Immobilienverrentung: Was steuerlich wirklich zählt

Nadine Brandstätter ist Steuerberaterin, Fachberaterin für Unternehmensnachfolge (DStV) und zertifizierte Mediatorin. Ihr steuerlicher Entscheidungsleitfaden zur Immobilienverrentung mit Schnell-Check und Checkliste für das Gespräch mit Anbieter und Notar ist für EUR 29 erhältlich unter alfima.com/nadine/immobilienverrentung-dein-steuerliche-leitfaden .

Immobilienverrentung ist kein eigener Begriff im Steuerrecht. Dem Finanzamt ist der Name eines Modells egal. Es schaut darauf, was tatsächlich passiert ist. Entscheidend sind drei Fragen.
Wird Eigentum übertragen?
Welche Gegenleistung wird vereinbart, also Einmalzahlung oder Rente?
Wer nutzt die Immobilie künftig, der Verkäufer oder der Käufer?

Zwei Verträge können auf dem Papier ähnlich aussehen und steuerlich völlig unterschiedlich zu behandeln sein. Darum nutze ich gerne den Merksatz: Wer das eigene Modell nicht in wenigen Sätzen erklären kann, sollte es steuerlich einmal prüfen lassen.

In der Regel ja. Es kann aber auch schon früher steuerfrei sein, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst bewohnt wurde. Wer zwischendurch vermietet oder innerhalb der ersten zehn Jahre ausgebaut und den Wohnbereich erweitert hat, sollte genau hinschauen. Entscheidend sind Datum und tatsächliche Nutzung. Ein “das wird schon passen” oder “wir ziehen ja eh erst später aus” hält vor dem Finanzamt selten stand. Lieber einmal genau prüfen und nachrechnen und im Zweifel ein paar Monate länger warten.

Einen großen. Monatlich klingt beruhigend, ist aber steuerlich nicht automatisch harmlos. Die Frage ist, ob es sich um eine echte Rente handelt, deren Dauer vom Leben des Verkäufers abhängt, oder um einen Kaufpreis in Raten mit fester Laufzeit. EUR 1.500 lebenslang und EUR 1.500 für 20 Jahre sind steuerlich zwei verschiedene Dinge. Je berechenbarer die Zahlungen, desto eher liegt ein Ratenkauf vor. Dann wird anders besteuert.

Beides sind wirtschaftlich relevante Vertragsbestandteile. Mit Wohnungsrecht darf man die Immobilie weiter bewohnen, aber nicht vermieten. Mit Nießbrauch darf man wohnen oder vermieten. Wer vermietet, muss die Mieteinnahmen auch versteuern. Für Käufer:innen heißt das: Solange der Verkäufer die Immobilie nutzt, gibt es für sie meist keine Einkünfte, keine abziehbaren Kosten und keine Abschreibung. Steuerlich zählt, wer die Immobilie wirtschaftlich nutzen darf. Das Grundbuch ist dafür zweitrangig.

Dann prüft das Finanzamt besonders genau. Liegt die Gegenleistung deutlich unter dem Verkehrswert, kann ein unentgeltlicher Teil enthalten sein, also eine gemischte Schenkung mit schenkungsteuerlichen Folgen. Beispiel: Verkehrswert EUR 600.000, vereinbarte Gegenleistung EUR 420.000. Die Differenz von EUR 180.000 ist für mich ein klassisches Warnsignal. Familie plus Wertdifferenz heißt für mich immer: prüfen lassen, bevor unterschrieben wird. Der Notar meldet den Vertrag ans Finanzamt. Steht die Wertdifferenz aber nicht im Vertrag, wird ein Schenkungsanteil dort nicht automatisch geprüft. Dann sollten die Beteiligten ihn selbst anzeigen. Solange die Wertdifferenz innerhalb der Freibeträge liegt, fällt keine Steuer an. Angezeigt werden muss sie trotzdem. Sie zählt mit, denn alle Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Immobilienverrentung ist selten eine reine Steuerfrage. Sie ist die Frage, welches wirtschaftliche Ziel erreicht werden soll. Das klärt man zuerst. Dann schaut man, wie es sich steuerlich am besten umsetzen lässt. Und erst danach sollte man unterschreiben.