Wenn das Finanzamt den Immobilienwert höher ansetzt als gedacht: Neues Urteil zum Nießbrauch und Miteigentum

Mit Urteil  vom 24. März 2026 (Az. 4 K 927/24) hat das Finanzgericht München dieser Annahme nun deutliche Grenzen gesetzt. Für viele Schenkungen könnte dies zu einer höheren Schenkungsteuer führen.

Ein Vater verschenkte seinem Sohn einen Miteigentumsanteil von einem Drittel an einem Mehrfamilienhaus.

Dabei behielt er sich

• einen lebenslangen Nießbrauch sowie
• umfangreiche Rückforderungsrechte

vor.

Um einen möglichst niedrigen steuerlichen Grundstückswert nachzuweisen, ließ der Sohn ein Verkehrswertgutachten erstellen.

Der Gutachter nahm dabei zwei zusätzliche Abschläge vor:

• einen Abschlag, weil lediglich ein Miteigentumsanteil übertragen wurde,
• einen weiteren Abschlag, weil der Anteil mit einem Nießbrauch belastet war und deshalb schlechter verkauft werden könne.

Genau darüber wurde im Rahmen des Gerichtsverfahrens gestritten.

Das Finanzgericht folgte dem Gutachten nur teilweise.

Zwar bestätigte das Gericht, dass der Wert eines Nießbrauchs selbstverständlich zu berücksichtigen ist.

Nicht zulässig sei jedoch, zusätzlich einen pauschalen Marktabschlag anzusetzen, weil

• nur ein Miteigentumsanteil übertragen wird oder
• die Immobilie durch den Nießbrauch schwerer verkäuflich ist.

Nach Auffassung des Gerichts werden solche Besonderheiten bereits durch die gesetzlich vorgesehene Wertermittlung ausreichend berücksichtigt. Ein weiterer Abschlag würde den Wert unzulässig doppelt mindern.

In der Praxis enthalten Verkehrswertgutachten häufig sogenannte Marktanpassungsabschläge.

Die Argumentation lautet oft:

Ein Drittel einer Immobilie kauft kaum jemand freiwillig. Deshalb ist dieser Anteil weniger wert als ein Drittel des Gesamtobjekts.

Genau dieser Argumentation hat das Finanzgericht München nun widersprochen.

Für steuerliche Zwecke soll grundsätzlich der Wert des gesamten Grundstücks ermittelt und anschließend entsprechend der Eigentumsquote aufgeteilt werden. Ein zusätzlicher “Minderheitsabschlag” kommt nach Auffassung des Gerichts regelmäßig nicht in Betracht.

Wer Immobilien frühzeitig auf die nächste Generation übertragen möchte, sollte die steuerlichen Auswirkungen künftig noch sorgfältiger prüfen.

Das Urteil zeigt:

• Ein Verkehrswertgutachten kann zwar weiterhin helfen, einen niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen.
• Nicht jeder im Gutachten enthaltene Abschlag wird jedoch vom Finanzamt oder den Gerichten anerkannt.
• Gerade bei Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt können dadurch höhere steuerliche Werte entstehen als ursprünglich erwartet.