Der Immobilienteilverkauf- ein Update

„Der Immobilien-Teilverkauf richtet sich insbesondere an selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer ab 55 Jahren, die aus der Teilveräußerung ihrer Immobilie Liquidität gewinnen möchten, ohne ihr Zuhause aufzugeben.

Aktuell ist der Immobilien-Teilverkauf die mit Abstand am stärksten nachgefragte Lösung zur Immobilienverrentung, das zeigt auch die jährliche Anzahl der Abschlüsse bei den Anbietern im BVIV. Zu uns kommen in der Regel Menschen, die sich bereits über die am Markt verfügbaren Optionen informiert haben. Sie wissen, dass der Immobilien-Teilverkauf nicht die günstigste Option ist, aber die flexibelste.

Diese Flexibilität macht den Immobilien-Teilverkauf für manche Eigentümer zur passenden Lösung, für andere können Leibrente, Nießbrauchverkauf oder auch ein Darlehen sinnvoller sein. Entscheidend ist immer die individuelle Situation. Der Teilverkauf ist damit eine wichtige Ergänzung im Instrumentenkasten der Immobilienverrentung.”

„Die juristische Einordnung entscheidet darüber, welche gesetzlichen Schutzvorschriften Anwendung finden. Konkret geht es um die Frage, ob es sich rechtlich um eine Immobilientransaktion mit besonderen vertraglichen Elementen handelt oder um ein Verbraucherdarlehen.

Davon hängen zentrale regulatorische Anforderungen ab, etwa eine Kreditwürdigkeitsprüfung oder die Pflicht zur Ausweisung eines effektiven Jahreszinses. Für Verbraucher ist daher wichtig, dass die rechtliche Einordnung präzise erfolgt und die Schutzinstrumente tatsächlich zur Struktur des Modells passen.

Hinzu kommt: Die aufsichtsrechtliche Einordnung ist bereits erfolgt. Das Modell wird regulatorisch als Immobilientransaktion behandelt; die aktuelle Debatte ist daher vor allem verbraucherrechtlicher Natur. In diesem Zusammenhang wurde in der öffentlichen Berichterstattung auch auf eine Einschätzung der zuständigen Aufsicht verwiesen, wonach die Vertragsgestaltung in ihrer Struktur als ausgewogen bewertet wurde. Das unterstreicht, dass es hier nicht um ein regulatorisches „Graufeld“, sondern um eine juristische Auslegungsfrage im Verbraucherschutz geht.”

„Wir folgen der Einordnung von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit. Sein Gutachten stellt klar heraus, dass ein Darlehen zwingend eine persönliche Rückzahlungspflicht voraussetzt. Diese fehlt beim Teilverkauf. Der ausgezahlte Betrag muss nicht zurückgezahlt werden; der wirtschaftliche Ausgleich erfolgt ausschließlich über den späteren Verwertungserlös der Immobilie. Es gibt keinen Zugriff auf das sonstige Vermögen des Verkäufers.

Das unterscheidet den Teilverkauf strukturell von einem Kredit. Die Auffassung von Prof. Gsell und Prof. Artz, die stärker auf wirtschaftliche Parallelen abstellt, ist Teil einer legitimen juristischen Diskussion. Entscheidend ist jedoch, dass sich die rechtliche Bewertung an den gesetzlichen Tatbestandsmerkmalen orientieren muss. Nach unserer Auffassung fehlt es sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke als auch an einer vergleichbaren Interessenlage, die eine Anwendung des Verbraucherdarlehensrechts rechtfertigen würde.”

„Das neue Gutachten bringt vor allem mehr Systematik und Klarheit in die Debatte. Es analysiert umfassend die vertragliche Struktur, die Unterschiede zum Darlehen und die rechtspolitischen Optionen. Gleichzeitig wird analysiert, wie sich aus Sicht des Teilverkäufers die Kaufpreisverteilung beim späteren Gesamtverkauf verhält. Damit trägt es zur Versachlichung verschiedener Kritikpunkte bei.

Unterschiedliche juristische Auffassungen sind bei neuen Geschäftsmodellen nicht ungewöhnlich. Am Ende kann es durchaus sein, dass Gerichte weitere Klarheit schaffen. Für die Branche schafft das Gutachten jedoch Orientierung und Stabilität – auch im Hinblick auf Refinanzierung und regulatorische Einordnung.

Gleichzeitig bleibt Transparenz ein zentrales Anliegen. Wenn es regulatorische Weiterentwicklungen gibt, sollten sie passgenau sein und die tatsächliche Struktur des Teilverkaufs berücksichtigen. Unser Ziel ist eine sachgerechte Rahmensetzung, die den Verbraucherschutz stärkt, ohne funktionierende Modelle zu gefährden.”