Notarkosten Hauskauf: Mit diesen Gebühren ist zu rechnen

• Die Notarkosten beim Hauskauf liegen üblicherweise bei 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Grundbuchgebühren von rund 0,5 Prozent.
• Ein Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.
• Da die Gebühren bundesweit einheitlich geregelt sind, gibt es keine Preisunterschiede zwischen einzelnen Notaren und verschiedenen Bundesländern.
• In der Praxis trägt der Käufer oft die gesamten Notar- und Grundbuchkosten.
• Bei den Notargebühren lässt sich kaum sparen, da die Sätze feststehen und sich allenfalls dadurch reduzieren lassen, dass man auf Zusatzleistungen im Rahmen der Beurkundung verzichtet.

Der Notar soll sicherstellen, dass eine Immobilie korrekt übertragen wird und der Kaufvertrag die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB ) und dient auch einer Warnfunktion für die Vertragsparteien.

Der Notar erledigt unter anderem Folgendes:

• Er prüft das Grundbuch auf bestehende Belastungen wie Wegerechte oder Grundschulden.
• Er erstellt den Kaufvertragsentwurf und gewährt den Kaufvertragsparteien mindestens zwei Wochen Zeit zur Prüfung.
• Er verliest den Vertrag im Beurkundungstermin Wort für Wort und beantwortet Fragen.
• Er veranlasst die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, damit die Immobilie für die Käufer reserviert ist und nicht gleichzeitig an einen Dritten verkauft werden kann.
• Er gibt dem Käufer das Signal, den Kaufpreis zu überweisen, sobald alle gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen erfüllt sind.

Die Notarkosten sind daher ein Preis für Rechtssicherheit. Ohne Notar könnte es passieren, dass der Kaufpreis überwiesen wird, ohne dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die Notarkosten bemessen sich am sogenannten Geschäftswert. Das ist in der Regel der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis. Typischerweise liegen die Notarkosten im Bereich von 1 bis 1,5 Prozent des Geschäftswerts, wobei der Prozentsatz bei einem höheren Geschäftswert etwas sinkt.

Kostet beispielsweise eine Immobilie 1.000.000 Euro und die Notarkosten liegen bei 1,5 Prozent, fallen 15.000 Euro an.

Die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz  (GNotKG) festgelegt. Dabei ist zu beachten:

• Die Beurkundung des Kaufvertrags macht den größten Anteil aus.
• Zusätzliche Gebühren entstehen für den Vollzug (z. B. Einholen von Genehmigungen) und die Betreuung (z. B. Überwachung der Eigentumsumschreibung).
• Falls der Kauf kreditfinanziert wird, fallen auch Gebühren für die Beurkundung der Grundschuld an.

Ein Notar kann folgende Posten beim Kauf einer Eigentumswohnung abrechnen, die 160.000 Euro kostet (Quelle: Bundesnotarkammer ):

• Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags inkl. rechtlicher Beratung (doppelte Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG): 762 €
• Vollzug des Vertrags (z. B. Einholung von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen; halbe Gebühr nach KV Nr. 22110 GNotKG): 190,50 €
• Betreuung des Vertrags (Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung; halbe Gebühr nach KV Nr. 22200 GNotKG): 190,50 €
• Auslagen für Porto und Telekommunikation: ca. 20 €
• Schreibauslagen / Dokumentenpauschale (ca. 0,15 € pro Seite): ca. 10 €
• Mehrwertsteuer von 19 %
• Sonstige Auslagen

Sollte der Käufer die Immobilie über einen Kredit in Höhe von 130.000 Euro finanzieren, kommen weitere Gebühren hinzu:

• Beurkundung der Grundschuldbestellung über 130.000 € (volle Gebühr nach KV Nr. 21200 GNotKG): 327 €
• Schreibauslagen für die Grundschuld (Dokumentenpauschale): ca. 4,50 €
• Auslagen für Porto und Telekommunikation und Grundbucheinsichten
• Mehrwertsteuer von 19 %
• Sonstige Auslagen

Notarkosten insgesamt: ca. 2400 € bzw. ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises

Während die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, sind die Notarkosten in ganz Deutschland gleich hoch. Überall gilt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Unterschiede in den Notarkosten ergeben sich nur aus dem individuellen Aufwand, etwa wenn mehr behördliche Genehmigungen eingeholt oder Änderungen am Vertrag vorgenommen werden.

Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass der Käufer die Notarkosten trägt. Die Kosten für das Löschen noch bestehender, alter Grundschulden im Grundbuch trägt hingegen üblicherweise der Verkäufer.

Allerdings haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar und dem Grundbuchamt gemeinsam. Sollte also der Käufer die Notarrechnung nicht begleichen, könnte der Notar die Gebühren auch beim Verkäufer einfordern.

Privatleute, die das Haus selbst bewohnen möchten, können die Notarkosten in der Regel nicht steuerlich absetzen.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann kann der Teil der Notarkosten, der mit dem Vertrag zusammenhängt, als Anschaffungskosten geltend gemacht werden und zählt in die Abschreibung (AfA). Der Teil der Notarkosten mit Bezug zur Grundschuld kann sofort als Werbungskosten von den Vermietungseinkünften abgezogen werden.

• Der Kaufvertrag sollte schlank gehalten werden und alles regeln, was die Parteien regeln wollen, um nachträgliche, aufwendige Sonderwünsche oder unnötige Änderungen zu vermeiden.
• Auf ein Notaranderkonto kann verzichtet werden, sofern es nicht für die Sicherheit zwingend nötig ist. Laut Dirk Scobel spart das ein paar hundert Euro. Ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis haben Vertragsparteien, bei denen beispielsweise komplexe Finanzierungsstrukturen oder Insolvenzszenarien eine Rolle spielen.
• Ein höherer Anteil an Eigenkapital hilft dabei, die einzutragende Grundschuld und somit die Notar- und Grundbuchkosten geringer zu halten.