Probleme Hausverwaltung
Probleme mit der Hausverwaltung: Rechte, Hürden und Wege zur Lösung
Im Wohnungseigentumsgesetz ist klar geregelt, was eine Hausverwaltung darf und was nicht. Doch in der Praxis stoßen Eigentümer immer wieder auf Probleme: verspätete Abrechnungen, ignorierte Beschlüsse oder eigenmächtige Ausgaben. Was tun, wenn die Verwaltung nicht liefert? Wir zeigen, welche Rechte Eigentümer haben und wie sie sie konsequent umsetzen.
Mit Unterstützung der Expertin Dr. Sandra von Möller, Vorständin,
wohnen im eigentum - die wohneigentümer e.V.
aus Bonn.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Verwaltervertrag regeln verbindlich, welche Rechte Eigentümer haben und welche Pflichten die Hausverwaltung erfüllen muss. Je präziser der Vertrag mit dem Hausverwalter formuliert ist, desto einfacher lassen sich Verstöße nachweisen und ahnden.
Typische Probleme mit der Hausverwaltung
1 Verspätete oder fehlerhafte Jahresabrechnung
Kommt die Jahresabrechnung zu spät oder enthält sie Fehler, muss die Eigentümerversammlung sie nicht genehmigen. Wiederholt sich das, kann das ein Grund für die Abberufung des Verwalters sein (Paragraph 26 WEG) .
Die Verwaltung ist verpflichtet, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung, einen Wirtschaftsplan und einen Vermögensbericht über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorzulegen. Spätestens bis zum 30. Juni des Folgejahres sollten Wohnungseigentümer die Dokumente erhalten, sofern im Verwaltervertrag nichts anderes festgelegt ist.
Fehler möglichst noch vor der Eigentümerversammlung durch den Beirat prüfen und korrigieren lassen. Das kann spätere Beschlussanfechtungen vermeiden.
2 Eigenmächtige Entscheidungen und Ausgaben
Ähnlich kritisch wird es, wenn der Verwalter eigenmächtig Aufträge vergibt, obwohl keine Gefahr im Verzug ist (Paragraph 27 WEG) . In solch einem Fall kann die Eigentümergemeinschaft die Zahlung verweigern oder Ersatz verlangen. Ausgenommen sind laufende Wartungsarbeiten und Ausgaben, denen die Gemeinschaft vorab zugestimmt hat. Im Verwaltervertrag ist meist festgelegt, bis zu welcher Summe der Verwalter eigenständig verfügen darf.
3 Verweigerte Einsicht in Unterlagen
4 Untätigkeit bei Schäden oder Instandhaltung
Untätigkeit bei Schäden zählt zu den häufigsten Problemen mit der Hausverwaltung. Erkennt der Verwalter Mängel, muss er handeln, spätestens nach einem Hinweis der Eigentümergemeinschaft (Paragraph 18 und 27 WEG) . Tut er das nicht, drohen Abmahnung, Schadensersatz oder die Abberufung.
5 Verletzung der Neutralitätspflicht
Der Verwalter ist Dienstleister der gesamten Gemeinschaft – nicht einzelner Eigentümer. Begünstigt er bestimmte Personen oder Unternehmen, stellt das einen wichtigen Grund für Abmahnung oder Abberufung dar.
6 Fehlerhafte Umsetzung von Beschlüssen
Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind bindend. Setzt der Verwalter sie nicht ordnungsgemäß um, kann die Gemeinschaft Fristen setzen, die Umsetzung gerichtlich durchsetzen oder den Verwalter notfalls abberufen.
Probleme Hausverwaltung: Der richtige Umgang mit Konflikten
Manche Verwaltungen reagieren bei Problemen erst, wenn sie merken, dass die Eigentümergemeinschaft geschlossen auftritt. Aktivieren Sie daher den Beirat, fassen Sie klare Beschlüsse, setzen Sie Fristen und halten Sie sich an die Formvorgaben. Wer Missstände und Probleme mit der Hausverwaltung sauber dokumentiert und rechtssicher kommuniziert, verschafft sich ein starkes Druckmittel.
Unterstützung bieten Eigentümervereine wie Wohnen im Eigentum oder Haus & Grund, die Musterbriefe, Rechtsinformationen und Beratung bei Hausverwaltung Problemen vermitteln.
Bevor das Problem mit der Hausverwaltung eskaliert, hilft ein schrittweises Vorgehen.
1 Fehlverhalten dokumentieren
Führen Sie Buch über alle Pflichtverletzungen und Probleme mit der Hausverwaltung: verspätete Abrechnungen, fehlende Rückmeldungen, nicht umgesetzte Beschlüsse. Nur wer dokumentiert, kann später beweisen.
2 Direkten Kontakt suchen
Oft lassen sich Missverständnisse durch ein persönliches Gespräch oder einen Anruf klären. Bleiben E-Mails unbeantwortet, greifen Sie zum Telefon. Und wenn auch das scheitert: Gehen Sie mit Beiratsmitgliedern persönlich zum Büro der Verwaltung.
3 Schriftliche Beschwerde einreichen
Bleibt das Gespräch erfolglos, folgt der nächste Schritt: ein formeller Beschwerdebrief. Darin sollten enthalten sein:
- alle Eigentümerdaten und Wohnungseinheiten
- genaue Beschreibung des Problems
- Verweise auf Fristen, Beschlüsse oder Vertragspflichten
- eine klare Frist zur Reaktion
Der Brief sollte per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung verschickt werden. Bleibt er unbeantwortet, sind Sie in der Beweispflicht abgesichert.
Hausverwaltung Probleme – Praxis-Tipp
Verwaltung nicht entlasten: WEG verzichtet sonst auf Schadensersatzansprüche
In vielen Eigentümerversammlungen steht regelmäßig die „Entlastung der Verwaltung“ auf der Tagesordnung. Doch dieser Beschluss hat rechtliche Folgen. Der Verband Wohnen im Eigentum warnt davor, der Entlastung zuzustimmen.
Oft bringt die Verwaltung selbst den Punkt auf die Tagesordnung, meist zusammen mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung beziehungsweise der Abrechnungsspitzen. Viele Eigentümer stimmen zu, ohne zu wissen, was das bedeutet:
Mit der Entlastung verzichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft auf mögliche Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr.
Damit kann sie für bekannte oder erkennbare Pflichtverletzungen – etwa fehlerhafte Zahlungen an Handwerksbetriebe, deren Arbeit unvollständig erfolgte – nicht mehr haftbar gemacht werden. Heißt: Sie verlieren ihr Recht, von der Verwaltung Auskünfte zur Klärung von Unstimmigkeiten zu verlangen. Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen bleibt jedoch bestehen.
„Die Entlastung der Verwaltung ist keinesfalls eine reine Formalie, sondern sie kann weitreichende Folgen haben und für die WEG teuer werden. Juristisch gesehen ist die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis – die verbindliche Erklärung, dass die Verwaltung der WEG nichts mehr schuldet“
, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum e.V. .
„Auch wenn Wohnungseigentümer mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden sind, sollten sie daher in der Eigentümerversammlung dem Beschlussantrag über die Entlastung nicht zustimmen“
, rät sie.
Wenn die Verwaltung die Tagesordnung der Eigentümerversammlung mit dem Verwaltungsbeirat abstimmt, sollte der Beirat sachlich und bestimmt sein Veto dagegen einlegen.
Hintergrund: Kein Rechtsanspruch auf Entlastung
Verwaltungen haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt sie nicht. Ist im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung dennoch ein Anspruch festgeschrieben, gilt diese Klausel in der Regel als unwirksam. Zulässig ist nur, dass über eine mögliche Entlastung abgestimmt werden darf – nicht, dass sie zwingend zu erteilen ist.
Rechtliche Mittel bei Problemen mit der Hausverwaltung
Bleiben Gespräche und schriftliche Beschwerden ohne Wirkung und ist die Frist zur Nachbesserung verstrichen, bleibt oft nur der rechtliche Weg.
1 Beschlüsse anfechten, Klage einreichen
Bleibt die Verwaltung stur, kann die Gemeinschaft Beschlüsse anfechten oder Klage einreichen: auf Herausgabe von Unterlagen, Schadensersatz oder Vertragsauflösung. Hier sollte ein Fachanwalt für WEG-Recht eingeschaltet werden. Für die Klage zuständig ist in der Regel das Amtsgericht.
2 Abmahnung, Abberufung, Kündigung
Eine Abmahnung zeigt klar, dass Pflichtverletzungen nicht weiter toleriert werden. Bleibt die Besserung aus, kann die Eigentümerversammlung den Verwalter abberufen. Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit genügt, sofern ein wichtiger Grund vorliegt – etwa Untätigkeit oder grobe Pflichtverletzung.
3 Die Abberufung beendet das Amt, nicht automatisch den Vertrag.
Dieser muss gesondert gekündigt werden, in der Regel fristlos bei wichtigem Grund. Die Zahlungsverpflichtung endet spätestens nach sechs Monaten.
BGH-Urteil
Kein direkter Schadensersatzanspruch einzelner Eigentümer gegen den Verwalter
Einzelne Wohnungseigentümer können ihren Verwalter nicht mehr unmittelbar auf Schadensersatz verklagen. Der Bundesgerichtshof entschied am 5. Juli 2024 (Az. V ZR 34/24), dass Schadensersatzansprüche ausschließlich über die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen sind.
Die Gemeinschaft ist damit alleinige Anspruchsberechtigte und kann als Einheit Klage gegen den Verwalter erheben, wenn dieser seine Pflichten verletzt.
Fazit: Probleme mit der Hausverwaltung zusammen angehen
Probleme mit der Hausverwaltung sind ein Signal zum Handeln. Wer Missstände dokumentiert, Fristen setzt und die Gemeinschaft hinter sich bringt, kann auch gegenüber schwierigen Verwaltern Druck aufbauen und Probleme lösen. Kurz gesagt: Sachlich bleiben, rechtlich sicher auftreten und gemeinsam Lösungen finden.
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Ausdruck: 07.12.2025
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