Immobilienteilverkauf nach einigen Jahren: Was tun, wenn sich Ihre Pläne geändert haben?

Das Wichtigste vorweg: Wenn Sie vor einigen Jahren einen Teil Ihrer Immobilie verkauft haben, sind Sie heute Miteigentümerin oder Miteigentümer gemeinsam mit der Teilkaufgesellschaft. Wollen Sie nun die ganze Immobilie verkaufen, darin wohnen bleiben oder einen weiteren Anteil veräußern, entscheidet deshalb nicht nur Ihr heutiger Wunsch. Maßgeblich sind die notarielle Teilkaufvereinbarung, die wirtschaftliche Abrechnung und die Mitwirkung der Teilkaufgesellschaft.

Der Immobilienteilverkauf wurde vor allem mit Flexibilität beworben: Sie erhalten Kapital aus Ihrer Immobilie, bleiben wohnen und verkaufen nur so viel, wie Sie tatsächlich benötigen. Für viele Seniorinnen und Senioren war das zunächst eine passende Lösung – insbesondere dann, wenn ein Bankdarlehen nicht verfügbar oder nicht gewünscht war und ein vollständiger Verkauf mit Nießbrauch wegen des Alters zu geringe Auszahlungsmöglichkeiten bot.

Einige Jahre später zeigt sich nun eine zweite, bislang wenig beleuchtete Phase des Modells. Lebenspläne, Einkommen und Gesundheitszustand können sich ändern. Das Nutzungsentgelt belastet dauerhaft. Vielleicht wird erneut Kapital benötigt. Vielleicht soll die Immobilie insgesamt verkauft werden. Oder Sie möchten zwar verkaufen, aber auf keinen Fall ausziehen.

Genau an diesem Punkt wird aus dem vermeintlich flexiblen Modell häufig eine anspruchsvolle Miteigentümer- und Vertragsfrage. Denn über die Immobilie als Ganzes können die Miteigentümer nur gemeinsam verfügen (§ 747 BGB ). Zusätzlich enthalten Teilkaufverträge meist sehr detaillierte Regeln dazu, wer den Gesamtverkauf auslöst, wer den Verkehrswert ermittelt, wer den Makler auswählt, wie der Mindestverkaufspreis sinken darf und welche Vergütungen bei der Abwicklung anfallen.

Ein vollständiger Verkauf mit Auszug ist in den üblichen Teilkaufverträgen grundsätzlich vorgesehen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie den Verkaufsprozess genauso frei steuern können wie eine Alleineigentümerin oder ein Alleineigentümer.

In den von Immo.info geprüften Verträgen erhält die Teilkaufgesellschaft weitreichende Befugnisse. Bei einem Vertrag kann sie nach Eintritt des Verkaufsfalls ein Verkehrswertgutachten beauftragen und Makler einsetzen. In einem anderen Vertrag wird der Teilkaufgesellschaft ein unwiderruflicher Verkaufsauftrag samt Verkaufsvollmacht erteilt; auch dort darf sie Makler beauftragen. Der Verkehrswert kann für beide Seiten verbindlich sein, sofern das Gutachten nicht offenbar unbillig ist. Zugleich sehen die Verträge Mechanismen vor, nach denen der zunächst geforderte Verkaufspreis nach erfolgloser Vermarktungszeit schrittweise abgesenkt werden darf.

Für Sie ist das besonders problematisch, wenn Sie das Gutachten für zu niedrig oder zu hoch halten, die Vermarktung nicht überzeugt oder das Vertrauensverhältnis zum ausgewählten Makler fehlt. Ein zu hoher Ansatz kann den Verkauf verzögern und spätere Preisabschläge auslösen. Ein zu niedriger Wert kann unmittelbar Ihren Erlös beeinträchtigen.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist Ihr Vertrag. Manche Vereinbarungen geben Ihnen zumindest das Recht, innerhalb einer kurzen Frist eigene Kaufinteressenten vorzuschlagen. Daraus folgt aber nicht automatisch das Recht, den von der Teilkaufgesellschaft bestimmten Makler abzuberufen oder ohne Abstimmung einen eigenen Makler exklusiv zu beauftragen.

Dass eine individuelle Lösung möglich ist, zeigt ein Immo.info vorliegender Praxisfall: Realwertpartner hat die Beauftragung eines vom Senior selbst ausgewählten Maklers nachträglich genehmigt. Die Genehmigung war allerdings an klare Bedingungen geknüpft: Realwertpartner wurde nicht Partei des Maklervertrags, übernahm weder Provision noch Haftung und behielt sämtliche Rechte aus dem Teilkaufvertrag. Der Eigentümer musste die Maklerkosten selbst tragen. Das ist Kooperation – aber keine kostenneutrale Vertragsänderung.

Dieser Wunsch wird nach unserer Erfahrung immer häufiger geäußert. Manche Seniorinnen und Senioren benötigen erneut Kapital. Andere können oder wollen das laufende Nutzungsentgelt nicht mehr tragen. Wieder andere erkennen, dass die erste Auszahlung durch die monatlichen Zahlungen wirtschaftlich schneller aufgezehrt wird als erwartet. Ausziehen möchten sie dennoch nicht – im höheren Alter oft weniger denn je.

Eine mögliche Lösung kann der Verkauf der gesamten Immobilie an einen neuen Erwerber sein, verbunden mit einem lebenslangen oder befristeten Nießbrauch, einem Wohnungsrecht oder einer Rückmietung. Dabei erhalten Sie nicht den lastenfreien Marktwert: Das fortbestehende Nutzungsrecht mindert den Kaufpreis. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt unter anderem von Ihrem Alter, der Ausgestaltung und Dauer des Rechts, dem Nutzungswert, dem Zustand und der Lage der Immobilie sowie der Renditeerwartung des Erwerbers ab.

Das Kernproblem: Übliche Teilkaufverträge behandeln als Standard den Gesamtverkauf einer frei verfügbaren Immobilie und das Ende des bisherigen Nutzungsrechts. Ein Gesamtverkauf mit fortbestehendem Wohnen ist deshalb regelmäßig keine einseitig abrufbare Option. Er muss mit der Teilkaufgesellschaft ausgehandelt werden. Ohne deren Mitwirkung kann die gesamte Immobilie nicht übertragen werden.

Bei einem lastenfreien Gesamtverkauf kann ein höherer Kaufpreis erzielt werden. Bleiben Sie über ein Wohnungsrecht, einen Nießbrauch oder einen Mietvertrag in der Immobilie, ist der Kreis möglicher Käufer kleiner und der Barkaufpreis typischerweise niedriger. Damit kann auch die Chance der Teilkaufgesellschaft auf eine Wertsteigerungsbeteiligung sinken. Sie hat daher wirtschaftlich nicht zwingend dasselbe Interesse wie Sie.

Hinzu kommen vertragliche Mindestbeteiligungen und Abwicklungsvergütungen. In dem geprüften Realwertpartner-Vertrag erhält die Gesellschaft beim Gesamtverkauf mindestens 117 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises einschließlich eines vertraglich definierten Einbehalts; außerdem ist eine Abwicklungsvergütung von 3,75 Prozent vorgesehen. Die für einen konkreten Verkauf mit Wohnrecht erstellte Kalkulation zeigt, dass die Gesellschaft bereit war, eine solche Sonderlösung rechnerisch zu prüfen. Sie zeigt aber ebenso deutlich: Entscheidend ist nicht allein der Kaufpreis mit Wohnrecht, sondern ob Mindestanteil, Vergütung, sonstige Ansprüche und die Auszahlung an die Seniorin oder den Senior zusammenpassen.

Die anfängliche Flexibilität ist ein echter Vorteil des Teilverkaufs. Hat Ihre Immobilie beispielsweise einen Wert von 1,5 Millionen Euro und kauft die Gesellschaft höchstens 50 Prozent, wären theoretisch bis zu 750.000 Euro Auszahlung möglich. Benötigten Sie zunächst nur 375.000 Euro, konnten Sie etwa 25 Prozent verkaufen und das Nutzungsentgelt auf die kleinere Auszahlung begrenzen.

Viele Seniorinnen und Senioren gingen dabei davon aus, später bei Bedarf weitere Anteile bis zur Höchstquote verkaufen zu können. Ein solcher späterer Ankauf ist jedoch häufig kein einklagbarer Anspruch. Er setzt ein neues Angebot, eine erneute Bewertung, eine wirtschaftliche Prüfung und die Bereitschaft der Teilkaufgesellschaft voraus.

Seit dem Refinanzierungsstopp und dem Rückzug mehrerer Anbieter aus dem Neugeschäft im Jahr 2025 ist diese Bereitschaft nach den Immo.info und Kooperationspartnern vorliegenden Fällen vielfach nicht mehr vorhanden. Dann bleibt trotz rechnerisch freier Quote kein zusätzlicher Teilverkauf. Betroffene stehen erneut vor der Wahl: Gesamtverkauf mit Auszug oder individuell ausgehandelter Gesamtverkauf mit Bleiberecht.

Auch für Teilkaufverträge gilt der Grundsatz pacta sunt servanda: Geschlossene Verträge sind einzuhalten. Dass sich persönliche Wünsche oder wirtschaftliche Verhältnisse später ändern, beseitigt vertragliche Rechte der Teilkaufgesellschaft nicht. Dieser Ausgangspunkt darf nicht verschwiegen werden.

Ebenso wenig darf aber übersehen werden, dass sich viele Verbraucherinnen und Verbraucher beim Abschluss nicht anwaltlich beraten ließen. Der Vertrag wurde zwar notariell beurkundet; die individuelle Interessenprüfung und langfristige wirtschaftliche Beratung ersetzt die notarielle Beurkundung jedoch nicht. Betroffene berichten Immo.info immer wieder, dass ihnen die praktische Tragweite von Verkaufsvollmacht, Mindestanteil, Preisabsenkung, Nutzungsentgelt, Kostentragung und fehlender Wechselmöglichkeit erst Jahre später bewusst wurde.

Das Problem liegt deshalb nicht darin, dass Verträge überraschend gelten. Es liegt darin, dass ein hochkomplexes, langfristiges Vertragsmodell eine überwiegend ältere Kundengruppe bindet, obwohl typische spätere Lebenssituationen – erneuter Kapitalbedarf, Wegfall der Tragbarkeit des Nutzungsentgelts oder der Wunsch nach Verkauf mit Bleiberecht – in vielen Vertragswerken nicht als geregelte Ausstiegswege angelegt sind.

Die von Immo.info begleiteten Fälle zeigen kein einheitliches Bild. Viele Teilkaufgesellschaften suchen konstruktiv nach Lösungen. Realwertpartner hat in einem konkreten Fall nicht nur die Einschaltung eines vom Eigentümer gewählten Maklers unter Bedingungen genehmigt, sondern auch eine Kalkulation für einen Gesamtverkauf mit fortbestehendem Wohnrecht ermöglicht. Das verdient Anerkennung, auch wenn die wirtschaftlichen und vertraglichen Ansprüche der Gesellschaft bestehen bleiben.

Anders verlief die Kommunikation in einem von Immo.info begleiteten Fall mit Wertfaktor: Dort wurde nach unserer Wahrnehmung äußerst knapp reagiert und im Wesentlichen auf die vertraglich vorgesehene Vorgehensweise verwiesen. Das mag formal auf den Vertrag gestützt sein. Bei komplexen Entscheidungen mit erheblichen Folgen für ältere Menschen genügt ein bloßer Verweis auf Vertragsmechanismen aus unserer Sicht jedoch nicht. Erforderlich sind nachvollziehbare Abrechnungen, benannte Ansprechpartner, angemessene Antwortfristen und eine ernsthafte Prüfung tragfähiger Alternativen.

Diese Einordnung bezieht sich auf konkrete, Immo.info bekannte Vorgänge. Sie ist keine pauschale Bewertung sämtlicher Fälle oder des gesamten Kundenservices der genannten Unternehmen.

„Diese Entwicklung können wir in dieser Form nicht bestätigen. Entsprechende Fälle sind uns nicht bekannt. Grundsätzlich gilt: Wer sich für ein Immobilienverrentungsmodell entschieden hat, hat die damit verbundenen Kosten und Rahmenbedingungen bereits in Kauf genommen. Ein Wechsel von einem Verrentungsmodell in ein anderes, während das Wohnrecht oder Nutzungsrecht erhalten bleiben soll, ist aus Verbrauchersicht regelmäßig nicht sinnvoll, weil damit in der Regel erneut die produkttypischen Kosten eines Verrentungsmodells anfallen würden.“

– Christoph Sedlmeier, Bundesverband Immobilienverrentung, im Interview mit Immo.info

Der Hinweis auf erneute Kosten ist berechtigt. Ein Modellwechsel darf nicht schöngerechnet werden. Unsere Beratungspraxis führt aber zu einem anderen Ergebnis hinsichtlich der Relevanz: Solche Fälle werden regelmäßig an Immo.info und Kooperationspartner herangetragen. Für Betroffene ist die Frage nicht abstrakt, ob der Wechsel im Durchschnitt sinnvoll ist. Sie müssen eine konkrete, oft dringende Lebensentscheidung treffen. Dafür brauchen sie eine prüfbare Option und eine vollständige Nettorechnung.

1. Den Vertrag vollständig beschaffen: Benötigt werden der notarielle Kaufvertrag, die Miteigentümervereinbarung, der Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvertrag, Vollmachten, Nachträge, Abrechnungen zum Nutzungsentgelt und alle Unterlagen zur Finanzierung oder Grundschuld.
2. Ziele und Zeitdruck klären: Wie viel Liquidität benötigen Sie netto? Wollen Sie sicher lebenslang bleiben oder nur einige Jahre? Können Sie das Nutzungsentgelt bis zu einer Lösung weiterzahlen? Gibt es Angehörige, die mitentscheiden oder finanzieren können?
3. Unabhängigen Wertkorridor ermitteln: Eine Maklereinschätzung ersetzt nicht zwingend ein Verkehrswertgutachten. Bei Streit sollten der lastenfreie Wert und der Wert unter Berücksichtigung eines Wohnrechts, Nießbrauchs oder Mietverhältnisses getrennt betrachtet werden.
4. Eine vollständige Erlösrechnung verlangen: Lassen Sie Kaufpreis, Mindestanteil, Wertsteigerungsbeteiligung, Abwicklungsentgelt, Maklerkosten, offene Nutzungsentgelte, Löschungskosten, Steuern und sonstige Abzüge einzeln ausweisen. Entscheidend ist, was Ihnen netto verbleibt.
5. Schriftlich eine Lösung beantragen: Beschreiben Sie die gewünschte Variante, legen Sie eine realistische Bewertung und Finanzierungsidee vor und setzen Sie eine angemessene Frist. Bitten Sie um Benennung der vertraglichen Grundlage, falls die Gesellschaft ablehnt.
6. Frühzeitig spezialisiert beraten lassen: Sie benötigen häufig sowohl immobilienrechtliche Prüfung als auch einen auf Verrentungsverkäufe spezialisierten Vertrieb. Steuerberatung kann hinzukommen. Beauftragen Sie keinen Makler ohne Klärung der Vertretungs- und Provisionsfragen.

Die ersten Vertragsgenerationen des Immobilienteilverkaufs müssen an der Lebenswirklichkeit ihrer Kundinnen und Kunden gemessen werden. Aus Sicht von Immo.info sollten künftige Verträge mindestens folgende Punkte transparent und ausgewogen regeln:

• einen klaren Prozess für den Gesamtverkauf mit fortbestehendem Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Rückmiete;
• ein Recht auf ernsthafte Prüfung eines weiteren Anteilverkaufs bis zur vereinbarten Höchstquote – oder einen unmissverständlichen Hinweis, dass darauf keinerlei Anspruch besteht;
• Mitspracherechte bei der Maklerauswahl und ein Verfahren bei begründetem Vertrauensverlust;
• eine unabhängige Zweitbewertung oder ein Schiedsgutachterverfahren bei erheblichen Wertdifferenzen;
• vollständige, verständliche Musterabrechnungen für mehrere Wert- und Laufzeitszenarien;
• klare Bearbeitungsfristen, feste Ansprechpartner und eine Härtefall- bzw. Beschwerdestelle für Seniorinnen und Senioren;
• eine deutliche Darstellung aller Kosten als Gesamtbelastung über die voraussichtliche Laufzeit.

• Zwei anonymisiert ausgewertete notarielle Teilkaufverträge (Wertfaktor und Realwertpartner), einschließlich Regelungen zu Gesamtverkauf, Maklerbeauftragung, Mindestanteil sowie Durchführungs-/Abwicklungsentgelt.
• Individuelle dreiseitige Zusatzvereinbarung zur nachträglichen Genehmigung eines Makler-Alleinauftrags sowie Kalkulation eines Gesamtverkaufs mit fortbestehendem Wohnrecht (Realwertpartner, August 2026). Personen- und Objektdaten wurden nicht übernommen.
• § 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände, Gesetze im Internet 
• Verbraucherzentrale, „Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?“, Stand 19. Januar 2026 
• Gsell/Artz, Rechtsgutachten zum Thema „Teilverkäufe von Immobilien“, Sachverständigenrat für Verbraucherfragen, März 2025 
• 96. Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister, Herbst 2025, Beschluss „Immobilien-Teilverkauf regulieren, Transparenz für Verbraucherinnen und Verbraucher schaffen und Risiken begrenzen“ 
• Interview von Immo.info mit Christoph Sedlmeier, Bundesverband Immobilienverrentung; Zitat nach der von Immo.info bereitgestellten Fassung.
• Praxisberichte, die an Immo.info und Kooperationspartner herangetragen wurden. Aussagen zu Realwertpartner und Wertfaktor beziehen sich ausdrücklich auf die beschriebenen Einzelfälle.