie zu bebauen. Das Erbbaurecht in der Immobilienverrentung geht den umgekehrten Weg: Wer schon Haus und Grund hat, dabei aber zu wenig Liquidität, verkauft den Grund, bekommt für einen monatlichen Betrag das Erbbaurecht und bleibt alleiniger Eigentümer des Hauses. Ohne Zustimmung des Grundstückeigentümers kann das Haus weiterverkauft, vermietet, vererbt oder renoviert werden.

Im neuen Geschäftsbereich, den die EVG seit 2024 etabliert, stehen kleinere Grundstücke im Fokus. Das Unternehmen bietet Immobilieneigentümern ein Erbbaurecht-Modell zur Immobilienverrentung an. Dazu werden Grundstück und Immobilie grundbuchrechtlich getrennt. Die EVG kauft das Grundstück, der Grundstücksverkäufer erhält den Erlös ausgezahlt und zahlt für die weitere Nutzung einen Erbbauzins; er bleibt dabei alleiniger Eigentümer der Immobilie. Noch mache der junge Geschäftsbereich weniger als zehn Prozent des Umsatzes aus, sagt Elverfeldt.

„Doch er entwickelt sich sehr dynamisch. Wir sind offen, wo das hinführt, und kaufen jederzeit zu, wenn unsere Anforderungen erfüllt sind.“

Grundstücke, die die EVG für ihr Erbbaurecht-Modell in Betracht ziehen, müssen in Deutschland liegen und mindestens 100.000 Euro wert sein. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Doppel- oder Reihenhäuser kommen für die Immobilienverrentung infrage. Dabei achtet die EVG neben der Lage auf den Zustand des Hauses. Langfristig zähle vor allem die Lage, in den ersten zehn bis 20 Jahren sei jedoch auch der Zustand der Immobilie wichtig:

„Das Gebäude sichert unsere Investition ab.“

„Am liebsten ist es uns, wenn das Verhältnis zwischen Bodenwert und Wert der Immobilie ausgewogen ist“, sagt von Elverfeldt. Das bedeutet, im Idealfall ist der Grund ebenso viel wert wie das Haus. Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, orientiert sich die EVG am Bodenrichtwert.

„In den meisten Fällen können wir dem Verkäufer genau diesen Betrag auszahlen.“

Die EVG bietet drei Erbbaurecht-Modelle an, die sich in Zinssatz und Rückkaufsoption unterscheiden. Gemeinsam ist ihnen die Laufzeit von bis zu 198 Jahren.

Das erste Modell sieht einen Zinssatz von 5,25 Prozent vor; ein Rückkauf des Grundstücks ist ausgeschlossen.

Für Immobilieneigentümer, die sich die Option auf Rückkauf offenhalten wollen, gibt es zwei Varianten. In beiden gilt das Rückkaufsrecht während der ersten zehn Jahre.

Mit dem Zinssatz von 5,4 Prozent kostet ein Rückkauf das 24-fache des jährlichen Erbbauzinses. Bei sechs Prozent Erbbauzinsen sinken die Rückkaufkosten auf das 18-fache.

Ob und wie sehr das Grundstück zum Zeitpunkt des Rückkaufs an Wert gewonnen hat, spielt keine Rolle.

Alle drei Jahre werden die Zinssätze an den Verbraucherpreisindex  angepasst; diese Anpassung ist in folgender Tabelle nicht enthalten.

Modellvergleich: Kosten für ein für 200.000 Euro verkauftes Grundstück: