Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Eine sichere Sache in der alternden Gesellschaft?

Wer eine Pflegeimmobilie kauft, erwirbt ein einzelnes Appartement in einem Pflegeheim. Dabei wird nicht nur das 20 bis 50 Quadratmeter große Zimmer gekauft, sondern auch ein Anteil an gemeinschaftlich genutzten Flächen wie der Großküche oder den Aufenthaltsräumen. Das Eigentum wird durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert.

Anschließend wird ein Pachtvertrag mit einer Betreiberfirma abgeschlossen, der in der Regel 20 bis 25 Jahre läuft und eine Verlängerungsoption hat. Der Betreiber zahlt einen monatlichen Pachtzins. Es gibt also keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnung und keinen Ärger mit säumigen Mietern, da der Betreiber sich um all das kümmert.

Die Anbieter preisen Pflegeimmobilien als krisensicher an, die von der demografischen Entwicklung profitieren. Der Bedarf an Pflegeplätzen wachse, was für diese Art der Kapitalanlage spreche. So schätzt das Statistische Bundesamt, dass die Zahl der Pflegebedürftigen von 5,2 Millionen im Jahr 2025 auf 6,7 Millionen bis 2055 steigen wird.

Stefan Arend – Leiter des Instituts für Sozialmanagement und Neue Wohnformen  – erklärt, dass „der Bedarf an Pflegeplätzen steigt, das macht die Anlage grundsätzlich sinnvoll“. Zudem leisteten Investoren auch einen Beitrag dazu, den demografischen Wandel zu bewältigen.

Laut Arend sind die Renditeaussichten bei Pflegeimmobilien besser als bei normalen Eigentumswohnungen. Das liegt am höheren Risiko, das man als Anleger trägt.

Gleichwohl ist eine gute Rendite alles andere als garantiert. Betreiber nennen oft Renditen von 4 oder sogar über 5 Prozent. Dabei handelt es sich allerdings nur um Bruttoanfangsrenditen, also die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten, etwa je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises für die Grunderwerbsteuer sowie 1,5 bis 2 Prozent für Notar- und Grundbuchgebühren. Außerdem fallen Kosten für den Verwalter und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage an.

Am Ende dürfte wesentlich weniger übrig bleiben. So erzielen laut dem Immobilienberatungsunternehmen Savills Deutschland selbst große, institutionelle Anleger kaum Nettoanfangsrenditen über 5 Prozent (inklusive Kaufnebenkosten). Im zweiten Quartal 2025 lag der Höchstwert unter 60 Transaktionen bei 5,2 Prozent.

Stiftung Warentest untersuchte im Jahr 2020 diverse Angebote und schätzte die Rendite, abhängig vom Verkaufspreis nach 20 Jahren, auf 2,5 bis 3,5 Prozent pro Jahr, wenn kein Leerstand vorliegt und keine größeren Modernisierungen auftreten. Annahme war dabei eine laut Stiftung Warentest typische Bruttoanfangsrendite von 4 Prozent.

Vergleicht man das mit Alternativen, ist das eher schwach. Derzeit erhalten Anleger für eine Festgeldanlage bis zu 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr. Ein ETF-Portfolio, das deutlich besser diversifiziert ist als eine einzelne Immobilie, lieferte historisch eine Rendite von etwa 5 Prozent.

Wenn die Pachtfirma pleite geht, kann das die Rendite deutlich drücken.

“Ein Risiko, das oft unterschätzt wird, ist die Insolvenz des Betreibers”, warnt Stefan Arend.

In den Jahren 2023 und 2024 mussten laut dem Arbeitgeberverband Pflege über 1200 Einrichtungen Insolvenz anmelden oder wurden geschlossen, wie die Tagesschau berichtet. Das entspricht rund 10 Prozent aller vollstationären Einrichtungen. Grund sind demnach Fachkräftemangel und steigende Personalkosten. Der Verband spricht sogar von einem “Heimsterben”.

Wenn der Betreiber pleite geht, drohen Mietausfälle. Es wird einige Zeit vergehen, bis ein Nachfolger gefunden ist, der das Heim vielleicht nur nach teuren Umbauten oder zu einem geringeren Pachtzins übernehmen will.

Im schlimmsten Fall findet sich kein Nachfolger, weil der Bedarf in der Region durch andere, modernere Heime und ambulante Pflegedienste gedeckt wird. „Die Bonität des Betreibers kann man beispielsweise bei der Creditreform prüfen lassen oder sich bei der staatlichen Heimaufsicht erkundigen“, empfiehlt daher Stefan Arend.

Pflegeimmobilien altern schnell, und die Anforderungen an die Ausstattung können sich jederzeit ändern, etwa durch neue Gesetze.

„Man kauft nicht nur ein Zimmer, sondern auch Gemeinschaftsflächen mit – und die können Folgekosten mit sich bringen“, erklärt Stefan Arend.

Es muss damit gerechnet werden, dass spätestens am Ende des Pachtvertrags zusätzliche Kosten anfallen, um das Heim an moderne Standards anzupassen. Laut Stiftung Warentest wird eine jährliche Instandhaltungsrücklage von 0,1 Prozent des Kaufpreises, wie sie oft vorkomme, bei Weitem nicht reichen.

„Pflegeimmobilien lassen sich nicht so leicht weiterverkaufen wie klassische Eigentumswohnungen“, erklärt Stefan Arend. Der Verkauf eines Appartements wird schwieriger, je älter das Heim ist und je näher das Ende des Pachtvertrags rückt.

„Beim Wiederverkauf besteht das Risiko, dass der Preis vergleichsweise niedrig ausfällt – anders als bei Eigentumswohnungen ist ein marktüblicher Preis nicht garantiert.“

Zudem besteht laut Arend die Gefahr, dass private Kleinanleger die weniger attraktiven Objekte angeboten bekommen, die professionelle Großanleger nicht kaufen wollen.

Als Pflegeheim-Investor wird man letztlich zum Unternehmer. Man setzt also darauf, dass in den nächsten 20 oder 30 Jahren in einem bestimmten Ort die Nachfrage nach Pflegedienstleistungen hoch bleiben wird.
Doch dieses Geschäft hat seine Risiken. „Geeignetes Personal zu finden, ist vielerorts ein großes Problem“, berichtet Stefan Arend. Zudem könne es auch passieren, dass das Angebot an Pflegedienstleistungen an einem Ort bereits hoch sei und Plätze unbelegt bleiben würden.

Ältere würden ohnehin lieber zu Hause bleiben, eine Pflegekraft selbst anstellen und bei sich wohnen lassen. Arend rät daher dazu, genau zu recherchieren, welche anderen Pflegeangebote bereits vor Ort sind.

Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien. Das macht sie erklärungsbedürftig und für Laien schwerer zu durchschauen.

„Das ist kein Selbstläufer. Wer in Pflegeimmobilien investiert, muss sich sehr genau informieren“, mahnt Stefan Arend.

Ein Investment erfordert eine umfassende Recherche. Dazu gehört die genaue Prüfung des Standortes, des Betreibers und des Vertrages. „Die wirtschaftliche Lage und Erfahrung des Betreibers sollte man sich ganz genau anschauen“, so Arend, etwa über eine Prüfung der Kreditwürdigkeit der Betreiberfirma und einen Check der Verträge durch Verbraucherzentralen.

Anleger können ein bevorzugtes Belegungsrecht erhalten: Wird ein Platz in dem eigenen oder einem anderen Pflegeheim des Betreibers frei, erhalten sie den Platz vor anderen Senioren.

Stefan Arend warnt aber auch hier vor zu großen Erwartungen:

„Eigennutzung ist nicht ohne Weiteres möglich – wenn ein Bewohner dort lebt, kann man ihn nicht einfach auf die Straße setzen.“

Einzelimmobilien schafften „fast immer ein Klumpenrisiko im Portfolio, was bedeutet, dass durch eine derartige Anlage ein hohes Risiko eingegangen wird, ohne dass hierfür eine höhere Rendite erzielt werden kann.“

Der einzige Grund für eine Pflegeimmobilie könnte sein, sich einen Platz in einem derartigen Pflegeheim zu sichern. „Das hat aber dann mit Geldanlage nichts zu tun. Insofern würde ich von einer derartigen Anlage immer abraten.“